Строителство и имоти

Офис сградата RichHill е купена от фондация, близка до Валтер Папазки

Продавачи в първата голяма офис сделка на годината са Любомир Минчев, Спас Шопов и Иво Евгениев

Според източници от пазара цената на RichHill е около 40 млн. евро

Георги Куманов

Според източници от пазара цената на RichHill е около 40 млн. евро © Цветелина Белутова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Офис сградата RichHill до Бизнес парка е купена от фондация "Михалева и семейство".
Продавачи са Любомир Минчев, Спас Шопов и Иво Евгениев, а реалният купувач най-вероятно е Валтер Папазки.
И продавачът, и купувачът имат офиси в сградата, обект на сделката.

В ковид годините офисите не бяха хит, затова и сделките с тях бяха екзотика. Тази година вече има първа голяма смяна на собствеността - през февруари собствениците на бизнес център RichHill Любомир Минчев, Спас Шопов и Иво Евгениев са продали едноименното дружество на фондация "Михалева и семейство" с учредител Ивелина Михалева, като самата тя е в хазартния бизнес, свързван с Валтер Папазки.

Източници от пазара твърдят, че сделката е станала при оценка на сградата малко над 40 млн. евро, като и продавачът, и купувачът определят тази информация за преувеличена. Във всеки случай сумата явно е под офис сделката на 2021 г. - при която новопостроената Park Lane в бизнес района на "Хладилника" беше купена от наемателя си SAP Labs за 50 млн. евро. Ако има нещо общо между двете транзакции, то е, че и купувачът на RichHill е наемател в сградата. Ивелина Михалева е акционер в "Евро геймс технолоджи" (ЕГТ), чиито офиси са в RichHill. ЕГТ е най-голямата българска компания в хазартния сектор - с приходи 300 - 400 млн. лв. годишно и почти 2000 служители в групата фирми, свързани с Валтер Папазки. Компанията произвежда и дава под наем машини и оборудване за хазартната индустрия, изработва софтуер и продава основно за износ. Разлика е, че в новата сделка купувачът е български. И то не дружество, а фондация.

Бизнес център "Ричхил"

Офис центърът RichHill е отвъд Околовръстното шосе, в зоната около "Бизнес парк София", близо до магазина на Decathlon и "Резиденшъл парк София". Сградата е от два седеметажни офисни блока с общ партер и първи етаж и с двуетажен подземен паркинг с около 350 паркоместа. Разгънатата й застроена площ (РЗП) е над 27.5 хил. кв.м. "В момента е в много добро състояние. RichHill бизнес център е една от най-високо технологичните бизнес сгради в България", по оценка на Михалева.

Открита е през декември 2018 г. В дружеството инвеститор "Ричхил" мажоритарен собственик е Любомир Минчев с 50%, а останалата половина е разпределена между различни дружества на Спас Шопов и Иво Евгениев. Проектант е "А и А архитекти" на арх. Асен Милев и арх. Ангел Захариев.

Сградата има два основни наемателя. Офисите на компаниите от групата на "Телелинк" на Любомир Минчев заемат около една трета от нея, а останалото е на "Евро геймс технолоджи" на Папазки. Според последния наличен отчет приходите на "Ричхил" за 2020 г. са 6 млн. лв., печалбата - 1.8 млн., а балансовата оценка на сградата и земята е почти 30 млн. лв.

По инициатива на купувача

"Може да се каже, че инициативата за сделката беше от моя страна. Прецених, че би било икономически по-изгодно да инвестирам в бизнес, от който мога да получавам разумни и сигурни приходи от наеми", каза Ивелина Михалева пред "Капитал". Тя е собственик на 45% от дяловете в "Евро геймс технолоджи". Мажоритарен собственик на капитала е Мария Каменова с 50%. Останалите 5% са собственост на управителя Владимир Доков.

Михалева поясни, че решението не е свързано с някаква потребност от рязко разширяване на офисите на ЕГТ, макар през последните двадесет години компанията постоянно да се разширява. "Наемните договори на сегашните наематели все още не са изтекли и те ще останат в сградата, докогато преценят", добави тя. Любомир Минчев също потвърди пред "Капитал", че наемните договори на дружествата му са до края на 2023 г. и ще останат в сградата поне дотогава и при новия собственик.

Семейна фондация

Макар сделката да е завършена тази година, по нея се преговаря от септември миналата година, а решението е взето още в края на 2021 г. Фондацията "Михалева и семейство" е основана два месеца преди решението за продажба - през октомври 2021 г. в Дряново. В учредителния акт е посочено, че целите ѝ са да се грижи за своя учредител Ивелина Михалева, нейните родители и потомци, да пази историята на прародителите и т.н. След като всичко това бъде обезпечено, нейна задача е "да подпомага физически лица, обществени организации и институции в тяхната дейност".

При учредяването фондацията е получила от Михалева дарение 10 000 лв.

Михалева обясни пред "Капитал", че сделката е станала през фондация, а не през дружеството наемател, защото в "Евро гейм технолоджи" акционерите са няколко и не всеки има желание да инвестира в недвижими имоти. Подчерта, че решението е лично нейно, инвестира лични средства, няма банкови кредити и го прави от името на нейното семейство. "Фондациите в Европа и света са нормална форма за запазване на семейното състояние", поясни тя.

Що се отнася до цената на сделката, тя поясни, че е пазарна и става дума за "голяма сума пари, инвестирана в бъдещето, в момент, в който никой не е сигурен в каква посока ще се развиват цените на имотите и наемните цени".

Коя е Ивелина Михалева

Ивелина Михалева е известна като жената до Валтер Папазки. Неофициално Папазки е известен като контролиращ хазартния бизнес около "Евро геймс технолоджи", в който влизат още игралните зали Winbet из страната и онлайн платформата за залагания winbet.bg. Консолидираните приходи на "Евро геймс технолоджи" надхвърлят 100 млн. лв. за пръв път преди десетина години, а в най-силните периоди преди пандемията надминават 400 млн. лв., като нетният марж често е от порядъка на 30 - 40%.

Михалева участва с 50% в собствеността на "България хотел мениджмънт" от 2018 г. заедно с Даниел Лечев (брат на депутата от БСП Весела Лечева) и Мартин Велев (син на простреляния през 2007 г. съпруг на Лечева Манол Велев), които са конкуренти на Папазки в хазартния бизнес. Въпросното дружество притежава хотел "България" в Бургас. Тя каза за "Капитал", че има и други фирми за инвестиции в недвижими имоти. Нейната "ВАНПИнвест" например се занимава със строителство - купува терени и изгражда сгради, които продава или отдава под наем. В момента има проект на ул. "Хубча" в София.

Триото продавачи

До февруари 2022 г. в дружеството "Ричхил" съдружниците са трима: Любомир Минчев, мажоритарен собственик и на софтуерната група "Телелинк" (чиито офиси са разположени в единия от двата блока); Спас Шопов и Иво Евгениев участват през "СПС инвест" - на първия, "Александреа инвест груп" - на втория, и общото им дружество "Рослин капитал партнърс - България".

Тримата са съакционери и в групата "Телелинк". Минчев е собственик на 67% от акциите в дружеството, а Евгениев и Шопов държат по 4%. Компанията е основана през 2001 г. от Спас Русев (до неотдавна собственик на БТК) и първоначално Минчев е миноритарен собственик, но преди десет години той изкупува всички акции. През 2017 г. реорганизира дейността си, като отделя компании за различните сегменти и през 2020 г. излиза на борсата, където са продадени общо около 21%. В началото на ноември 2021 г. бе обявено, че Любомир Минчев, Иво Евгениев и Спас Шопов имат намерение да продадат над 51% от "Телелинк бизнес сървисис груп" ("ТБС груп"). Дни по-късно беше обявено, че се преговаря с United Group, компанията - собственик на БТК и "Нова тв". Сделка не се случи и по информация на "Капитал" в момента нов купувач не се търси, като приходът от офисната сделка също може да е охладил желанието за продажба.

От консолидирания годишен отчет за 2021 г. на групата "Телелинк" се вижда, че приходите са в размер на 165.7 млн. лв., като това е с около 30 млн. лв. повече в сравнение с предходната година. Нетната печалба е малко над 12.2 млн. лв.

Източници, запознати с офисната сделка, твърдят, че движещата сила в нея е бил Любомир Минчев. Самият той наблегна, че решението е общо с другите инвеститори. Като причина за продажбата обясни, че разглежда всеки актив като потенциален обект на продажба и че в случая им е била предложена добра цена. Отрече тя да е 40 млн. евро, но отказа да я коментира. Логично е от оценката да са били приспаднати съществуващите задължения и платената цена естествено е била по-ниска.

Спас Шопов и Иво Евгениев са известни най-вече с компанията за дялово инвестиране "Рослин капитал партнърс - България". Сред дружествата в портфолиото на "Рослин" са "Индустриален парк Sofia East" в Елин Пелин, винарната Bessa Valley, компанията за авиопревози Avio D Group, инвестиционният фонд NEVEQ, приложението Taxime (чрез "Александреа инвест груп" на Иво Евгениев). Групата им Rosslyn Hotels обединява хотели четири звезди - "Сентрал парк" и "Тракия хотел" в София и "Димят" във Варна.