Какво е бъдещето на пазара на жилища в развития свят

Възможно е цените им постоянно да се повишават по-бързо от доходите

През последните 70 години цените на жилищата в световен мащаб са се увеличили повече от четири пъти в реално изражение

Ексклузивно съдържание от The Economist

През последните 70 години цените на жилищата в световен мащаб са се увеличили повече от четири пъти в реално изражение © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Според доклад американският БВП би могъл да бъде с около 10% по-висок, ако беше разрешено по-голямо строителство само в Ню Йорк, Сан Франциско и Сан Хосе.

Законът на Мур гласи, че изчислителната мощ на процесорите се удвоява на всеки две години. Експерти непрекъснато прогнозираха смъртта му - те смятаха със сигурност, че компютрите не могат да продължат да стават все по-мощни с тази скорост. И все пак това се случва вече половин век.

Повече хора започват да се чудят дали жилищата могат да имат своя версия на закона на Мур. През последните 70 години цените на жилищата в световен мащаб са се увеличили повече от четири пъти в реално изражение. Те са далеч над пика си преди кризата. Може да ви се стори невероятно, но доклад на Дейвид Майлс, бивш член на Комисията по парична политика Bank of England, и Джеймс Сефтън от Imperial College в Лондон установява, че "в много страни е правдоподобно сега цените на жилищата постоянно да се повишават по-бързо от доходите".

Нарастващото население и покачващите се доходи увеличават търсенето на жилища, което се изправя срещу ограниченото предлагане на земя в районите, където са добрите работни места, и ограничава подобренията в скоростта на транспорта. Както се твърди в този доклад, високите цени на имотите са свързани с по-малка икономическа динамика и по-голяма финансова нестабилност. Но въпреки че Майлс и Сефтън казват, че е "правдоподобно" цените на жилищата постоянно да нарастват, те не твърдят, че е неизбежно. За да намалят в дългосрочен план разходите за жилища, правителствата трябва да се справят с три групи реформи. Първата е по-добро регулиране на жилищното финансиране. В данъчната система на Швейцария собствениците на жилища и наемателите се третират по еднакъв начин. По този начин хората не се насърчават да насочват капитал към жилищния пазар. Повече държави трябва да следват този пример. Данъчната реформа на президента Доналд Тръмп от 2017 г., която ограничи приспадането на ипотечни лихви, е стъпка в правилната посока.

Могат да бъдат обмислени повече радикални реформи. Германските ипотечни кредитори приемат необичайна техника за оценка - когато оценяват стойността на къща, те рядко се позовават на пазарната цена, а вместо това пресмятат "ипотечна стойност" - вероятната й цена по време на икономическия цикъл. Доклад от Банката за международни разплащания казва, че чрез дисконтиране на краткосрочните колебания на цените тази техника на оценяване може да спре образуването на балони. Кредиторите в САЩ преди време са прилагали тази техника, посочва Ед Пинто от тинк-танка American Enterprise Institute, но след Втората световна война тя е излязла от мода.

Втората група реформи се отнася до транспорта. До средата на XX век цените на жилищата бяха отчасти стабилни, защото разходите и лекотата, с които хората можеха да ги направят, се подобриха приблизително толкова бързо, колкото икономическият растеж. Тъй като стигането от точка A до точка B става все по-бързо, увеличава количеството на обработваема земя, с която разполага икономиката. Но след Втората световна война подобренията в транспорта се забавят, което означава, че все повече и повече хора се конкурират за едно и също пространство. Това предизвика повишаване на цените на жилищата. В последно време пътуванията в най-големите градове в света се удължават, повишавайки премия за живеене в близост до или в градските центрове. По-добрата железопътна и шосейна мрежа ще позволи на повече хора да живеят по-далеч. Автомобилите без шофьор също биха могли да намалят неприятностите при движение. (И когато видеоконферентната връзка е напълно надеждна, повече хора може да са готови да живеят на километри от офиса си и да провеждат дистанционни срещи.)

Третият набор от реформи засяга планирането. В доклада се твърди, че правителствата най-накрая разбират, че има структурен недостиг на жилища. Те биха могли да се научат от най-добрите международни практики. Данъчните трансфери на регионално или местно ниво - каквито са правилата в Швейцария, дават на местните власти по-силен стимул за развитие.

По-евтините жилища биха направили политиката по-малко променлива

Франция е следвала примера на Швейцария за увеличаване на натиска върху местните власти да увеличат приходите от имотните данъци, "което от своя страна може да доведе до усилия за стимулиране на усвояването на земята", според ОИСР. Отмяна на зонирането на районите с еднофамилни къщи, което предотвратява уплътняването с жилища, е друг добър вариант - и нещо, което Минеаполис направи миналата година. Повишаването на строителството на обществени жилища също е добра инициатива. Сингапур, където 80% от жителите живеят в жилища, изградени от правителството, в някои отношения е модел за копиране. Държавата редовно реновира сградите и насърчава в тях да живеят хора от различни прослойки, което е спорно, за да се предотврати появата на гета.

Рим не е построен за ден

Печалбите от разрешаването на строителството на повече сгради биха били огромни. Според друг доклад американският БВП би могъл да бъде с около 10% по-висок, ако беше разрешено по-голямо строителство само в Ню Йорк, Сан Франциско и Сан Хосе. По-евтините жилища също биха направили политиката по-малко променлива - нарастващ брой изследвания показват, че подкрепата за популистки партии е особено вероятна в страни, в които хората не могат да си позволят да се преместят в големите градове и по този начин остават в места, които са на опашката като качество на живот.

Някои експерти по жилищното строителство са скептично настроени дали което и да било демократично общество някога ще толерира подобен ръст в строителството на сгради. Те са твърде песимистично настроени по този въпрос. В Япония поредица от реформи от началото до средата на първото десетилетие на века разхлабиха системата за планиране, което позволи молбите за строителство да се обработват по-бързо и на жителите се даде повече свобода да преценяват как да използват земята си. Строителството на жилища в Токио се е повишило с 30% след реформата - през 2013 - 2017 г. в японската столица са изградени толкова къщи, колкото в цяла Англия. Изгладени с промените в инфлацията, цените на жилищата в Токио са с 9% по-ниски, отколкото през 2000 г., докато в Лондон са със 144% по-високи. Обикновените граждани също трябва да променят нагласите си.

На Запад мнозина почти инстинктивно се противопоставят на развитието - било поради неудобството, свързано с него, или защото не харесват самата идея жилищните компании да увеличават печалбите си. По-доброто компенсиране на хората, засегнати от жилищното строителство, би могло да помогне повече жители да бъдат спечелени за тази кауза. Правителствата също биха могли да направят повече, за да обяснят защо недостигът на жилища е лоша новина за всички, вместо да се радват винаги, когато цените на жилищата се покачат. Необходими са смели действия. Докато не бъдат предприети, жилищата ще продължат да отслабват основите на съвременния свят.