Цените на жилищата във Велико Търново са рекордно нагоре

Терените за ново строителство са недостатъчни. Апартаментите в града вече вървят по 800 - 1000 евро на кв. м средно

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Апартаментите в града вече вървят по 800 - 1000 евро/кв.м средно
Основните купувачи са младите семейства, които търсят най-вече завършени апартаменти ново строителство
Предприемачите се сблъскват с недостиг на парцели и работят предимно в два от кварталите

Велико Търново оглави класацията по ръст на офертните цени на жилища сред осемте най-големи града в страната през март. По данни на оcenime.bg нивата са се вдигнали с 30% спрямо същия месец година по-рано. През април регистрираният ръст беше 24% и градът отстъпи челната позиция на Благоевград, но само с два процентни пункта.

Цените отскочиха през февруари

"Цените на имотите - и ново строителство, и на старите жилища, тръгнаха значително нагоре през февруари. Вече има апартаменти старо строителство, които се продават по 800 - 900 евро за кв.м. При все че за разлика от новото строителство това не може да бъде отдадено на поскъпването на строителните материали", коментира Нели Драгиева, мениджър кантора "Велико Търново" в "Адрес".

Според нея сериозният ръст едва ли може да се отдаде само на инфлацията - нейното влияние започва да се усеща по-значително през последния месец, докато цените на имотите растат от началото на годината. При новото строителство безспорно фактор е поскъпването на строителните материали и най-вече на желязото. Друга причина е и липсата на свободни терени във Велико Търново и съответно високите цени на наличните. Като трети фактор тя посочва, че има продажба на апартаменти ново строителство на вторичен пазар от собственици, купили преди Акт 16. "Те продават на почти двойно по-високи цени и въпреки повишението има купувачи, които купуват, а в крайна сметка те определят пазара", добавя Драгиева.

Търсенето надхвърля предлагането

Ивайло Иванов, управител "Болярски имоти" и председател на регионалната структура на Национално сдружение "Недвижими имоти" във Велико Търново, напомня, че ръст в цените на имотите се наблюдава от няколко години. По-осезаем е той в последните две и става особено силен след началото на войната в Украйна. "Основната причина е, че търсенето е в пъти по-голямо от предлагането и на ново, и на старо строителство. Дори бих казал, че вече има сериозен дефицит на имоти за продажба. Това само по себе си ще запази тенденцията на повишаване на цените при равни други условия и през тази година", смята той.

Иванов изброява множество фактори, които обуславят голямото търсене: "Изключително ниските лихви по ипотечните кредити в комбинация с нарастващите доходи на домакинствата генерират засилено търсене на имоти, основно жилищни, от млади семейства. Засилено е и търсенето на имоти от клиенти със спестявания в банките поради нулевите и дори отрицателни лихви в някои случаи по депозитите им. Търсенето на тези клиенти е с цел доходност от наеми.

Голямата инфлация в България и в Европейския съюз след началото на войната в Украйна допълнително създават стрес сред клиентите, тъй като спестяванията им се обезценяват и те търсят "убежище" за тях в имотите.

Иванов отбелязва, че въпреки ниската доходност от наеми - от 3 до 4%, клиентите не се отказват да купуват имоти с цел инвестиция. Към нея добавят и повишаването на цената на имота. "Така погледнато, в последните две години доходността от инвестиция в недвижим имот е в диапазон между 12-15% на годишна база. Освен това недвижимите имоти в настоящия момент са бързо ликвидни поради голямото търсене", обяснява той.

Във Велико Търново цената не зависи толкова от района, колкото от вида строителство.

Нели Драгиева, мениджър кантора Велико Търново в "Адрес"

Ръстът на цените пришпорва купувачите

Красимира Георгиева, управител на "Явлена" - Велико Търново, коментира, че ръстът започва в края на 2020 г. и началото на 2021 г. До началото на 2022 г. покачването надхвърля 20% на годишна база на средните цени в най-търсените сегменти - двустайни и тристайни апартаменти, предимно в новопостроени и новостроящи се сгради.

Тя отдава тенденциите на комплексни фактори: нарастване на спестяванията по време на пандемията, покачващата се инфлация, отпадането на лихвите по депозитите и увеличаване на банковите такси, ниския лихвен процент на ипотечните и потребителските кредити, ръста на средната работна заплата и ограниченото предлагане на жилищни имоти от страна на продавачите.

В допълнение - "цените осезаемо се покачват и това предизвиква повишен интерес у потенциалните купувачи да инвестират бързо, за да изпреварят ръста на цените. Почти всеки апартамент, предложен на пазарна или малко над пазарната си цена, намира реализация, понякога в рамките на часове от появата си на пазара", разказва мениджърът на "Явлена".

Когато цените се покачват, това предизвика повишен интерес от страна на потенциалните купувачи за бърза инвестиция, за да изпреварят ръста им.

Красимира Георгиева, управител на "Явлена" - Велико Търново

Между 800 и 1000 евро на кв.м

Преобладаваща оценка на мениджърите от недвижимите имоти е, че средните цени във Велико Търново в момента са между 800 и 1000 евро на кв.м. "Около 800 евро на квадратен метър се движат цените на ново строителство в града. При вторичната продажба след Акт 16 и ремонтирани, те достигат близо 1000 евро на кв.м", казва Нели Драгиева. Ивайло Иванов обяснява, че такива са нивата за повечето жилищни квартали, като цените зависят от типа, строителство и качеството на изпълнение на съответната сграда. В най-предпочитаните от тях обаче - "Център", "Широк център", "Колю Фичето", "Акация" и "Картала", диапазонът се вдига до 900 - 1200 евро за кв.м, казва той.

Красимира Георгиева разказва, че цените на новото строителство "на зелено", които са били средно 500-550 евро на кв.м в началото на 2020 г., година по-късно са достигнали 650 евро на кв.м и към средата на май 2022 г. вече са 750 евро на кв.м. "Покачването за периода е с повече от 35%", казва тя.

По данни на "Болярски имоти" цените за имоти в строеж варират от 750 до 950 евро за кв.м и постоянно нарастват заради поскъпването на материалите и на труда. "Средните цени, на които се сключват договорите "на зелено", са 750 евро на кв.м, като за единични сгради в централната част има реализации и на 1000 евро на кв.м" по данни на "Явлена".

Основно търсените двустайни и тристайни апартаменти в сгради, построени след 2005 г., с изпълнени довършителни работи и по възможност с ново обзавеждане и оборудване, които до края на 2020 г. се предлагаха по 850-950 евро на кв.м, към днешна дата преминават 1000 евро на кв.м, казва Красимира Георгиева.

И тъй като търсенето е основно насочено към ново строителство, то традиционно най-високите цени са за нови, завършени тристайни апартаменти като основно жилище за млади семейства в кварталите с налични детски градини, училища и добре развита търговска мрежа и инфраструктура, а това са кв. "Бузлуджа", кв. "К. Фичето", кв. "Акация" и кв. "Картала".

В централната част на града се предлагат основно апартаменти, строени преди 1990 г., за основен ремонт, на цена 700-750 евро на кв.м. Офертите за нови апартаменти са единични и достигат нива до 1300 евро на кв.м. С най-атрактивни цени от 550 евро/кв.м се реализират апартаментите в двата завършени блока в най-новия квартал "Велико Търново-Хилс" поради липсата на градски транспорт, детска градина и търговски обекти, обяснява Георгиева.

"Цените на новото строителство вървят в интервала 650 - 800 евро на квадратен метър" по наблюдения на Нели Драгиева.

Има сериозен дефицит на имоти във Велико Търново. Не очаквам предлагането да настигне търсенето до края на тази година.

Ивайло Иванов, председател на РС на НСНИ, управител на "Болярски имоти"

Сделките се увеличават

В момента пазарът е "на продавача" и при относително разумни оферти се стига до реализация в рамките на месец, а понякога - на часове, казва Красимира Георгиева. "Излезе ли имот на пазарна цена и добра локация, сделката се осъществява много бързо. Има обаче и жилища, които стоят на пазара 6-8 месеца, дори и над година, но с високи цени без основание", добавя Нели Драгиева.

Данните на службата по вписванията във Велико Търново за първото тримесечие на 2021 г. също потвърждават, че пазарът е активен. През периода са изповядани със 17% повече сделки в сравнение със същия период на 2019 г. "Около 70%-80% от сделките са с апартаменти ново строителство, със сключени договори за строителство и продажба "на зелено" през 2020-2021 г., които са въведени в експлоатация в края на 2021 и началото на 2022 г. и сега приключват нотариално покупко-продажбите. От друга страна, след временно затишие през януари и февруари през март се наблюдава ново оживление както в пазара на апартаменти в града, така и на къщи за постоянно обитаване в селата, основно южно в радиус 20-30 км от Велико Търново, и за ваканционни имоти към района на Елена, Трявна и Дряново", обяснява Красимира Георгиева.

В момента има само два квартала, в които има възможност да се строи, и повечето сделки ново строителство са в тях.

Димитър Павлов, регионален мениджър на Bulgarian Properties за Велико Търново и Габрово

Трудности пред новото строителство

"Поради спецификата на терена Велико Търново има малки възможности да се разширява, което от своя страна води и до повишаване на цените. В момента има само два квартала, в които има възможности да се строи и повечето сделки ново строителство са насочени към тях", коментира Димитър Павлов, новият регионален мениджър на Bulgarian Properties за Велико Търново и Габрово.

Най-интензивно се изграждат нови сгради в кв. "Картала" и кв. "Бузлуджда - Зона Б". "Картала" е най-бързоразвиващият се квартал - разположен е на южен склон с прекрасни гледки, разполага с всичко необходимо и е населен предимно с млади хора", добавя Павлов.

Във Велико Търново обаче свободните терени с нормални условия за строителство на жилищни сгради и добри показатели за застрояване са на изчерпване. Доколкото все още ги има, те са в новия квартал "Велико Търново-Хилс" и кв. "Бузлуджа" - Зона Б", а единични парцели за еднофамилни сгради все още се намират и в кв. "Картала", коментира Красимира Георгиева. "Започнаха да се продават парцели, които са стояли на пазара над 10 години", добавя Нели Драгиева.

Инвеститорите все по-трудно могат да планират разходите за изпълнение на ново строителство и голяма част от тях изчакват с продажбите на стартирани проекти. Обратно на пазарната логика, при това засилено търсене някои от строителите забавят и началото на строителството на нови сгради поради много високата себестойност, продиктувана от поскъпването на материалите, казва Ивайло Иванов.

Според Красимира Георгиева прогнозите, че покачването на цените на строителните материали ще доведе до замразяване на строителството, все още не се реализират. Стабилните строителни фирми продължават да изпълняват започнатите обекти без клаузи за покачване на цени по време на строителството.

Наемният пазар още се възстановява от пандемията

Освен единичните собственици на него започват да излизат и строителни предприемачи

Във Велико Търново има две висши учебни заведения - ВТУ "Св. Св. Кирил и Методий", който е вторият по големина университет в България по брой студенти, и Националният военен университет "Васил Левски". Затова и пазарът на наеми традиционно е силен.

"По време на пандемията липсата на движение в града от студенти и туристи обаче се оказаха много негативно влияние не само върху пазара на жилищни наеми. Немалка част от търговските площи останаха свободни в продължение на месеци", казва Ивайло Иванов, управител "Болярски имоти" и председател на регионалната структура на НС "Недвижими имоти" във Велико Търново. Сега вече студентите са в присъствено обучение и в града има голям поток на туристи. Това повишава търсенето и в двата сегмента на наемите, добавя той.

Според Нели Драгиева, мениджър кантора Велико Търново в "Адрес", след пандемията пазарът на наемите все още е труден и не успява да се възстанови на предишните си нива. Наемателите са по-малко. Учащите от други градове предпочитат да пътуват по-често пред това да плащат за квартира. Затова и според нея инвестиционните сделки в Търново са по-редки в сравнение с тези в София и Пловдив например.

Красимира Георгиева, управител на "Явлена" - Велико Търново, обръща внимание на една нова практиката. Освен стандартните собственици на единични апартаменти на пазара на наеми излизат и строителните предприемачи. Голяма част от тях запазват част от новопостроените жилища или ремонтират основно и преустройват стари административни и хотелски сгради, за да ги отдават под наем.

Основно се реализират апартаменти с една спалня или студиа при месечен наем 300-350 лв. Нерядко се наемат и къщи по селата за период от половин до една година при наем 500-700 евро на месец, казва тя.

Наемателите в града са и хора от по-малките населени места в областта. Има и служители на фирми, които временно работят в града. Те са ориентирани повече към имотите от по-луксозния сегмент. Наблюдава се и голямо търсене на жилища под наем от украински граждани. "Тук проблемът е, че те търсят да наемат за два- три месеца, докато наемодателите желаят да сключват договори за поне една година. Но въпреки тези разминавания и тук се намира баланс и сделки се случват", казва Димитър Павлов, новият регионален мениджър за Велико Търново и Габрово на Bulgarian Properties.

Къщите около Търново традиционно са търсени

Купуват местни хора за живеене, жители на големите градове и чужденци

Определено има интерес към къщите в селата около Велико Търново и той от идва от различни типове купувачи. "Има местни, които искат да се преместят да живеят на село. Те търсят в близките села в радиус от 15-20 км. Доста чужденци живо се интересуват от селски имоти, като увеличават периметъра до 50-60 км. През последната година все повече клиенти идват от столицата. Техните желания са за имот в Балкана в широки граници - от Елена до Тетевен", казва Димитър Павлов, регионален мениджър за Велико Търново и Габрово на Bulgarian Properties.

Красимира Георгиева, управител на "Явлена" - Велико Търново, потвърждава тези тенденции, но влиза в по-голям детайл. "Пазарът на къщи в близост до Велико Търново с цел постоянно пребиваване традиционно е силен. За постоянно жилище са предпочитани селата с редовен градски транспорт - Леденик, Шемшево, Беляковец, Присово и Самоводене, както и тези в радиус до 20 км - Пчелище, Драгижево, Мерданя и др. Реализациите са на цени от 55 хил. евро до 120 хил. евро, в зависимост от имота. На по-високите нива - над 250 хил. евро, рядко има сделки, казва тя.

По нейна информация къщи в балканските райони се търсят основно от хора от София, Варна и Бургас с възможност за работа онлайн или за ваканционни имоти. Цените се движат от 35 хил. лева до 100 хил. евро, в зависимост от състоянието на имота.

Има единични покупки на селски имоти на цени до 30 000 евро от чужденци от Германия, Испания и Великобритания, както и на къщи за постоянно обитаване или къщи за гости в атрактивни балкански села на цени до 200 000 евро от българи, завръщащи се от дългосрочно пребиваване в чужбина. Търсенето на къщи за гости предимно в селата около Трявна и Елена е завишено.

Най-често се стига до продажба на имоти, получени по наследство, чиято поддръжка е трудоемка. Друг тип продавачи са чужди граждани, закупили къщи в селата през 2006-2008 г. Голяма част са ги обявили за продажба, но те най-често са неподдържани. "Пандемията промени нагласата на клиентите. Хората искат да купят имот, който да могат да използват веднага, а не да се ангажират със строителство или големи ремонти. В тази връзка търсенето е на готови къщи или такива, които се нуждаят от освежителен ремонт", казва Ивайло Иванов.

Големите инвеститори засега не се интересуват от терени извън града или в близките села по информация от агенциите и няма строителство на комплекси от къщи.