Строителство и имоти

Къде имотните пазари са най-уязвими към повишаване на лихвите

В някои страни изплащането на ипотеки ще стане по-трудно

Ексклузивно съдържание от The Economist

Reuters © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Акциите се сриват, кризата с цената на живота се разгаря, а призракът на глобалната рецесия наднича зад ъгъла. Но не бихте разбрали за това, ако гледате само жилищните пазари в богатия свят, много от които продължават да чупят рекорди. Домовете в САЩ и Великобритания се продават по-бързо от когато и да било. Цените на жилищата в Канада са се покачили с 26% от началото на пандемията. Имот в Нова Зеландия средно може да ви струва повече от 1 млн. новозеландски долара (640 хил. долара), което е с близо 46% повече отколкото през 2019 г.

Повече от десетилетие собствениците на жилища се възползваха от изключително ниските лихвени проценти. Сега обаче назряват промени. След като прогнозира, че инфлацията във Великобритания може да надхвърли 10% тази година, на 5 май Английската централна банка повиши лихвения си процент за четвърти път до 1%. Ден преди това Федералният резерв на САЩ повиши базовата си лихва с половин процентен пункт и намекна за последващо затягане. Инвеститорите очакват тя да надхвърли 3% до началото на 2023 г. над три пъти сегашното ниво. Повечето други централни банки в богатия свят, от Канада до Австралия, или натиснаха спирачките на паричната си политика, или се готвят да го направят.

Ще паднат ли цените

Много икономисти смятат, че глобален срив на пазара на недвижими имоти като през 2008 г. е малко вероятен. Бюджетите на домакинствата се укрепиха след финансовата криза, а стандартите за кредитиране станаха по-строги. Оскъдното предлагане на жилища в комбинация със силното търсене, високите нетни нива на богатство на домакинствата и силните пазари на труда би трябвало също да допринасят за цените на имотите. Но нарастващата цена на парите може да направи съществуващата дългова тежест по-трудно управляема за собствениците на жилища поради нарастване на сумата за изплащане, както и да откаже някои бъдещи купувачи. Ако този удар върху търсенето е достатъчно голям, цените може да започнат да падат.

Уязвимостта на собствениците на жилища към рязко покачване на плащанията по ипотеките варира в различните страни. В Австралия и Нова Зеландия, където цените са скочили с над 20% миналата година, стойностите толкова са излезли от контрол, че собствениците може да са чувствителни дори към умерени увеличения на лихвените проценти. В САЩ и Великобритания, където пазарите не са чак толкова бурни, за да паднат цените на жилищата може да се наложи лихвените проценти да достигнат 4%, смятат анализатори от консултантската компания Capital Economics.

Наред с цените три други фактора ще помогнат да се определи дали жилищната буря просто се забавя или спира: доколко собствениците на жилища имат ипотеки, вместо изцяло да притежават имотите си; превесът на ипотеките с променлива лихва над такива с фиксирана и размерът на дълговете на домакинствата.

Колкото по-малко са собствениците на жилища, които напълно притежават имотите си, толкова по-голямо въздействие има повишаването на лихвите.

Да вземем първо дела на хората с ипотека в една икономика. Колкото по-малко са собствениците на жилища, които напълно притежават имотите си, толкова по-голямо въздействие има повишаването на лихвите. Дания, Норвегия и Швеция имат относително висок дял на ипотеките (виж таблицата). Облекчените стандарти за кредитиране в отговор на пандемията от COVID-19 дадоха силен тласък на заемите. В Швеция данъчните облекчения за собственици на жилища допълнително засилиха наплива за ипотеки, а зле функциониращият пазар за жилища под наем, с разпространено надценено (и незаконно) преотдаване, накара повече наематели да станат собственици. Всичко това поставя скандинавските банки в трудна позиция. В Норвегия и Швеция жилищните кредити съставляват повече от една трета от общите активи на банките. В Дания те представляват близо 50% от баланса на кредиторите. Рязък спад на цените на жилищата би предизвикал загуби.

У дома е най-сигурно

За разлика от скандинавските страни, където растежът на ипотечните пазари подхранваше притежаването на жилища, много домакинства в страните от Централна и Източна Европа купуваха имоти през 90-те години, без да поемат дългове, защото те бяха много евтини. В Литва и Румъния повече от четири пети от домакинствата са пълноправни собственици на домовете си. Домакинствата без ипотеки са по-разпространени и в Южна Европа, по-специално Испания и Италия, където наследството и подкрепата от семейството са често срещани начини за придобиване на жилище. Германците от своя страна са по-склонни да наемат, отколкото да притежават домовете си. Следователно повишаването на лихвите ще има по-малко пряко въздействие върху цените.

Структурата на ипотечния дълг, която е вторият фактор, също има значение. Повишаващите се лихви ще се усетят почти мигновено от кредитополучателите с променливи условия, тъй като те се колебаят заедно с определените от централните банки нива; за тези с фиксирани лихви неприятностите ще се забавят. В САЩ лихвите по ипотечните кредити обикновено са фиксирани за две или три десетилетия. В Канада близо половината от жилищните заеми са с лихви, определени за пет или повече години. От друга страна, кредитирането във Финландия е почти изцяло с плаващи лихви. В Австралия около четири пети от ипотеките са с променливи цени.

Да се разглежда само делът на кредитополучателите с фиксирани лихви спрямо тези с променливи обаче може да е подвеждащо. В някои страни лихвите по ипотечните кредити често са фиксирани, но периодът е твърде кратък да защити кредитополучателите от лихвена буря. В Нова Зеландия ипотеките с фиксиран лихвен процент представляват по-голямата част от съществуващите заеми, но почти три пети са фиксирани за по-малко от година. Във Великобритания почти половината от фиксираните договори са такива за срок до две години.

Високата задлъжнялост

Устойчивостта спрямо покачване на лихвените проценти ще зависи и от трети фактор - размерът на дълга на домакинствата. Високата задлъжнялост рязко влезе на фокус по време на световната финансова криза. Когато цените на имотите паднаха, домакинствата с високи погасителни плащания по ипотеки спрямо техните доходи се оказаха притиснати. Днес домакинствата са по-богати, но много от тях са обременени с повече дългове от когато и да било. Макар канадците да прибавиха 3.6 трлн. канадски долара (2.8 трлн. долара) към общата сума на спестяванията си по време на пандемията, с което увеличиха нетното си богатство до рекордните 15.9 трлн. канадски долара в края на 2021 г., техният апетит за жилища повиши дълга на домакинствата до 137% от дохода. Делът на новите ипотеки с екстремни съотношения заем/доход (т.е. над 4.5) също се повиши, поради което през ноември миналата година Канадската централна банка издаде предупреждение за високи нива на задлъжнялост.

Финансовите регулатори в Европа са не по-малко притеснени. През февруари Европейският борд за системен риск предупреди за неустойчиво високи нива на ипотечния дълг в Дания, Люксембург, Нидерландия, Норвегия и Швеция. В Австралия средният дълг на собствениците на жилища като дял от дохода е нараснал до 150%. Във всички тези страни домакинствата ще се сблъскат с по-високи месечни плащания точно когато растящите разходи за храна и енергия изяждат техните доходи.

Във всички форми и размери

Всичко това накуп означава, че някои пазари на жилища са настроени за повече болка от други. Имотите в САЩ, които поеха тежестта на последиците от кризата с ипотечното кредитиране, изглеждат по-добре подсигурени отколкото в други големи икономики. Кредитополучателите и кредиторите там станаха по-предпазливи след 2009 г., а фиксираните лихви са много по-разпространени. Пазарите на жилища във Великобритания и Франция ще се справят по-добре в краткосрочен план, но изглеждат чувствителни за по-нататъшно повишаване на лихвите. Имотните пазари в Германия, Южна и Източна Европа изглеждат по-малко уязвими. За разлика от тях цените в Австралия, Нова Зеландия, Канада и скандинавските страни са най-чувствителни.

Един от двигателите за цените на жилищата е, че в повечето страни търсенето все още значително надвишава предлагането. Силните пазари на труда, множеството милениали, достигащи възраст за закупуване на жилище, както и преходът към дистанционна работа са увеличили търсенето на жилища. Новите имоти остават недостатъчни, което ще поддържа конкуренцията за жилища и ще спомогне за поддържане на високите цени. През февруари във Великобритания е имало 36% по-малко обяви за имоти в сравнение с началото на 2020 г.; през март в САЩ те са били 62% по-малко в сравнение с предходната година.

Алтернативата на това да притежаваш дома си - да живееш под наем, също не изглежда особено привлекателна. Средните наеми във Великобритания са с 15% по-високи през април, отколкото в началото на 2020 г. В САЩ те са се повишили с една пета през 2021 г., а в горещи точки като Маями увеличенията са още по-големи и достигат близо 50%. Регулирането на наемите причинява други проблеми. Бъдещите наематели в Стокхолм средно трябва да чакат девет години.

Макар ерата на крайно евтините пари да е към своя край, търсенето на жилища не е напът да се срине. И все пак, по един или друг начин, тежестта за наемателите и собствениците ще става все по-голяма.