Няма законово ограничение за придобиване на имот срещу криптовалута

Какъв е редът и при какви условия може да стане това?

Всички договори, с които се прехвърля собственост или се учредяват вещни права върху недвижим имот, се извършват с нотариален акт. Договорът за замяна, при който една от страните прехвърля право на собственост върху недвижим имот, не е изключение от това правило и сделката трябва да бъде под формата на нотариален акт, изповядан от нотариус. Това не се променя от факта, че по сделката ще бъде прехвърлена криптовалута, а няма да бъдат платени пари.

От гледна точка на правото, няма значение дали с криптовалута ще бъде придобит недвижим имот, превозно средство или друга вещ. По своята същност тези договори ще представляват договор за замяна и ще следва да се съобразят нормативните изисквания към договор за замяна на съответния тип актив.

Законът за ограничаване на плащанията в брой предвижда, че плащанията над 10 000 лв. следва да се извършват по платежна сметка. Това правило е приложимо към договори, при които едната от престациите е в пари (левове или валута). Замяната на имот срещу криптовалута не попада в обхвата на това правило, тъй като криптовалутите към момента не представляват законно платежно средство.

Възможно ли е в криптовалута да се внесе сума по предварителен договор за недвижим имот?

Да, възможно е да се сключи предварителен договор за придобиване на недвижим имот срещу криптовалута. Както беше описано по-горе, по своя правен характер това ще бъде предварителен договор за замяна на недвижим имот срещу криптовалута.

Ако страните са постигнали съгласие за това, няма пречка част от уговорената криптовалута да бъде платена при сключване на предварителния договор, включително на същата да бъде придадено значение на задатък по смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите.

Един от основните въпроси при сключването на такъв предварителен договор (включително при плащане на задатък) ще е определянето на "цената" на имота, т.е. какво количество криптовалута ще се дължи. С цел ограничаване на евентуални спорове между страните, най-логично би било определяне на цена на имота в някоя от общоприетите валути (лева, евро или друга). В този случай купувачът на имота ще следва да прехвърли определено количество от избраната криптовалута, което отговаря на определената парична равностойност съобразно цената на криптовалутата в момента на плащане. Препоръчително е страните да определят предварително и данните на коя борса или агрегатор на данни (Crypto market data aggregator) да бъдат използвани при изчислението.

Разбира се, няма пречка страните да уговорят като насрещна престация точно определено количество от дадена криптовалута, но с оглед избора на криптовалута и нейната волатилност, има риск една от страните да бъде ощетена.

Може ли криптовалута да се използва като обезпечение по заеми, в това число и по ипотечни?

Българското законодателство допуска учредяване на ипотека единствено върху недвижими имоти, както и т.нар. морска ипотека върху кораб. Следователно, криптовалута не би могла да бъде ипотекирана.

Друг вид обезпечение на вземане е залогът. Законът за задълженията и договорите предвижда залог на движими вещи и на вземания, а Търговският закон предвижда залог на движими вещи и на ценни книжа. Българското законодателство не урежда статута на криптовалутите и не е пригодено към все по-голямото им използване и навлизане в оборота. Поради това, в редица случаи за уреждане на определен въпрос, свързан с криптовалута, се прибягва до прилагане по аналогия на сходни режими и институти, познати у нас. Така, за целите на предоставяне на обезпечение по договор за заем, бихме могли да приемем, че криптовалутите са вещи, които да бъдат заложени и прехвърлени в полза на кредитора. На този принцип работят редица онлайн платформи, които предоставят заеми на физически и юридически лица срещу залог на криптовалути.

Законът за особените залози ("ЗОЗ") предвижда по-особен ред за предоставяне на обезпечение под формата на залог, като разширява обхвата на имуществата, които биха могли да бъдат заложени. Очаквано, криптовалутите не попадат в дефиницията на нито едно от тези имущества, но дори и да можем да ги приравним към някое от тях (например движима вещ или вземане), сегашната редакция на закона не е пригодена към режима на криптовалутите и по-скоро би създала повече затруднения, отколкото да благоприятства страните в отношенията им.

Така например, първият проблем, с който бихме се сблъскали е, че в общия случай физическо лице не би могло да бъде залогодател по ЗОЗ. Това е така, тъй като законът предвижда, че залогодатели могат да бъдат само търговците, както и някои строго определени групи физическите лица. На следващо място, дори да бъде учреден особен залог върху криптовалута по реда на ЗОЗ, не е налице механизъм, който да гарантира заложния кредитор срещу действия на залогодателя по разпореждане с криптовалутата. Децентрализираният им характер не държи сметка за евентуално наложени ограничения върху тях, респективно наличието на такива ограничения няма как да бъде записано в мрежата. Залогодателят, който продължава да разполага със заложената криптовалута (което е същината на залога по ЗОЗ) може свободно да я продаде, да я замени за друга или изобщо да се разпореди, както сметне за добре, без заложният кредитор да може да противодейства.

Друг практически проблем би възникнал при пристъпване към принудително изпълнение върху заложената криптовалута. Предвид спецификите на криптовалутите, фактическото разпореждане с тях и преместването им от един портфейл в друг може да бъде реализирано единствено от лицето, което притежава "ключ" за портфейла, където се съхранява съответната криптовалута. Така, ако този ключ не е предварително предоставен на заложния кредитор, не е налице ефективен правен механизъм, чрез който да бъде реализирано принудително изпълнение върху криптовалута. От своя страна, предварителното предоставяне на ключа към портфейла пък би застрашило интересите на залогодателя и възможността му за реакция срещу незаконосъобразни действия и претенции на кредитора.

Как данъчното законодателство третира криптовалутите? Трябва ли при подобни сделки крипто да бъде докладвано за данъци - кога, как и при какви условия?

Данъчното законодателство не съдържа изрично определение за криптовалути. Трайната практика на НАП ги третира за данъчни цели като "финансови активи". От това следва, че на данъчно облагане подлежи годишната печалба от всички сделки (продажби или замени) с крипто, ако е реализирана такава.

Годишната печалба се определя като сбор от резултатите от всяка една сделка, извършена през годината. Резултатите от сделките се определят като разлика между цената, на която е продадена/заменена дадена криптовалута и цената на която е била придобита преди това.

Ако печалбата е реализирана от физическо лице, тя се облага с 10% данък. Ако е реализирана от юридическо лице - тя се включва в годишния му резултат (приходи-разходи) и се облага като част от него.

В годишната печалба се включва и резултатът от сделки по замяна. Тоест, положителните резултати от тези сделки са облагаеми с данъци, независимо, че крипто не се обръща във фиатни пари. Доколкото придобиване на имот срещу крипто също е замяна, то и двете страни по сделката ще дължат данък в случай, че са реализирали печалба.

Купувачът на имотът (който едновременно е и продавач на криптото), трябва да изчисли резултата от тази сделка като разлика между цената на имота в пари, която страните са определили за сделката и цената за придобиване на съответната криптовалута.

Виждате ли възможност за измами при сделките с криптовалути и ако да какви най-вече? Известна ли ви е някаква съдебна практика в това отношение?

Основният риск, свързан с придобиване на имот срещу криптовалута, е флуктуацията на цената на съответната валута и възможността насрещната страна да повлияе на цената. Доколкото обаче при тези сделки се използват по-разпространени видове криптовалути, този риск може да се минимизира значително.

По наше мнение липсата на регулация относно създаването и търговията с криптовалути създава предпоставки за измами. Пример за това са случаите, в които се набират средства за разработване на проект, свързан с криптовалутите, без обаче да се създава реална криптовалута. Най-известният пример за това е нашумелият в последните години случай "Уан Койн" - дружество набрало милиони промотирайки нов проект, без да е било създадено нищо. Тези случаи биха могли да бъдат ограничени с приемането на единна европейска регулация на криптовалутите и лицата, които ги създават и разпространяват.

Други известни примери са "кражбите" на криптопортфейли и извършване на неразрешени транзакции от тях. Тези случаи не са пряко свързани с криптовалутата, а със сигурността на достъпа до съответния портфейл.

Налагат ли се от ваша гледна точка някакви законодателни промени, в контекста на по-масовото прилагане на криптовалутите?

Считаме, че въвеждането на ясна законова дефиниция за криптовалутите значително би улеснило гражданите и бизнеса, опериращи в сектора. Това би дало допълнителна сигурност, както по отношение на използването на криптовалутите, така и за данъчното облагане на сделките с тях.

Наред с това, към момента няма ясни правила и административна практика за данъчно облагане по отношение на някои доходи, реализиране чрез използване на криптовалути, извън сделките по продажба и замяна. Пример за това са доходите от т.нар. "стейкинг" (staking), за които не е налице ясен и еднозначен ред за облагане. Поради това, би било добре, ако бъдат разработени специални правила в данъчните закони, които да отразяват спецификите на криптоиндустрията.

Друга честа трудност, с която лицата, търгуващи с криптовалути се сблъскват, е изчисляване на резултатите на сделките по замяна (крипто към крипто). На практика тези сделки биха могли да са стотици и дори хиляди в рамките на годината, което прави проследяването на индивидуалните резултати от тях почти невъзможно. Допълнително затруднение създава и фактът, че тези сделки много често са оценени от платформите за търговия в щатски долари. Следователно, при изчисляване на резултата от всяка конкретна сделка по замяна за данъчни цели следва да се взема предвид и дневния курс на БНБ, което създава допълнителни затруднения.

За преодоляване на този проблем и постигане на по-ефективно и предвидимо данъчно облагане, би могло да се помисли върху законодателно изменение допускащо с данък да се облагат единствено продажбите на крипто към фиатни пари.

Въпросите зададоха Робърт Христов и Боряна Генчева

Адвокатите предоставиха отговорите си писмено