Георги Киров: Частните земи в парковете трябва да се изкупят на изключително ниски цени

На картата на София виждаме много бивши индустриални зони, които предстои да бъдат развити с доста голям интензитет на застрояване. Но мастерпланът на София (Общият устройствен план - бел. ред.) е предвидил и немалко така наречени зелени клинове, в които виждаме потенциал. Сега те са покрити с хаотична растителност. През повечето преминават реки. Такива са например паркът "Въртопо" в "Младост" или парк "Лозенец", предвиден от бул. "Филип Кутев" на юг в посока "Околовръстен път". По поречието на Искър има подобна зона.

Тези зелени клинове доста разумно са разположени през някаква жилищна площ. Ако си представим, че с магическа пръчка изградим на тях паркове и те функционират, ще намалее паразитният трафик от това, че някой иска да стигне до зелена площ. Когато паркът ти е до квартала, отиваш пеша или с велосипед. Освен това, ако един парк се прави от нула, може по-добре да се планират паркоместата - по ъглите или подземно, така че да бъде истински приятен. Тези зони са важни, ако искаме с разумни усилия да постигнем някакъв резултат - по-висок жизнен стандарт, по-малка заболеваемост, по-малко стрес.

Потенциалът на зелените клинове обаче от години стои блокиран. В момента нямаме абсолютно нищо. В координатната система сме в квадранта, известен като lose - lose. Имаме едни паркове, които са маркирани като паркове, главно на частна земя. Имаме частни земи, но сме отнели правата на собствениците да строят каквото и да е. От всичко това нищо не следва. Губим като общество и пренатоварваме Борисовата градина, Южния парк и пр. За 30 години преход собствениците нищо не са видели, при все че и нищо не са дали. Мисля, че биха оценили, ако общината излезе с програма за изкупуване, защото ще получат някакви пари за собствеността си. И е по-логичното градът да го направи сега, когато тези земи са насред нищото.

Преди да продължим, да попитам как темата за публичните паркове всъщност попадна в полезрението на компания за бизнес консултации?

- Темата може да изглежда неестествена за бизнес консултант, но в Colliers във Великобритания има отдел, който се занимава само с публични паркове. Съветват какво и как да се направи на базата на общ анализ на цялата зона, наличните офиси, жилища, типа хора. Миналата година от "София план", за които сме правили и други проучвания, ни попитаха за световните практики в това отношение. Така че говорихме с нашите колеги и синтезирахме как точно се случва финансирането на подобни паркове в установените демокрации.

За да се случи много голям парк с хиляди декари, са необходими големи капиталови разходи

Какви са международните модели?

- Ако паркът е малък или средно голям, в него почти няма застрояване - има малки киоски за храна, малки магазини. Може да има отворени сцени за музикални или театрални представления. Правят се различни събития, дори сватби. Обикновено има спортни съоръжения - тенис кортове, игрища и т.н. На база отдаване за почасово ползване те генерират приходи, от които си плащат напълно или частично главно оперативните разходи по поддръжката на парка.

Обектите частни ли са или общински?

- Обикновено са общински. Ако има частна собственост, се прави някаква форма на кооперация или асоциация, която притежава обектите. В нея постъпват приходите и след това се разпределят спрямо дяловете. Но рентата за частните собственици от 100 киоска върху 1000 дка би била нищожна. Едва ли биха искали да участват, а и не мисля, че е нормално голям парк да бъде изцяло частен.

Има и частни паркове.

- Всички сме били в Лондон, където има много подобни примери - малки частни паркове, нещо като междублокови пространства, които са с огради и се заключват. Но това е по-скоро изключение, в което няма защо да се вторачваме. Когато става въпрос за голям парк, той е обществен.

Но за да се случи много голям парк с хиляди декари, са необходими големи капиталови разходи - за инфраструктура, отводняване, паркинг, в най-добрия случай подземен. Всички тези малки постройки, които изброих, ще помогнат за оперативните разходи за поддръжка, но не и за това да се намери капитал, с който да се изкупи частната земя и след това да се изградят парковете. В София от 2800 дка паркове, от които голяма част са изпълнени, почти 1000 дка са частна собственост. Частна собственост има както в неосъществени, така и съществуващи паркове.

С приходите от продажбата на до 5% от зелените площи може се финансират останалите 95% от парка

Какъв тогава е полезният ход?

- Това, което се прави в доста държави, е, че от територията, зонирана като парк, се отделят до 5% и те да се конвертират в зониране, което позволява да бъдат застроени с по-голям интензитет. Предполагам, че "до 5%" е с идеята да е малко и ненатрапчиво. Тези земи се предлагат на търгове на частния пазар дори за обществени обекти. И с приходите от продажбата на тези 5% се финансират останалите 95% от парка. И преди да сте възразили, че така "каним търговците в храма", да поясня, че не е задължително върху тях да се строят типичните жилища и офиси. Може да са училища, детски градини, болници, професионални гимназии. И тези видове застрояване плащат пазарни цени.

Как с 5% се финансира покупката на 95%?

- Според мастерплана на София всички зелени клинове са със зониране ЗП (зелени площи - бел. ред.). Това означава, че няма права на застрояване на каквото и да е върху тях. Те са с кинт (Коефициент на интензивност на застрояването) 0.05. Навлизаме в теорията, но според RICS, Кралския институт за оценяване на Великобритания, стойността на един актив е функция от това как той може да се комерсиализира. Ако знаем, че върху даден имот не може и не би трябвало да се строи, не може да се извършват земеделски или други дейности, е нормално стойността му да е нула или клоняща към нула. Естествено собствениците не мислят така и вероятно ще скочат. Аз също не мисля, че трябва да е точно нула. Пазарните хора ще кажат "ама как, частната собственост е неприкосновена". Изобщо темата поляризира. Но ми се струва, че е редно да се повдига публично. Да кажем ясно, че земи, които нямат права за застрояване, не би следвало да имат високи цени. Цените им трябва да са ниски, близки до земеделски. Защото, ако не говорим за тези неща като общество, няма да стигнем до никъде на практика.

Обикновено собствениците на земи за отчуждаване искат да бъдат компенсирани по цени на база сключени сделки със земи в района, върху които е можело да се строи.

- Някои казуси са по-различни. Хората спорят, ако земята им има стойност. Терените по лицето на булевардите например са скъпи. Зоната е СМф (смесена многофункционална зона - бел. ред.) и интензитетът е с пъти по-голям - 3.5. Затова и хората се гневят и бунтуват, защото техните частни земи имат права на застрояване. За 20 години практика обаче при нас са идвали собственици на земя в средата на Южния парк (където е ЗП с кинт 0.05) и имат претенция да я продадат. Мога да ви кажа, че в общия случай частният сектор няма интерес, никой не иска да се занимава с такъв тип активи. Получава се така, че тези собственици на земи имат един потенциален купувач - общината. Защо тогава цената трябва да е пазарна, след като самите земи нямат никакви права. Мисля, че тук ние като общество малко прекаляваме с толерантността. Струва си да се опитаме в зоните, в които няма права за строеж и частният сектор не ги иска, да се разберем със собствениците за някакви минимални цени, за да може да се изкупят по начина, по който разказах, и да се случат парковете.

Хубаво е да променим правилата и парковете да бъдат определени за обекти от национално значение. Все пак в момента вече 25% от населението живее в София

Какво по-точно е необходимо да се направи?

- Без законодателна инициатива нищо не можем да направим. Хубаво е да променим правилата и парковете да бъдат определени за обекти от национално значение. Все пак в момента вече 25% от населението живее в София и това би помогнало за здравеопазване, намаляване на стреса, увеличаване на жизнения стандарт, намаляване на трафика и още един куп аргументи. Би следвало да има конкретни принципи на изкупуване и цените би трябвало да са изключително ниски. Да се намалят сроковете, в които може да се обжалва. И по този начин 5-те процента, които ще конвертираме било то за офиси, жилища, болници, училища, детски градини, това са онези платци, от които ще вземем капитала, за да направим градини. Те ще изплатят останалите 95%, които на практика нямат стойност. Дори да се наложи допълнително публично финансиране, 5-те процента пак ще помогнат. Така не поемаме дълг или поне го минимализираме. По-смислено е, отколкото да издаваме зелени облигации и, както казваме икономистите, с хеликоптер да се раздават пари. По тоя начин не увеличаваме задлъжнялостта на общината, не издаваме облигации, които нашите деца в бъдеще да плащат, а с 5% от терена, в които правим нещо, от което така или иначе има нужда, финансираме парк, който да имаме.

Вероятно някои хора ще се опитат да си отвоюват правото да строят по съдебен път?

- Със сигурност ще има опити. Не съм юрист и нямам конкретно решение на тази тема. Но си представям, че ако се направи законодателна инициатива, тя може да адресира законите, по които собствениците биха протестирали. Може би това е по-ефективен начин, по който да подходим. Иначе губим обществена енергия и пари. Да тръгнем да го правим, някой да вкара процеса в съда и да започне едно мотаене. Накрая дори да си защитят земята, тя няма никакви права за строеж.

Дали няма да се окаже противоконституционно?

- Не бих казал, защото това не лишава частната собственост от правата й. Тя подлежи на транзакция, може да се купува и продава. Дори след презентацията на Urban Development Forum един човек дойде при мен и каза, че купува такива земи. Защото неговият инвестиционен проект е там, където свършва зона за жилищно застрояване и продължава парк, който е с частни земи, които нямат никакви права. Купува ги на измислени цени и ги поддържа като градина за благото на своите клиенти и обекта си. Но за мен този случай е изключение, защото засега застрояването въобще не е стигнало масово до границите до зелените клинове. И не можем да разчитаме, че инвеститорите ще обградят тези бъдещи паркове и ще започнат да ги облагородяват.

Мислим си, че сме в пазарна икономика с права, но малко нерационално смятаме, че няма разходи по това да имаш собственост

Имаше идеи в публичното пространство собствениците да бъдат компенсирани със земя другаде?

- Възможно е, но не знам с какъв ресурс разполага общината; кои са площите, които могат да се заменят, и дали това би било желано от собствениците. Така те ще имат актив, който или ще трябва да вземат и застроят, или да продадат, но колко ще е ценен той. Докато при начина, по който говоря, те ще вземат пари. Може да не са щастливи от това, но отново - активите им са без никакви права.

Защото в практиката има и активи с отрицателна стойност, а за това не се говори. Например замърсена земя на бивша фабрика, която струва примерно 10 евро на кв.м, а са необходими 30 евро на кв.м, за да се изчисти. С този тип активи никой не се занимава и за съжаление държавата не гони собствениците, за да си ги изчистят. В момента, в който тя започне да иска активите да се поддържат и собственикът започне да вижда, че му коства пари да притежава актива, тогава може би мисленето ще се промени. В България мисленето е малко нерационално. Мислим си, че сме в пазарна икономика с права, но смятаме, че няма разходи по това да имаш собственост - освен данъка и евентуално такса смет. В нормалния свят собствениците имат доста повече разходи.

Но как да обясниш на един човек, че точно неговата земя е попаднала в зона, в която не може да се строи?

- Те го знаят. Мастърпланът на София е от много години. Не е някаква скорошна промяна, която да ги е изненадала. Да припомним, че много предприемачи даряват частна земя за улици. Да, правят го, за да се случи проектът им, но все пак даряват. Доскоро вземахме и 20% ДДС на даренията. Това също е частна собственост, която правиш публична. Защо? Защото правилата са такива. Мастерпланът е казал, че там ще има улица. Мастерпланът казва и че там ще има парк. Не става изведнъж вместо това да направим шопинг мол. Ние съществуваме по нормален начин, защото има правила. Мастерпланът е правило за всички нас. Той слага ред в това какво искаме от града. Трябва да е работещ и да го изпълняваме. Иначе нищо не правим. И след десетилетия децата ни ще бъдат в същата ситуация. Частните собственици няма да са продали земите си. Градът ще е пораснал още повече. Ще има още по голяма нужда от паркове. И парковете, които ползваме сега, ще са още по-пренаселени с още по-хаотично паркиране.

Интервюто взе Боряна Генчева