Има ли балон в жилищното кредитиране - спокойствието на банкерите срещу опасенията на регулатора

"През 2007-2008 г. минималната работна заплата беше 200 лв., в момента е три пъти по-висока, а говорим, че цените на жилищата евентуално могат да достигнат 2008 г., т.е. достъпността в сравнение с тогава е доста по-различна", отбеляза от своя страна Борислав Генов, директор "Банкиране на дребно" в Уникредит Булбанк. Той също коментира ръста на обема на ипотечното кредитиране спрямо БВП, като посочи, че от около 3% през 2007-2008 г. стойността на показателя е намаляла до 1.2% въпреки рекордните ръстове и големия обем ипотеки на пазара.

"Европейската централна банка (ЕЦБ) казва, че инфлацията е временно явление, че следващата година ще се успокои и че те ще продължат със стимулите. Което обуславя политиката на останалите банки. Ниските лихви по кредитите ще продължат със сигурност и следващата година, категорично", коментира от своя страна главният изпълнителен директор на Пощенска банка Петя Димитрова, като отсече, че балон няма. Тя изтъкна, че сега банките са много по-консервативни и ако през 2008 г. броят на отпуснатите ипотечни кредити е бил около 130 хил., сега те са около 180 хил., или ръст от порядъка на 35-38%, докато ръстът в заплатите е трикратен. "Инфлацията на заплатите вече е факт и в следващите няколко години ще продължи, но за разлика от Европа България има много голям марж това да продължи - нашите заплати са доста по-ниски, което означава, че не можем да кажем, че това ще повлияе чак толкова негативно", каза тя.

Главният изпълнителен директор на ОББ и кънтри мениджър на KBC Group за България Питър Рубен също се съгласи с колегите си, като изтъкна сравнително умерените съотношения на отпуснатите кредити към стойността на обезпеченията (т.нар. loan-to value, или LTV съотношение). Той каза, че разбира притесненията на регулатора, но ако въпросът е дали сега има балон, отговорът е "не" и в ОББ не им се налага да обострят риск апетита си, за да постигат растеж.

Опасенията на регулатора

На фона на оптимизма на банкерите обаче подуправителят на БНБ Калин Христов предупреди сектора за опасността и от продължителна инфлация, и от балон на пазара. По първия параграф той обясни, че според него позицията на ЕЦБ, че инфлацията е временна, е изключително неустойчива. "Вероятността ЕЦБ да е права за това е почти клоняща към нула. Ние седим върху голям риск и те го подценяват. Комуникацията на ЕЦБ може изключително бързо да се промени - това се е случвало исторически", заяви Христов. Затова и според него стратегията на някои банки да насочват клиенти към по-доходоносни, но и по-рискови продукти като фондове, инвестиращи в акции, макар концептуално правилна, може да се окаже, че не се реализира в удачен момент. И евентуалните загуби може да донесат репутационни щети на банките.

По отношение на имотите Христов обясни, че го притеснява 2008 г. да се ползва като отправна точка за сравнения, защото тогава сме видели не просто балон, а чудовищен балон. Заради рисковете от ускореното жилищно кредитиране през септември БНБ вече обяви, че ще изисква по-голям антицикличен капиталов буфер от есента на 2022 г., а сигналът, който централният банкер даде, е, че това е само началото на затягането по тази линия и може да се очакват нови повишения. "По отношение на недвижимите имоти винаги тръгваме от разбирането, че ние никога не знаем ex ante дали има балон или не - разбираме го, след като той се коригира. Не знаем, но е хубаво да сме предпазливи. Дългото време на ниски лихвени проценти кара хората да вземат повече риск и генерира цени, които са неравновесни - това трябва да го имаме предвид", посочи той.

Консолидацията и новите бизнес модели

Засилената кредитна активност се обуславя и от опитите на банките да компенсират свиването на лихвените си приходи, които традиционно генерират основна част от печалбите им. Този тренд на намаление на нетния лихвен марж трудно ще бъде обърнат, прогнозира Калин Христов, като отбеляза, че тази необходимост от по-голям мащаб е и един от факторите, оказващи влияние върху консолидационните тенденции на пазара. В тази посока действат и постоянните регулации на пазара, които по думите му ще нарастват, което пък ще превръща банките в ютилити бизнес от тази гледна точка. "Доходността на този бизнес дългосрочно ще намалява, което изисква по-голям мащаб на дейност и икономии от мащаба", посочва той.

Сред тенденциите, които и в следващите години ще оформят облика на сектора, представителите на банките очертаха и нарастващия регулаторен натиск, свърхконкуренцията от навлизащите на пазара играчи от финтех индустрията, дигиталната трансформация, както и набиращата популярност тема за интегрирането на екологичните, социалните и управленските фактори (ESG) в бизнес модела.

"Дигиталната трансформация със сигурност е тренд, който бързо се ускорява. Ситуацията с COVID-19 ускори промяната в отношенията ни с клиентите и това е необратима тенденция, която ще набира все повече скорост", коментира Питър Рубен. "Горещият дебат за устойчивото финансиране и ESG също е необратима тенденция и истинско предизвикателство на нашето време и за нашето общество. Можем да дискутираме начина, по който трябва да се подходи към този проблем, но нерешаването му би имало огромна цена за обществото. Така че това е нещо, което в голяма степен ще определя нашия сектор и начина, по който работим и по който общуваме с клиентите си, за да осъществим този преход", допълни той.

Що се отнася до новите модели на работа в условията на растяща конкуренция с финтех компаниите, един от инструментите, които банките вече могат да използват в опит да задържат или да върнат част от клиентите си, привлечени от финтех играчи, са т.нар. незабавни разплащания (instant payments). Тази възможност вече е налична благодарение на инфраструктурата Blink, създадена от Националната картова и платежна схема, която е част от БОРИКА. "Имаме вече първите две сертифицирани банки и първите плащания. В края на януари минаваме всичките разплащания по SEPA стандарт и оттам нататък само от банките зависи колко бързо ще се адаптират и използват наличната технология", обясни главният изпълнителен директор на БОРИКА Мирослав Вичев.