Собствениците на жилища са изправени пред сметка от 25 трлн. долара заради промяната на климата

В момента рисковете от изменението на климата не са правилно отразени в цените на жилищата. Проучване в научното списание Nature установява, че ако се вземат предвид само очакваните загуби от увеличени наводнения, стойността на американските домове ще падне със 121-237 млрд. долара. Много купувачи и продавачи просто не осъзнават рисковете. Проучване, публикувано през 2018 г. в Journal of Urban Economics, установи постоянен спад от 8% в цените на жилищата, построени в наводнените части от Ню Йорк след урагана Санди през 2012 г. Имоти в части от Калифорния, където се изисква продавачите да разкриват риска от горски пожари, струват около 4% по-малко от къщите извън тези райони.

В много случаи рисковете, които изменението на климата представляват за собствеността, стават очевидни бавно - както е с геологията на Лондон. Характерните жълтеникави тухли, с които са построени много къщи в града, са направени от глината, върху която стоят къщите. Добре е да се гради с нея, но напоследък се оказа, че не е толкова добра за надграждане. През вече по-меките зими има повече валежи, тъй като по-топлият въздух може да задържа повече влага. И понеже глината абсорбира дъжда, тя се разширява. След това по-топлите лета отново я изсушават, което води до свиване. Това нямаше да е проблем, ако разширяването и свиването бяха еднакви, казва строителният инженер Оуен Брукър. Но те не са поради дърветата, които изсмукват влагата в близост до тях. Тази разлика кара земята да се огъва и усуква на места, а къщите отгоре да се накланят и напукват.

Две пети от жилищния фонд на Лондон - 1.8 млн. жилища, ще бъдат податливи на слягане до 2030 г., показва британското геоложко проучване. Други близки градове като Оксфорд и Кеймбридж също са изложени на риск. Възстановяването, често чрез направа на бетонна основа, обикновено струва около 10 хил. паунда, но може да бъде и много повече. Консултантската компания PwC изчислява, че британските жилищни застрахователи ще изплащат 1.9 млрд. годишно по искове за обезщетения до 2030 г. "Честно казано, застрахователните компании биха си направили добра услуга, като информират хората", казва Брукър.

Дубай стана жертва на тежки наводнения през април. Източник: Reuters

Анализаторите наричат преките въздействия от изменението на климата като този ефект на "свиване-подуване" физически рискове. Някои като свиване-подуване са хронични. Други са остри като урагани, наводнения и горски пожари. И в двата случая не само една къща може да бъде напълно унищожена, но и продължаващият риск от по-нататъшни подобни бедствия може да направи опасно да се построи отново на същото място. Дори и най-обикновените промени във времето могат да направят къщите необитаеми: само малка част от индийските домове имат климатик, така че ако температурата се повиши много, в много от тях става непоносимо горещо.

Физическите рискове нарастват навсякъде. Проблемът в Европа не се ограничава до сухи лета, през които има силни гръмотевични бури. Според Националните центрове за информация за околната среда Америка е претърпяла 28 природни бедствия, които са причинили щети за над 1 млрд. долара миналата година, надхвърляйки предишния рекорд от 22 през 2020 г. Тайфунът Доксури, който удари Филипините и след това Южен Китай миналата година, беше най-скъпият тайфун в историята.

Рисковете обаче не са разпределени равномерно. Проучване на Bank of England от 2022 г., установи, че 45% от ипотеките, които биха били обезценени, ако средните глобални температури достигнат 3.3°C над предишните индустриални нива, се намират само в 10% от районите, всеки приблизително с размера на малък град. Това до голяма степен се дължи на повишения риск от наводнения на тези места. По подобни причини изчисленията предполагат, че приблизително 40% от стойността на имотите в Амстердам може да бъде обезценена от физически рискове в сравнение със само 7% за Токио.

Данните за по-бедните страни са най-оскъдни, но много от най-населените градове в света са крайбрежни. Проучване, публикувано през 2017 г. от благотворителната организация Christian Aid, предполага, че хората в Калкута и Мумбай в Индия и Дака в Бангладеш са най-застрашени от покачване на морското равнище. По отношение на стойността на застрашените имоти най-уязвими са Маями, Гуанджоу и Ню Йорк.

Токийска роза

Но рисковете не са гарантирани. Те могат да бъдат намалени чрез частни и публични усилия за подобряване на готовността. Част от причината рисковете за Токио да са ниски е, че градът драстично подобри защитата си от наводнения след тайфуна Кит през 1966 г., когато бяха наводнени 42 хил. сгради. Когато тайфунът Лан донесе подобни количества дъжд през 2017 г., наводнените сгради бяха едва 35.

На теория цените на жилищата и застраховките трябва да дадат ясен пазарен сигнал за рисковете от климата за всеки имот. Но дори на места, които очевидно са опасни, като Маями сигналите често са неясни. От една страна, едва през март законодателният орган на Флорида одобри законопроект, който изисква от продавачите на имот да разкрият дали преди това той е бил наводнен. Още по-лошото е, че има основателна причина да се мисли, че нивата на жилищните застраховки във Флорида са подценени. Повечето жители на Флорида биха се учудили на това твърдение: според застрахователя Insurify средната годишна премия за типичен еднофамилен дом в щата вероятно ще достигне 11 759 долара тази година. И все пак дори при такива цени няколко частни застрахователя на жилища фалираха или се оттеглиха от Флорида през последните години.

Правителството на щата обаче предпазва собствениците на жилища от пазара чрез държавен застраховател от последна инстанция. Той предоставя полици за жилища, които частните застрахователи не покриват. Citizens Property Insurance Corporation се превърна в най-големия застраховател на домове във Флорида. Неговата експозиция възлиза на 423 млрд. долара - и всичко това върху къщи, които по дефиниция други застрахователи смятат за твърде рискови за покриване. Застраховката срещу наводнения, поета от федералното правителство, страда от подобни недостатъци. First Street Foundation, която следи заплахите за американската собственост от изменението на климата, изчислява, че стойността на жилищата в Уест Палм бийч, лъскав град нагоре по крайбрежието от Маями, ще падне с 40%, ако собствениците трябва да плащат истинската цена на застраховката срещу урагани и наводнения. Това би унищожило капитала на много собственици на жилища и би оставило много ипотеки без адекватно обезпечение.

И все пак пазарът на имоти в Маями процъфтява. Около града се издига "гора" от жилищни сгради. През последните пет години цените на жилищата са скочили със 79% според индекса Case-Shiller. Ако пазарът изпраща някакъв сигнал за рисковете от изменението на климата за имотите, той е да не се притеснявате.

Физическите рискове не са единствената опасност от промяната на климата за собствениците на имоти. Съществува и "риск от прехода", който се отнася до възможността правителствата да задължат собствениците на жилища да ремонтират по начини, които намаляват въглеродния отпечатък на техните имоти. Такива политики могат да доведат до значителни разходи. Коалиционното правителство на Германия например планираше да забрани новите газови котли от началото на тази година, което би обременило много собственици на жилища с разходи от 15 хил. евро или повече дори след субсидии. (Политиката предизвика такъв шум миналата година, че промените бяха отложени.)

Ако правителствата се придържат към целите за намаляване на емисиите, скъпите задължения ще останат. Сградите отговарят за 18% от световните енергийни емисии, основно чрез отопление през зимата и охлаждане през лятото. Международната енергийна агенция (МАЕ) изчислява, че ще са необходими годишни инвестиции от 574 млрд. долара за енергийна ефективност и чисти технологии в сградите до 2030 г., над два пъти повече от инвестираните 250 млрд. долара през 2023 г. Политиките за околната среда също могат да повишат сметките за електричество.

Количественото определяне на рисковете от енергийния прехода е трудно. Не може например да се знае колко жилищни имоти има в света, казва Брайън Рийд от MSCI, да не говорим как екологичните политики могат да повлияят на стойността им. Моделирането, направено от неговата фирма предполага, че ако правителствата наложат политики за ограничаване на повишаването на температурите над дългосрочната средна стойност до 1.5°C, разходите ще възлизат на 3.4% от стойността на жилищата, които са в инвестиционни портфейли. Това е по-ниско от таксата от 6%, която моделирането на MSCI предполага, че физическите рискове ще причинят, но все пак е значително.

Колкото по-сериозни стават правителствата за ограничаването на емисиите, толкова по-големи са рисковете от прехода (въпреки че в дългосрочен план подобни политики трябва да намалят физическите рискове). На Срещата на върха за климата в Дубай миналата година президентът на Франция Еманюел Макрон призова Европейската централна банка (ЕЦБ) да въведе два отделни лихвени процента, един за "кафяво кредитиране" за инвестиции в изкопаеми горива и един за "зелено кредитиране". Банките, които са се ангажирали да намалят емисиите, свързани с тяхното кредитиране, ще трябва да гарантират, че портфейлът им от ипотеки е в съответствие с техните цели. Домовете, ползващи природен газ, могат да се сблъскат с по-високи финансови разходи от по-екологичните и следователно да се продават с отстъпка.

В дългосрочен план има голям шанс както физическите рискове, така и рисковете от прехода да бъдат поети от правителствата. Каролин Суски от Фонда за защита на околната среда, активистка група, си представя сценарий, при който много природни бедствия връхлитат различни части на Америка едновременно. Това може да доведе до внезапно увеличение на цените на застраховките в голяма част от страната и спад в стойността на имотите. Собствениците на жилища, които не желаят да платят цяло състояние, за да продължат да живеят в зона на бедствие, може просто да върнат обратно ключовете от къщите си на своите доставчици на ипотечни кредити, които на свой ред може да се изправят пред загуби поради спада на цените.

Подкрепяните от държавата ипотечни гиганти Fannie Mae и Freddie Mac изискват кредитополучателите да имат застраховка на жилището. Ако техните клиенти не могат да си го позволят, двете компании могат да претърпят вълна от неизпълнения. "Добре, наясно сме с това", казва Дан Коутс, изпълняващ длъжността началник на персонала на Федералната агенция за жилищно финансиране, която наблюдава Fannie и Freddie. "Има много спирачки, за да се предотврати тази каскада от лоши събития и последствията, за които всички се тревожим", добавя той, посочвайки федералните плащания за помощ при бедствия и потенциалното повторение на търпението, което Fannie и Freddie осигуриха на собствениците на жилища по време на пандемията от ковид. Но такива мерки на практика биха прехвърлили рисковете от собствениците на жилища към федералното правителство.

Ипотекиране на бъдещето

В демокрациите, където повечето избиратели притежават домовете си, политиците имат стимул да предпазват собствениците на жилища от разходите заради изменението на климата възможно най-дълго. Коалиционното правителство на Германия, което се бори да възстанови доверието си след спора за газовите котли, е добър пример. Отлагането също е отражение на глобалната логика на изменението на климата: дори ако дадено правителство въведе строги мерки за намаляване на емисиите в собствената си страна, това не намалява непременно глобалните емисии и следователно физическите рискове. Никаква инвестиция в енергийна ефективност в домовете в Германия например не би предотвратила наводненията през 2021 г., които причиниха щети за повече от 40 млрд. долара.

Но колкото по-дълго правителствата защитават собствениците на жилища от рисковете, толкова по-големи стават те. Уязвимите места като Маями се разрастват дори със засилване на климатичните промени, като новопристигащите предполагат, че данъкоплатците ще покрият нарастващите бъдещи разходи. В един момент това предположение ще стане несъстоятелно, с непредвидими последици. Изменението на климата често се представя като нещо, което се случва на други хора, на далечни места и при отчаяни обстоятелства. Но за голяма част от богатия свят разходите вече започват да се увеличават.

2024, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved