Строителство и имоти

Последните месеци на евтините ипотеки

Краят на ниските лихви е непосредствено надвиснал и цикълът на покачване и затягане може да започне още през това лято

Николай Стоянов

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Преди да решите да купите жилище с банков кредит, реално трябва да се справите с доста сложно уравнение с немалко неизвестни. Но накратко най-важните неща, за да се избере правилният момент за такава значима крачка, която обичайно ви обвързва за десетки години, са цените на имотите и нивата на лихвите.

Логично всеки иска да купи имот сравнително евтино и с малко оскъпяване, но това рядко е възможно. Причината е, че между двете има връзка - когато кредитът стане лесен и достъпен, обикновено много хора решават да се възползват и да станат собственици, а търсенето покачва цените. Естествено това не е абсолютен закон. Понякога може и други фактори да действат по-силно и така цените на жилищата да падат въпреки ниските лихви. В България обаче нещата се развиват според правилото. Продължителният период на рекордно евтини банкови заеми създаде своеобразен ипотечен бум, а според някои и имотен балон.

Дали и кога той ще се спука никой не се наема да каже. Засега повечето прогнози са, че и тази година цените на недвижимите имоти ще растат. За сметка на това по-сигурната част от уравнението е, че краят на ниските лихви е непосредствено надвиснал и цикълът на покачване и затягане може да започне още през това лято. А това ще означава по-големи месечни вноски и за вече закупилите имоти, тъй като голямата част от ипотеките в България са с плаващи лихви.

Заложници на инфлацията

Първите три месеца на 2022 г. не показват съществена промяна на тенденциите от края на миналата година. Статистиката на БНБ показва дори още малко свиване на лихвите по жилищните заеми до нива под 2.6%. Средният годишен процент на разходите към март вече е на ново рекордно дъно - 2.83%. Преглед на офертите на банките показва и такива около 2.5%, което означава, че лоялни и кредитоспособни клиенти могат да получат и още по-ниски нива в момента.

Основната причина да се очаква, че това ще се промени скоро, е инфлацията, която в еврозоната се ускори до нива, невиждани от създаването й. В България индексът на потребителските цени се покачва с двуцифрен темп, най-бърз от 2008 г. насам. Всички прогнози са, че в следващите месеци тогавашните пикове от 14-15% ще бъдат надхвърлени. Така че и тук се очаква 25-годишен връх, след като през 90-те години на миналия век страната премина през истинска хиперинфлация.

До миналата есен мантрата на почти всички централни банки беше, че инфлацията е временна и предизвикана от енергийния ценови шок, и затова няма нужда да реагират. Тази гледна точка обаче бързо беше изместена от страхове, че ценовият шок се превръща в инфлационна спирала, от която няма да се излезе лесно. Затова в САЩ и във Великобритания вече започна затягане на паричната политика чрез покачване на лихви. Очакванията на пазарите са до края на годината да се достигнат нива над 2% и дори близки до 3%. Европейската централна банка досега запазва своята нулева лихва, но натискът и към нея да реагира се засилва, след като прогнозите вече са не само през 2022, но и през 2023 г. инфлацията да надхвърля целевите й 2%. И ако само допреди седмици очакванията бяха Франкфурт да направи първи стъпки към затягане през есента, вече залозите са, че това може да се случи още през юли. А това неминуемо и с неголямо забавяне ще се пренесе и при всички лихвени нива в ЕС, включително и по жилищните заеми в България.

Вероятно плавно

В ЕЦБ обаче за разлика от колегите им във Федералния резерв и в Английската централна банка имат повече фактори, с които да се съобразяват, преди да започнат да противодействат на инфлацията. Увеличаването на лихвите й би покачило и доходността по държавния дълг на членките на еврозоната и би затруднило сериозно някои правителства като тези на Гърция и Италия да финансират бюджетните си дефицити. И без това заради несигурността около войната в Украйна техните десетгодишни облигации вече се търгуват при нездравословни нива над 3%, докато преди по-малко от година те достигаха и до 0.5% Затова и участниците на финансовите пазари залагат по-скоро на 2-3 покачвания с по 0.25 пункта.

Това означава и че евентуалното поскъпване на ипотечните заеми би било по-скоро ограничено и плавно. Все пак вероятно сегашните рекордно ниски нива под 3% скоро ще останат в историята и това логично влияе на динамиката на пазара. Ако тази тенденция се комбинира с прогнозите цените на имотите все пак да продължат да поскъпват (при новото строителство това е обусловено и от значително нарастващите цени на суровините), е логично за всеки с намерение да купува жилище с банков заем, че условията сега вероятно ще са чувствително по-добри от това, което ще може да получи след няколко месеца.

Приток на енергия

Това би могло да обясни частично засилената активност по ипотечното кредитиране в първите месеци на 2022 г. Според лихвената статистика на БНБ за март новодоговорените ипотеки в левове и евро са за рекордните 605 млн. лв., като с малко надхвърлят предишния връх от декември 2021 г. Ако от тях се приспаднат около 172.5 млн. лв. кредити, отпуснати за рефинансиране на стари ипотеки, нетно новоотпуснатите заеми са за 433 млн. лв., което също е рекорд.

За съпоставка - новодоговорените жилищни заеми за първото тримесечие на 2021 г. са малко над 1 млрд. лв., докато за същия период на тази година вече са 1.47 млрд. лв., или над 450 млн. лв. повече.

Активността е засилена като след енергийна напитка и това вероятно ще продължи още няколко месеца. В началото на май офертите на банките за ипотечните им продукти все още не показват тенденция към поскъпване. По-скоро продължава да е в ход изострена конкуренция за хващане на по-голям дял от бумтящия пазар. Това обаче бързо може да се промени. В свой анализ Лъчезар Богданов от Института за пазарна икономика предупреждава за това, за покачващите се рискове за самите банки и за потенциалното въздействие, което би имала една рязка промяна в поведението на финансовите институции, достъпа до кредит и лихвените нива. "Както неведнъж сме ставали свидетели в историята, такъв шок има подобен на домино ефект на свиване на стопанската активност по цялата верига на добавената стойност, с произтичащите от това въздействия върху заетостта, инвестициите и потреблението", пише Богданов.

За отделния клиент обаче естествено макропритесненията са на заден план. Основното за него е да сключи най-изгоден за себе си договор. Затова и на дневен ред за всеки, който планира покупка на жилище, е как да се възползва максимално в динамично променящи се условия. Изборът на подходящия момент, преди лихвите да се покачат, естествено е част от всичко това, но той далеч не го изчерпва. Например при очертаващото се и практически сигурно покачване на лихвите все по-актуален е въпросът дали да не се предпочете фиксиран процент.

В България това определено не е предпочитан вариант - много банки въобще не предлагат такава опция, а в масовия случаи офертите за фиксирана лихва са за период от 3 до 5 години. В единични случай банки са пускали оферти за 10 или повече години. При тях обаче има оскъпяване спрямо ГПР при заемите с плаващите лихви. То зависи от периода и варира, като може да е и 0.5 процентни пункта и нагоре. При перспективата в следващите години да има съществено затягане обаче то е решение, което може не просто да осигури предвидимост на вноските на едни и същи нива, а и реално да поевтини кредита, ако се вземе предвид инфлацията.