Топлата връзка между криптото и имотите

България: Сделка чрез размяна за ваканционен апартамент

В България вече също има прецедент на придобиване на недвижим имот срещу крипто. Председателят на Нотариалната камара в България нотариус Димитър Танев разказа, запитан от "Капитал", че е консултирал сделка на колега за ваканционен имот в провинцията, разменен срещу права по криптовалута, в случая - биткойни.

Сделката е осъществена чрез размяна, при която правото на собственост върху недвижимия имот е заменено срещу право на вземане от криптовалута. Самият заменител на имота е искал да получи срещу него крипто, а не фиатни пари. Страните са остойностили биткойните към момента на изповядването на сделката пред нотариус и тази стойност е записана в нотариалния акт. Върху нея са начислени данъците и таксите, стандартни при имотните сделки.

Нотариус Танев подчерта, че съществува паричен риск стойността към момента на прехвърляне правото на вземане от криптовалутата да е различна от тази в момента на прехвърляне правото на собственост върху имота (при подписването пред нотариуса), но този риск е добре известен за страните.

Друга особеност е, че въпреки наименованието й самата криптовалута по същество не е валута, т.е. не е емитирана от БНБ и зад нея не стои държавата. Тъй като в случая не става дума за пари, пред нотариуса не възниква задължение да установява техния произход, освен ако при сделката няма доплащане с цел изравняване на стойностите при замяната, както и при някои ограничения, наложени от Закона за мерките срещу изпиране на пари, за които нотариусът трябва да следи.

(Повече за гледната точка на нотариус Танев - на capital.bg)

България: Сделка с имот през криптоборса

Българската криптоборса "Бонекс", която обявява над 70 хил. потребители, предлага покупка на имоти с крипто на платформата си, както и професионална консултация от адвокат. Услугата, която стартира през януари 2022 г., е нова за европейския пазар.

"Човешката психология е такава, че когато има кризи или инфлация, хората се опитват да спасят активите си от обезценяване. Правят го главно чрез злато и хедж в недвижими имоти. Ние помагаме на купувача, който разполага с крипто, да направи мост от виртуалната към реалната икономика. В същото време даваме възможност на продавача да намери купувачи извън класическата икономика сред някои от нашите клиенти", обяснява Давид Бонев, съсобственик и съосновател на криптоексчейнжа "Бонекс".

Преди да се премине към сделка, от адвокатската кантора, представляваща "Бонекс", сключват договор за търговско представителство с продавача. Бонев твърди, че имат клиенти български строителни предприемачи, които предлагат чрез тях части от офис сгради. После информацията се предоставя на кандидат-купувача и двете страни се оставят да се разберат помежду си за условията на продажбата. В случай че постигнат съгласие, се преминава и през процедури на превенция срещу изпирането на пари и проверка за произхода на средствата. След това се изготвя предварителен договор за покупко-продажба.

"Клиентът може да предостави каквато и да било виртуална валута по негов избор. Например при покупка на стойност 100 000 евро той ни изпраща валута X на точно тази стойност. Ние превалутираме, след което превеждаме на продавача 100 000 евро във фиатни средства", допълва Бонев.

Той обяснява, че печелят достатъчно от самия криптообмен във фиатни пари. Платформата взема от него комисиона между 1% и 5%. Това им позволява да предоставят като отстъпка от цената на купувача брокерската комисиона, предоставена им от продавача.

Трябва да се има предвид, че купуването на недвижими имоти с криптовалута директно може да доведе до данъчни последици, независимо от местоположението на имотите. Продажбите и трансферите на цифрови активи обикновено се облагат с данък. Според Закона за данъка върху доходите на физическите лица след превалутиране на криптовалута във фиатни пари се осчетоводява печалба и ако има такава, се плаща данък в размер на 10% от нея.

Токенизирани недвижими имоти

"В Reinno основно се занимаваме с три неща. Токенизираме търговски недвижими имоти, предоставяме пазар, на който тези имоти да се купуват и продават, и предлагаме кредитни услуги, които използват токените ни като обезпечение. Целта е да се осигури по-добра ликвидност в пространството на недвижимите имоти и да се привлекат нови потребители", обяснява Виктор Викторов, главен изпълнителен директор и съосновател на Reinno, в подкаст в YouTube.

Reinno е компания с български корени, една от най-големите и най-успешни платформи за токенизация за недвижими имоти, работеща на пазара в САЩ. Токенизацията е начин за дигитализация на недвижими имоти като актив, която позволява частична собственост и повишава ликвидността им. Чрез токенизацията продавачите получават гъвкав инструмент за продажби, а купувачите имат възможността да придобият части от недвижими имоти, без да се налага да се справят с традиционните бариери за навлизане на този пазар, като например недостиг на средства. Това позволява и на собствениците на имоти да извлекат максимално ползи от своята собственост, като използват токени като обезпечение за заеми.

Токенизираните недвижими имоти обикновено са фракционирани, което означава, че собствеността на имота е разделена на множество токени. Това прави недвижимите имоти достъпни за повече инвеститори. Токените за недвижими имоти могат да поддържат ликвидни вторични пазари, които от своя страна могат да повишат общата стойност на сектора на недвижимите имоти.

Този сектор е все още неразвит в България, но набира популярност в САЩ в сайтове за услуги като Arrived, Ember, Fintor, Equity Estates, Fundrise, HappyNest, HoneyBricks и Lofty и Reinno.

За възможните кредитни услуги

Инвеститорите с криптоактиви също могат да вземат заеми срещу своите притежания, за да инвестират в недвижими имоти. Централизираните платформи обикновено предоставят този продукт с помощта на попечител трета страна, който държи активите като обезпечение, докато децентрализираните платформи използват интелигентни договори, за да управляват транзакцията изцяло с код.

Този метод за инвестиране в недвижими имоти с криптовалута се използва най-добре със стейбълкойни, за да се избегне рискът от нужда за добавяне на маржин.

Например, ако пазарната стойност на криптопортфолиото, което е осчетоводено като обезпечение, намалее с 50%, сумата на заема остава фиксирана и съотношението заем/стойност ще се удвои. Това добавя риск за заемодателя за това дали ще може да възстанови стойността на своя заем в случай на неизпълнение, следователно се изисква осчетоводяване на допълнително обезпечение. В случай че не е предоставено допълнително обезпечение, заемодателите могат да ликвидират портфейла и често начисляват неустойки или допълнителни такси.

Инвестицията обещава стабилност, но крие рискове

Диверсифицирането на криптоинвестициите в недвижими имоти създава важни предимства - по-голяма стабилност и евентуално възможности за допълнителна ликвидност. То позволява инвеститорите да използват дигитални методи на плащане, да търгуват в други държави и да инвестират в цели недвижими имоти или в части от тях. Но инвестициите в крипто, а и в недвижим имот с крипто, са свързани с рискове - да купиш прекалено скъпо заради ниското предлагане на имоти с крипто, да паднат цените на имотите, да се качат цените на криптовалутите, да не си оставиш достатъчно ликвидност за по-добри сделки и възможности и пр. Затова и инвеститорите трябва внимателно да оценят всички възможни варианти на развитие, преди да предприемат каквото и да е.

Въпреки че нестабилността на криптовалутите предизвика вълни в инвестиционния пейзаж, е малко вероятно колебанията им да повлияят върху недвижимите имоти, чийто пазар е движен от други фактори. Глобалният пазар на криптовалути се оценява на 1 трилион щатски долара. В същото време жилищният пазар само на щата Калифорния например се оценява на над 9 трилиона щатски долара за 2021 г.