Подари шест метра от терена си за улица

Уличната тегоба се очертава като работещ вариант и за инвеститорите, и за общините, и за хората, обясни зам.-министърът на регионалното развитие Иван Шишков. Още повече, след като през ноември Конституционният съд отмени последните текстове, които на практика прехвърляха върху частните инвеститори общинската задача за отчуждаване на земята за улици. Тя е и решение във връзка с изтичащите срокове за отчуждаване, опитът за чието поредно удължаване също се спъна в КС през 2020 г.

Проблемът с улиците

Проблемът с улиците е видим най-вече в новите квартали на София като "Манастирски ливади" и "Кръстова вада". Новите сгради там са завършени и населени, но на много места инфраструктурата още липсва и хората газят в калта. Общината твърди, че няма как да строи улици, защото терените не са отчуждени и тя не е техен собственик. Задвижва се на пожарен принцип, най-вече когато градусът на напрежението сред жителите стане много висок. Предприемачите се мъчат да отчуждават, даряват свои имоти или купуват чужди за целта. Операцията естествено влиза в цената на апартаментите и се плаща индиректно от купувачите.

През последните пет години в София това, че инвеститорите имат грижата да отчуждават земята под улиците, е установена практика - поне за улиците, които не попадат в плановете на общината. Главният архитект издава строителни разрешения само ако земята под улицата пред бъдещия обект е отчуждена и дарена. Това е начинът на общината да скъси дистанцията между собствените си бавни темпове на отчуждаване и далеч по-големите мащаби на частната строителната инициатива, без да я спира.

"Не сме в еуфория. Текстовете не решаваха проблема, отмяната им - също. Решението е във въвеждането на уличната тегоба."

Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи

Опитът за решение, който не мина през КС

С последните поправки в ЗУТ, влезли в сила през февруари, тази практика на столичната община беше узаконена. Депутатите гласуваха, че разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, т.е., ако земята под прилежащата улица вече е общинска (чл. 148, ал. 16). Прието беше и че даден строеж се въвежда в експлоатация само ако прилежащите улици, пътища или алеи вече са изпълнени. Тази норма и преди съществуваше за курортите, но законодателите я разшириха и за териториите със средно и високо застрояване. Инициативата за тези текстове дойде от столичния кмет Йорданка Фандъкова и от главния архитект арх. Здравко Здравков, макар да беше внесена от депутата от ГЕРБ Александър Ненков. Това даде повод някои да я нарекат лобистка.

Не е редно общината да прехвърля собствените си неизпълнени ангажименти върху частните инвеститори. С този основен аргумент срещу новите норми за улиците в ЗУТ се обявиха професионалните гилдии. Президентът върна поправките в закона, парламентът ги прегласува. Върховните съдилища излязоха с отрицателни становища. Подкрепена с тях омбудсманът, Диана Ковачева сезира Конституционния съд, който на 4 ноември обяви текстовете за противоконституционни. Чл. 148, ал. 16 отпадна изцяло. А ограничението при въвеждане в експлоатация остана да се прилага само в курортите (за мотивите - виж карето). Решението е в сила от 15 ноември.

"Не сме в еуфория. Текстовете не решаваха проблема, отмяната им - също. Решението е във въвеждането на уличната тегоба", коментира по този повод Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП).

"Уличната тегоба се очертава като работещ вариант и за инвеститорите, и за общините, и за хората".

Иван Шишков, зам.-министър на регионалното развитие

А сега накъде?

В тази ситуация служебният екип на МРРБ вече има готов отговор - към уличната тегоба.

Всъщност още преди решението на КС, в началото на мандата, по инициатива на министър Виолета Комитова е създадена работна група, която да формулира най-неотложните промени в ЗУТ. Групата е с широко участие на професионалните гилдии, които имат множество възражения срещу някои новоприети текстове (сред които и чл. 148, ал. 16), а има и други норми, които създават проблеми при прилагането на закона. След три заседания групата се обединява около проект и мотивите за него са внесени в Министерския съвет. Решението на КС сега дава повод те да бъдат допълнени. Ако служебното правителството ги одобри, законопроектът ще бъде публикуван за обществено обсъждане, обясни зам.-министър Шишков.

По отношение на проблемния чл. 148, ал. 16 в работната група мислят в две посоки: Как да го редактират, така че да бъде поносим за частните инвеститори. И как да улеснят общината да придобива имотите под улиците, вместо да прехвърля това задължение другиму.

Проблемите в текста

Извън принципните възражения срещу чл. 148, ал. 16 проблем се оказва, че той не формулира ясно каква точно част от улицата трябва да бъде отчуждена, за да получи инвеститорът строително разрешение. "Тази неяснота създаваше риск всяко строително разрешение впоследствие да бъде отменено", обяснява Георги Шопов. Единственото безопасно тълкувание е, че строителството не може да започне, ако улицата не е придобита от общината в пълния й габарит. Но така формулирана, задачата изглежда почти непосилна.

Затова работната група предлага изискването да се ограничи до това, че трябва да има осигурен достъп до имота, върху който ще се строи (излаз на улица - бел. ред.). Логично е да се иска достъп, защото теренът трябва да бъде захранен с ток, вода и пр., обяснява зам.-министър Шишков.

Никой не беше доволен от новия текст, добавя той. Инвеститорите, които вече се бяха съгласили да партнират на общината в изграждането на инфраструктурата, виждаха, че партньорът им иска все повече и им пречи. Общината осъзна, че така предприемачите ще спрат да поемат и частта от нейните ангажименти, която са изпълнявали досега. Не се решаваха и проблемите на собствениците на терени, върху които все още не е започнало да се строи. Достъпът да тях продължаваше да е нерегламентиран. Това понижаваше стойността им и ги правеше нежелани от предприемачите, обяснява зам.-министърът.

"Уличната тегоба обещава да намали финансовата тежест на общините при прилагане на уличната регулация и да даде тласък за изграждане на транспортната инфраструктура."

Борис Милчев, общински съветник от ДБ

Справедливо ли е

"Уличната тегоба обещава да намали финансовата тежест на общините при прилагане на уличната регулация, и да даде тласък за изграждане на транспортната техническа инфраструктура в урбанизираните територии." Цитатът е от мотиви към законопроект, изготвен от експерта по устройство на територията Борис Милчев и внесен в 44-ото Народно събрание с председател Цвета Караянчева, на който така и не е даден ход.

В мотивите Милчев, който впоследствие участва в работната група към МРРБ, подробно обяснява защо уличната тегоба е справедлив механизъм. Не може да се каже, че собственикът търпи загуба, въпреки че площта на имота му се редуцира, защото всъщност се обогатява, тъй като стойността на имота се покачва. Общината не печели, тъй като макар да взема част от имота, поема ангажименти за по-нататъшни инвестиции. И в този смисъл по-скоро би било несправедливо, ако собственикът допълнително бъде обезщетен за частта от имота му, отнета за публични нужди, казва Борис Милчев. В потвърждение дава пример с вълната от "дарения" от частни собственици на части от техни имоти, които попадат в новопредвидени улици с идеята, че изграждането на тази инфраструктура ще повиши стойността на терените им.

Така той изпреварващо се опитва да отговори на очакваните съмнения дали и уличната тегоба не нарушава конституционни права. "Ако тя е противоконституционна, то такъв би трябвало да бъде и действащият чл. 16 от ЗУТ, а срещу него няма възражения", коментира Иван Шишков.

Все пак с ограничено приложение

Макар уличната тегоба навремето да е отменена, философията й е развита по по-различен начин в ЗУТ. Неговият чл. 16 дава възможност при първа регулация общината да придобие безвъзмездно до 25% от регулираните имоти. Така тя получава не само терените за улици, но и за детски градини, училища и градинки и пр. Освен това законът предвижда, че подробните устройствени планове не се правят по имотни граници, и допуска на дадена територия имотите на всички да се редуцират поравно и да се направят нови парцели. При редукция от 20% например собственикът на терен от 1 дка остава с 800 кв.м на друго място. Смята се, че това е гъвкава процедура, чрез която се създават по-добри парцели като големина и конфигурация. В съчетание с чл. 16 това дава възможност да се създаде много по-добра градска среда. Планове по чл. 16 са правени например в "Малинова долина" или във вилна зона "Симеоново-север" зад "София ринг мол".

Проблемът всъщност идва от друг тип планове - чието проектиране е започнало по реда на бившия ЗТСУ и те са приети около 2001-2002 г. Такива са например плановете в "Манастирски ливади" и "Кръстова вада". За тях е нямало как да бъде приложен новият чл. 16, защото тази норма не е съществувала при започването им. Уличната тегоба вече е отпаднала. В закона така и не е предвиден икономически правен механизъм, който да позволи на общината да развива и изгражда тези територии. "Плановете останаха на хартия и районите започнаха да се развиват абсолютно хаотично. Инвеститорите строяха улиците на парче", обяснява арх. Шишков. Именно за тези райони, които се развиват бурно, първата регулация частично е приложена, но не може да се приложи в пълния й размер поради проблема с отчуждаването на улиците, се предлага да действа уличната тегоба.

Идеята е засега двата механизма - по чл. 16 и уличната тегоба, да действат паралелно, като всички бъдещи планове да са по чл. 16. Ангажиментът на общините да отчуждават в някаква степен ще остане - например за имоти, които попадат изцяло под големите булеварди. Но така задачата им ще се свие до по-малки мащаби и ще бъде съвсем изпълнима, обяснява зам.-министър Шишков. Тя ще отчуждава за своя сметка и в случаите, когато има предишен действащ план.

Плюс изтичащи срокове за отчуждаване

Има и друга причина МРРБ да бърза с решаването на проблема. Зам.-министърът напомня, че през 2020 г. КС отмени като противоконституционно поредното удължаване на сроковете, предвидени за отчуждаване на частни имоти. При положение че сроковете са изтекли, а улиците са частично реализирани, ситуацията е доста патова - нито може трасетата им да се променят, нито терените да бъдат отчуждени, обяснява Иван Шишков. Уличната тегоба е възможно решение и в този казус.

На преговорите за съставянето на бъдещата коалиция по тема регионално развитие беше решено в идните четири години да бъде изготвен нов закон или кодекс за териториално устройство. Това обаче не изключва междувременно в съществуващия ЗУТ да бъдат правени спешните промени, се съгласиха експертите. Приемането на уличната тегоба попада в това определение.