Складовете до София: още строежи, търсене за онлайн търговия, наеми без промяна

Предлагането се увеличава, но доминират проектите по поръчка и за собствено ползване, показват данните на С&W Forton и Colliers

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Пазарът на индустриални площи остана активен и през 2020 г., макар и с по-малки обеми спрямо рекордната предходна година. Завършени за собствено ползване или отдадени под наем са общо 95 401 кв.м според доклада на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Така общият обем модерни складови и логистични площи в София вече достига 1.4 млн. кв.м. От тях около една четвърт са за отдаване под наем, а останалите - за собствено ползване.

От Colliers оценяват предлагането на складове и логистични площи на 1.126 млн. кв.м, като през второто полугодие се е увеличило с над 2%. Новите площи са завършена фаза в логистичен център "Транскапитал" и на нова логистична база от 4000 кв.м за нуждите на Ozone.bg в "Индустриален парк София Изток". Според компанията нетните усвоени площи за годината са 57 500 кв.м, от които 33 950 кв.м за второто полугодие.

Наблюденията на Cushman & Wakefield Forton също са за силен финал на 2020 г. Само през последното тримесечие са завършени 43 930 кв.м нови индустриални площи. Сред тях има както проекти по поръчка (built-to-suit), така и площи за отдаване под наем като новите фази на "Индустриален парк София Изток", Ритейл парк "Владимир Вазов" и логистичния парк RGS Invest в зоната в Божурище, където главен наемател е Jysk.

"Активността на наемния пазар се дължи на усвояването на площи в новоизградените сгради от текущите наематели в логистичните паркове", коментира Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" в C&W Forton. По данни на компанията основни двигатели в сегмента на логистичните площи са компаниите от онлайн търговията и куриерските услуги. От Colliers уточняват, че търсенето на пазара на модерни индустриални и логистични площи през втората половина на 2020 г. идва основно от логистични компании (42%), онлайн търговци (32%), мебели и стоки за дома (10%), фармация (8%) и производство (7%).

Незаетите площи са под 5%

Нарастващото предлагане доведе до леко увеличаване на свободните площи в района на София в края на 2020 г., но делът им остава в здравословните нива за пазара - под 5%, със слаба перспектива за по-нататъшно увеличение, казват от C&W Forton. "Делът на свободните индустриални и логистични площи в района на София се очаква да остане стабилен към началото на годината с постепенно увеличаване с напредването на 2021 и влизане в експлоатация на нови проекти", казва Жоро Ангелов. По данни да Colliers незаетите площи са под 7%.

А по това време в строеж

Към края на 2020 г. логистичните и индустриални площи в строеж са били 298 560 кв.м по данни на C&W Forton. Сред тях доминират проектите за собствено ползване. В много случаи става въпрос за разширения на съществуващи производствени или логистични площи. По данни от анализа на Colliers в активно строителство са 193 хил. кв.м. Отделно от това през 2021 г. е планирано да започнат да се строят нови 105 хил. кв.м спекулативни площи. Голям дял от тях са на оператора на индустриални и логистични паркове СТР, който преди около година влезе в България.

Наемите остават стабилни

Стабилният интерес и лекото покачване на предлагането поддържат наемните нива в София устойчиви, казват от C&W Forton. За средноголеми обекти клас А те са 4.2-4.4 евро на кв.м. При по-големи имоти - над 10 хил. кв.м, каквито има основно в индустриалните зони около София, нивата са малко под 4 евро на кв.м, според компанията. От Colliers също наблюдават стабилност при средните наемни нива на складовите площи клас А и B на добри локации и с изградена инфраструктура. По тяхна информация те са между 4.7 и 5.2 евро на месец за клас А и 2.7 евро на кв.м за клас B.

Доходността при сделки с първокласни логистични площи остава без промяна - около 8-8.25% в София, казват от C&W Forton.

Прогнози

Търсенето на логистични площи под наем в близост до града от компаниите в сферата на електронната търговия и обслужващите ги куриерски компании ще продължи, отбелязват от Colliers. Консултантите наблюдават повишен интерес към земя за строителство на собствени площи от местни търговски компании, които търсят консолидация на складовите си пространства. През 2021 г. ще наблюдаваме ефекта на пандемията върху бизнес моделите на търговските компании и потенциала им да развият алтернативни канали за търговия като онлайн продажби. Това ще има ефект върху техните логистични нужди, аутсорсинг към специализирани логистични оператори и търсене на хладилни площи.