Жилища в извънредна обстановка

Ехото на коронавирус кризата се усети и на пазара на недвижими имоти и наеми във Варна

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

COVID пандемията промени почти всичко, в това число и имотния пазар във Варна.

Въпреки че за пръв път от години той се забавя, за трите месеца на извънредното положение Варна е най-малко засегнатият от големите градове след София като активност на пазара. За март, април и май са вписани 2151 покупко-продажби при 3019 през същия период на миналата година по данни на Агенцията по вписванията. Това е 28.8% спад на сделките като брой при 38% средно за страната. През март спадът във Варна беше около 13% (при 27.5% средно за страната), през април - 44.7% (при 55% средно), а през май - 26.7% (при средно около 30%). "Капитал" потърси няколко от големите агенции за недвижими имоти в града, за да разкажат за развитието в различни ключовите сегменти на пазара.

Атанас Аргиров: Няма съществен спад нито в цените, нито в строителството

Пазарът на недвижими имоти е изправен пред рискове, заради зависимостта на местната икономика от туризма, търговията и транспорта, казва председателят на регионалната структура на НС "Недвижими имоти" и управител на "Аргос"

За първото тримесечие на 2020 г. Варна записа 6% ръст на сделките с недвижими имоти спрямо същия период от 2019 г., но по данни на Агенцията по вписванията за май се забелязва спад с 27%, сравнено с миналата година. Очакваме тази тенденция да се засили през второто тримесечие на 2020 и непосредствено след трансформирането на извънредното положение в извънредна епидемиологична обстановка. Фактор в тази посока е силното ограничаване в доходите на домакинства на три категории хора: изведени в неплатен отпуск, останали на работа, но с намалено заплащане, и пряко загубили работните си места.

Хората, които сега отлагат покупката на жилищни имоти, се насочват към наемния пазар. В различните райони динамиката е различна. Но като цяло се забелязва спад на наемите с 5 до 10%, още повече че на пазара има доста свободни жилища. Вероятно сега част от хората ще направят необходимото да ги обзаведат, да ги оборудват и да ги предложат на пазара.

Около 30% от офертите за продажба и 25-30% от купувачите на имоти във Варна се оттеглиха от пазара заради пандемията. След отмяната на повечето ограничения търсенето вече се възстановява, но при предлагането това се случва с по-бавни темпове.

Наблюдава се спад на интереса на купувачите към проекти в ранна фаза на строителство. Засега това не създава проблем за онези инвеститори, които имат осигурено финансиране на целия обем на строителство. Особено внимание обаче е добре да се обърне на проекти, които разчитат на финансиране от продажби на зелено, особено на тези, които са реализирали до и над 50% от проектните имоти преди обявяване на извънредното положение.

Като цяло не се забелязва съществен спад в строителството. До момента са въведени в експлоатация 38 жилищни сгради за 2020, докато за същия период на 2019 на територията на града те са 23.

Съществен спад на цените на жилищни имоти в град Варна също не се забелязва. Сделките се извършват на цени с до 10% от обявените за продажба. Пазарът в региона е изправен пред някои рискове заради структурата на местната икономика, която е зависима от туризма, търговията и транспорта - сектори, силно засегнати от пандемията.

От края на март 2020 се забелязва засилено търсене на парцели и къщи в местностите около града и в близките села, което може би се породи от изолацията.

Намаляват сделките на имоти с кредити поради затягане на мерките от банките, които искат самоучастие от 20 до 30% и добро кредитно досие на кредитоискателя и работодателя.

Калин Чернев: Работим с ценовите листи отпреди пандемията

Клиентите по-рядко питат за покупка на зелено и са внимателни към обекти в проект, казва регионалният мениджър на Bulgarian Properties за Варна

Пазарът продължи от средата на май там, откъдето беше стопирал в средата на март. Просто пропуснахме два месеца, в които почти нямаше реализация на сделки. Много от нас ги приеха като време за наваксване с изостанали задачи и планиране на бъдещата дейност.

При строителството такава пауза нямаше. Почти всички строителни компании във Варна продължиха да работят по обектите си в обем и срок, заложени първоначално. Очакванията за драстичен спад на цените на градските апартаменти не се оправдаха. Строителните компании търпеливо изчакаха възобновяването на продажбите, без да прекъсват работа. И сега, когато запитванията, огледите и реализацията на сделки набират скорост и опитваме да достигнем нивото от началото на годината, работим със същите ценови листи, с които и отпреди пандемията.

Първоначалните ни впечатления от възобновяването на активната ни работа са, че клиентите по-рядко питат за покупка на зелено. Много по-внимателно се подхожда към обектите в проект. Тук главна роля ще изиграят репутацията и качеството на изградените вече сгради на инвеститора и строителя. Клиентите все по-често питат кой е строителят, какво е построил, какво е финансирането на обекта, какви са гаранциите за завършването му при едно евентуално повторение на извънредното положение, каква репутация има пред банките и пред агенциите за недвижими имоти.

Наблюдаваме също активизиране на купувачите във високия ценови клас в търсене на добри цени за уникални имоти, каквито Варна може да предложи - жилища до Морската градина, с морски гледки, в луксозни комплекси, както и къщи и резиденции в курортите около Варна. С оглед на по-голямата гъвкавост и диалогичност, към която са склонни собствениците към момента, считаме, че има потенциал да се сключват изгодни сделки, стига очакванията на купувачите да са реалистични и да не подхождат с прекомерни нагласи за намаляване на цени.

Димитринка Костадинчева: Засилен интерес към крайградските имоти за целогодишно ползване

В резултат от COVID-19 кризата запитванията за класически ваканционни имоти - къщи и вили за сезонно ползване, са в застой, казва регионалният мениджър на "Адрес", Варна

На пазара на жилища във Варна още през 2019 г. се засили интересът към крайградските имоти за целогодишно ползване. Запитванията са фокусирани в районите на север от Варна - около Евксиноград, Варненския свободен университет, курортите Св. св. Константин и Елена и Златни пясъци, както и на юг от града - Аспарухово, местностите около Галата, Ракитника и Боровец. На север се търсят къщи и жилища в затворени комплекси, а на юг - основно самостоятелни къщи.

В търсене на по-висок жизнен стандарт, уединение и близост до природата клиентите решават да сменят живота в центъра с този извън града. Изградената инфраструктура улеснява придвижването от отделните населени до Варна. Повечето купувачи са семейства, които посочват като мотиви за избора си осигуряването на качествена и безопасна среда за отглеждането на децата си. Обикновено са хора на средна възраст - около 35-45 години, със средни доходи.

Инвеститорският интерес активизира и строителството в тези райони. Вече са в ход множество проекти - предимно за комплекси от затворен тип.

През последните месеци, в периода на извънредното положение, се засили търсенето на къщи и в по-широк периметър - до 40 км около Варна. Водеща при тези имоти е цената. Клиентите се интересуват от бюджетни решения за живот извън града. В обсега им попадат по-отдалечени населени места, но с добра транспортна обезпеченост и инфраструктура. Допълнителна тежест оказва и търсенето на спокоен и здравословен живот не само от младите, но и от хората в предпенсионна възраст.

В резултат от COVID-19 кризата запитванията за класически ваканционни имоти - къщи и вили за сезонно ползване, са в застой. Този тип имоти са традиционно търсени и с инвестиционна цел за краткосрочно отдаване чрез Airbnb или други платформи. Отражението върху туристическия сектор значително повлия върху покупките на подобни имоти за инвестиция.

Магдалена Димитрова: Търсят се луксозни имоти под наем за два-три месеца

Много бизнеси стесняват дейността си, наемат по-малки и по-евтини имоти или предоговарят наеми, казва Магдалена Димитрова, мениджър "Наеми и продажби" в "Явлена" Варна

Наемният пазар във Варна през март-април функционираше при условията на спад с до 10% в цените и намалено търсене и предлагане на жилища за дългосрочно наемане в центъра и в широкия център. Много от клиентите наемодатели се обръщаха към нас за съвет доколко е удачно да правят компромис с наемната цена към лоялните си настоящи наематели. Заради намалялото търсене повечето направиха отстъпки, важащи за период от три месеца средно. Онези, които не намалиха наемните си цени, имаха основателни причини, като уникален имот/локация или бяха останали без работа и имаха кредит, който трябваше да обслужват.

От началото на май, както и през юни обажданията отново се засилиха, но все още не на нивата, характерни за същия период от предходните години, според статистиката ни. Наематели в момента има и те наемат жилища на нива, разумни за Варна, между 400 и 550 лв. за двустаен и до 750 лв. за тристаен в центъра и в широкия център.

Наемодателите са гъвкави и дават гратисни периоди или по-ниски наемни цени за първите месец-два. Много студенти освободиха жилищата си още в края на март - началото на април, тъй като преминаха към онлайн обучение. Очакваме ги да се върнат през септември. Размествания обаче ще има, защото жилищата, които освободиха, излязоха на пазара - както за отдаване под наем, така и за продажба.

За разлика от други години през май-юни наблюдаваме засилено търсене на луксозни имоти (къщи и многостайни жилища) за краткосрочно наемане, т.е. за около два-три месеца. Клиентите са предимно българи, които искат да прекарат лятото си по нашето Черноморие. Сделките се случват на цени между 1000 и 3000 евро. До миналата година такива имоти се наемаха главно от чужденци, а българите предпочитаха съседните държави.

Повечето рентиери, които отдават жилищата си на принципа на нощувки в известните сайтове за тази цел, все още вярват, че ще има сезон и разчитат на силните месеци (юли и август), и действително много от тях вече имат резервации за този период. Преди тези имоти бяха постоянно заети от края на април до средата на септември.

В наемния пазар на търговски и офис площи наблюдаваме как много бизнеси стесняват своята дейност и наемат по-малки и по-евтини имоти или предоговарят настоящите си условия за наем. Наблюдава се засилено търсене за малки хранителни магазини в централни части и по кварталите, тъй като те бяха едни от малкото работещи сектори в периода на COVID-19, а много помещения, които бяха заети от магазини за дрехи и промишлени стоки, затвориха.

Варна е курортен и студентски град, търсене и предлагане както на жилища, така и на бизнес имоти винаги ще има. Но ще мине известно време докато, хората се съвземат от случилото се и заживеят на оборотите отпреди пандемията.