В градската строителна джунгла

Проверка на фактите показва, че сградите са законни, а във времето са построени по ред от дясно наляво. Действието се развива в един от "динамичните нови квартали" на София (както го представят брокерите) - "Кръстова вада", където строителството бумти. Вероятно заради това там по-ярко изплуват недостатъците в градоустройственото законодателство в България, което видимо се нуждае от промени. И доказва, че когато оставиш вратички в закона и го съчетаеш с нехайни управници и пробивни строители, всички губят.

Разстоянието между сградите е 6 м Фотограф : Надежда Чипева

Първият - пръв по право?

За купувачите на апартаменти в седеметажната сграда Б на удачно наречения "Витоша вю" гледката към планината определено е била фактор наред с другите достойнства на комплекса. По информация на инвеститора жилищата са продадени още на зелено. Строителното разрешение за сградата е от февруари 2017 г. Гледката не е успяла да радва дълго обитателите. Почти по времето, когато сградата е въведена в експлоатация - в началото на 2019 г., на шест метра от балконите й в посока Витоша започва да се издига силуетът на 15-етажната сграда "Естера" - една от най-високите по Южната дъга на Околовръстния път. Разрешението й за строеж е от април 2018 г. Тя предвижда три етажа офиси и дванадесет етажа апартаменти.

Картата от 2015-2016 г., която показва, че пред сграда Б ще има и други постройки

"Никога не сме крили от купувачите, че терените южно от сграда Б не са наши и върху тях са предвидени строежи", казва Михаил Чобанов, един от двамата инвеститори във "Витоша вю", който вече е изградил над 2000 апартаменти и къщи в страната. В потвърждение показва информационна листовка на Bulgarian Properties с карта на района от 2015-2016 г. На нея пред тогава бъдещата сграда Б са очертани две други бъдещи успоредни постройки. Отделен е въпросът, че обитателите сега по-скоро си спомнят градинката с детска площадка и барбекю, изобразени на същата карта пред съседната сграда А.

"В началото на 2018 г., около година след като взехме строително разрешение и сградата ни беше почти готова, градоустройството южно от нас беше променено. Двата имота бяха обединени, за тях бяха изготвени нов ПУП и нова виза за проектиране с различни показатели и височини. Така сградата стана една - по-масивна и висока от позволеното до момента. А ние се оказахме без вина виновни", казва Чобанов.

Сграда "Естера" е една от най-високите по южната дъга около "Околовръстното"

Версията на Баки Бедел, собственик на дружеството "Естера 2018", което е инвеститор в едноименната сграда, е противоположна. За него проектът "Естера" предхожда този на "Витоша вю", но това не се потвърждава от официалните документи. Твърди, че и градоустройството е променяно от съседите му. Преместили са улицата, която по проект е трябвало да минава между двата блока, вътре в комплекса им, "за да може да правят повече блокчета". Потвърждава, че при първата копка на "Естера" в началото на 2019 г. сграда Б вече е съществувала. На този етап обаче нямало как да изместят тяхната, защото вече са имали проект и издадено разрешение. Купили са ги готови от предишния собственик, който се е отказал да строи. Справка в архивите на НАГ показва, че разрешението за сградата е издадено на "АТ Инженеринг 2000" - фирма на Илиян Терзиев, председател на Камарата на строителите в България.

"Нямам никаква вина за нищо", казва сега Бедел. Себе си описва като човек с опит в пътно и високо строителство, в поддръжката на уличната мрежа в София. В момента строи и в Студентски град. Има бизнес в логистиката.

Гледка от "Витоша вю"

Съпротива от жителите на сграда Б

"Естера" е сграда клас А - "удобна и изискана, строена с мисъл за всеки детайл", се казва в рекламата й. За жителите в сграда Б на "Витоша вю" обаче тя не е друго освен обещание в дългосрочен план за гледка към "кюлотите на съседите" (цитатът е от социалните мрежи). А в краткосрочен - към майсторите и строителното скеле, което допълнително свива дистанцията до абсурдните четири метра.

"Слънце влиза, но до към 11 часа сутрин", обяснява жител на сградата, в която има 38 апартамента и 18 гаража. "Нагъсто ще сме като в кол-център". Разказва, че е тръгнал да пише жалби до институциите преди месеци, след един ураганен вятър, при който от скелето хвръкнали дъски и нанесли щети на някои апартаменти. Прикипяло му от натрапената близост, но отчита, че инвеститорите на "Естера" са проявили човечност - сменили скелето с подвижно и обещали да поправят щетите за своя сметка.

Твърди се, че в различни периоди и други жители на блока са опитвали да организират съпротива срещу твърде близкия строеж, наемали адвокати, но без особени резултати.

Институциите: Формално е законно

По закон жилищни сгради не могат да са толкова близко помежду си. Разстоянието от шест метра между двете сгради обаче не нарушава закона, защото те са разрешени като нежилищни, става ясно от отговор на главния архитект на София арх. Здравко Здравков на жалба на жител от сграда Б. Законодателството позволява нежилищните сгради да бъдат на три метра разстояние от странична регулация при спазване на нормите за противопожарна безопасност и санитарно-хигиенните изисквания. Допуснато е с презумпция, че те не се обитават постоянно. По предназначение сграда Б във "Витоша вю" е "административна", а сграда "Естера" - "многофункционална". Разположени са в Смесена многофункционална зона (СМФ), която допуска такива статути. По височина и други показатели не противоречат на нормативите на Общия устройствен план (ОУП) на София, се обяснява в писмото.

Проверка на ДНСК на многофункционалната сграда ("Естера" - б.а.) - на място и по документи, също не е открила нередности. Установено е, че строежът е на нежилищна сграда и се изпълнява в съответствие с одобрените инвестиционни проекти и разрешения за строеж, отговориха от Дирекция "Национален строителен контрол" на запитване на "Капитал".

Де факто се заобикаля законът

"Основният въпрос е как в сгради, разрешени като нежилищни, се създават жилища, и как липсват механизми за защита на крайния клиент", коментира по-късно главният архитект на София Здравко Здравков пред "Капитал". Ако поне една от двете сгради беше обявена за жилищна, щяха да важат доста по-консервативни отстояния. При жилищните сгради те се изчисляват на база на височината им - колкото по-висока е сградата, толкова повече трябва да се отдръпне от страничната регулация.

А и ако сградата е жилищна, няма да изглеждат така - има ограничения за дълбочина и пр., обяснява той, без да конкретизира коя точно сграда има предвид.

Арх. Здравков обяснява връщането на инвестиционни проекти от гледна точка на нецелесъобразност е отпаднало от българското законодателство през 2001 г. Сега той може да действа единствено по законосъобразност.

Според главния архитект случаят в Кръстова вада е пример за доскоро масовата практика на предприемачите да заобикалят закона чрез ателиета. "На пазара вървеше вариант на сгради, които по инвестиционен проект се водят с ателиета и в този смисъл не са жилищни, и разстоянията до съседните сгради са като за нежилищна сграда. После ателиетата ги продават като апартаменти. Такъв беше например случаят със "Златен век", където имаше 99 ателиета", обяснява юрист.

С изменения в Закона за устройство на територията (ЗУТ) от началото на годината беше прието, че при определяне предназначението на сградата ателиетата ще се считат за жилища.

Вратичката с ателиетата в закона вече е затворена, казва главният архитект. Следващите стъпки са общежитията и апартхотелите, които са актуалната форма предприемачите да избягват нормите за гариране и паркиране, изискванията за общите части и за отстояния. Когато се спре и практиката на Агенция по кадастъра да допуска за нежилищни сгради да се създават в кадастралната карта самостоятелни обекти - жилища и апартаменти, пазарът ще бъде трайно нормализиран, казва арх. Здравков. Добавя, че са е в разговори по въпроса с МРРБ.

Можело е и иначе

"Жилищни са сградите, в които жилищата заемат над 60% от РЗП. При определени условия в нежилищна сграда може да има жилища. Жилищни сгради може да се строят и в зоните СМФ, но трябва разстоянията между тях да отговарят за жилищни сгради. За да се построи жилищна сграда на терен, отреден за сгради с друго предназначение, обаче трябва да се измени планът за регулация и застрояване, а това драстично би намалило разгънатата застроена площ заради изискванията за по-големи отстояния. Предприемачите го избягват, когато искат максималната РЗП и в същото време и жилищна функция. И правят някакви неща с ателиета, със смесени предназначения, даже стана модно в някакъв период и общежития да се пускат", обясни Борис Милчев, юридически съветник на Камарата на архитектите в България, помолен за коментар на закона.

Ателиетата не са това, което са

Инвеститорът във "Витоша вю" директно потвърждава: "Имаме ателиета, защото законът изисква така. Сградата ни е смесена, а зоната позволява застрояване 60% жилища и 40% ателиета. Всичко ниско, източно и южно е ателиета, а западните имоти и високите етажи, които дават възможност за повече ослънчаване, са апартаменти. Градоустройството е 100% спазено", твърди Михаил Чобанов.

В сграда "Естера" не говорят директно за ателиета. На база данните от сайта обаче е видно, че жилищата заемат 80% от сградата (12 етажа от 15). При положение че в сградите със смесено предназначение, каквато е тя, жилищата може да са максимум 60% от РЗП, остава хипотезата, че поне част от продаваните обекти са ателиета.

Инвеститорите се опитват да убедят, че с ателиетата не ощетяват чувствително клиентите си. Досега практиката на общините в София е била противоречива - едни са отказвали, а други са регистрирали ателиетата като жилища и са позволявали на собствениците им адресна регистрация. С последните промени в ЗУТ обаче се позволява на ателиетата в заварено положение, които отговарят на законовите изискванията за жилища, да бъдат признати за такива, обяснява Чобанов, който е юрист. "Всяко ателие, което сме сложили в сграда Б, отговаря на изискванията на жилище", казва той. Макар че при 38 апартамента паркоместата са 18.

От офиса по продажби на "Естера" също обясняват, че вече е лесно собственикът на ателие да получи жилищен статут - достатъчно е да подаде декларация в общината. И приветстват обезсилването на статута на ателиетата, тъй като обикновено се е използвал, за да се правят по-малко гаражи. Наблягат, че случаят с тяхната сграда не е такъв. Под целия терен от 3 дка се изгражда двуетажен подземен паркинг със 154 паркоместа. "Стига да иска, собственикът на апартамент може да закупи и две при изисквани от закона минимум по едно за жилище", казват те.

Всички губят

"Всички са ощетени в крайна сметка и най-вече градът и градската среща. Хората, които са си купили жилища, реално са измамени както от обещанията на инвеститорите, така и от ОУП и от общината, които допускат подобни неща", коментира арх. Борислав Игнатов, общински съветник от "Демократична България".

Арх. Здравков обяснява, че битката за нормална градска среда, която води отдавна, не е лесна, не среща подкрепа на гилдията и добавя: "Хората недоволстват и с основание, защото виждат средата. Но от всичко това подведени са крайните клиенти. И се питам къде е защитата на потребителите."

В рекламите на сграда "Естера" "Витоша вю" изобщо не фигурира

Парадоксът с цените

Парадоксално, но влошената градска среда засега не обезценява чувствително засегнатите имоти. Когато през 2015-2016 г. сграда Б е продавана на зелено, цените са били между 500 и 800 евро на кв.м, твърди инвеститорът. На акт 16 през 2019 г. те са достигали до 1000 - 1200 евро на кв.м, разказват обитатели. Някои са купили тогава от продаващи инвеститори на зелено на цени и под тези нива.

"Продавахме висок среден клас строителство на много ниска цена. По-късно цените рязко се повишиха. Така че сега всеки, който не е щастлив от гледката си, може да реализира имота си с минимум 10% и дори 20-30% печалба", казва Чобанов, който е и мажоритарен собственик на Bulgarian Properties. Някои от обитателите са скептични, защото калкулират и факта, че ако продаде имот, преди да са изтекли три години от придобиването му, собственикът дължи 10% данък върху прихода от сделката. Така или иначе бягство от сграда Б засега не се наблюдава. "Има два-три празни апартамента, наскоро имаше сделка и в момента се продава един", казва професионалният домоуправител, който е нает наскоро.

Що се отнася до "Естера" - апартаментите се продават на цени между 1700 евро на кв.м без ДДС за ниските етажи и 2300 евро без ДДС на високите. От 61 апартамента вече са продадени 21 - предимно тези на високо, става ясно от сайта. От офиса по продажби обясняват, че посочените цени са след акт 14, с напредването на проекта ще се покачват и ще се доближат до тези на "Артекс" и "Милениум". Обясняват го с достойнствата на сградата. Сама по себе си тя обещава да е много качествена, проектът е на арх. Илиян Илиев, локацията е добра и пр. Освен това на рекламните снимки 59-метровата сграда изглежда разположена в парк. Предимство за купувачите е и че е достатъчно като начало да внесат 20% от сумата. Инвеститорът не се финансира от продажби, а ползва кредит от Райфайзенбанк. Това позволява остатъкът да бъде платен, когато сградата влезе в експлоатация, вероятно в началото на 2022 г, обясняват от офиса.

Картината с молещия се Исус на северната фасада на къщата

Исус в молитвена поза

Ако се върнем на началната снимка - там извън кадър остава разчистеният парцел от 6 дка вдясно от двуетажната къщичка, върху който сега започва строеж на нови 28 хил. кв.м РЗП. Разрешението е от началото на 2021 г. и този път е за "жилищна сграда с подземни етажи и магазини". Не се вижда и голямото платно с картина на молещ се Исус, което украсява северната фасада на малката къща. За какво точно се моли - собственикът няма желание да обсъжда с непознати.

Може обаче да се гадае: вместо строеж отсреща да има парк. Домът да оцелее в градската джунгла. Или пък за по-нормална градска среда. Що се отнася до последното - и главният архитект, и опозицията в общинския съвет, и самите строителни предприемачи са единодушни. Единственият лост, за да спрат различните "строителни извращения", е въвеждането на ясни и конкретни правила за застрояване. Чрез промени в ЗУТ, в Закона за устройство и застрояване на Столичната община, в Общия устройствен план на София или чрез нов Кодекс на застрояването.

Северно от терена започва строителството на нова жилищна сграда с 28 хил. кв. м РЗП