И трето, всичко това се случва в края на 2019 г., когато главен изпълнителен директор на ББР е Стоян Мавродиев. В неговата биография името Брендо от дълги години стои като петно. През 2013 г., Мавродиев (тогава председател на Комисията за финансов надзор) е призован от прокуратурата като свидетел по делото срещу Банев, тъй като с негов подпис са заверени пълномощни, използвани за трансферирането на пари, придобити от наркотрафик. Това се е случвало в годините преди Мавродиев да влезе в политиката (като един от основателите на ГЕРБ), когато той притежава консултантски бизнес и се занимава именно с регистрация и обслужване на офшорни дружества. Мавродиев така и не се яви в съда, като дори отричаше да е бил призован.

"Капитал" потърси Мавродиев за коментар на използваните от него и-мейл адреси през годините, но не получи отговор. От ББР също нямаше коментар.

Пътят на имота

Първоначално на терена от близо пет декара на ул. "Филип Кутев" в столичния район "Хладилника" желание да строи има дружеството "Лукс имоти". Това е компания, регистрирана още 2008 г. и дълги години притежание на собствениците на "Джи Пи груп" Георги Василев и Владимир Владимиров-Житенски, но в края на 2018 г. те я прехвърлят срещу едва 30 хил. лв. (заедно и с други имоти, но и със задължения). Новият собственик на "Лукс имоти" става регистрирано няколко месеца по-рано през януари 2018 г. "Ретайл парк Пловдив", което от своя страна според Търговския регистър (ТР) е с действителен собственик Иван Ангелов. То се сдобива с разрешение за строеж през март 2019 г., но осем месеца по-късно - през ноември 2019 г., "Лукс имоти" отново е продадено заедно с терена и проекта. Цената пак е 30 хил. лева, а купувач е 28-годишната Христина Шахънска, която няма други фирмени участия.

Явно младата дама има силен бизнес нюх, защото месец по-късно "Лукс имоти" продава имота, но вече за 22.8 млн. лева. Така проектът за сградата се озовава в ръцете на настоящия му собственик "Сентрал дистрикт" и той тръгва да го реализира съвместно със "Смарт консултантс", което отговаря за продажбите и мениджмънта. По думите на съдружника в последното Константин Бобчев те установяват, че "около Mall Paradise в момента е най-горещата точка" за строителство на жилища и офиси и след търсене на подходящи имоти попадат на терена на ул. "Филип Кутев", който вече е с разрешение за строеж и по-голямата част от административната работа е свършена.

"Тъй като сградата е доста висока и знаехме, че имаше коментари в обществото за по-високите сгради, преди да купим терена, проверихме в общината дали всичко е наред с разрешението за строеж и височината", разказва за "Капитал" Константин Бобчев. По думите му самият главен архитект е потвърдил, че всичко изглежда наред. Така се стига до сделката, след която новият собственик е вписан в разрешението за строеж като инвеститор и са направени известни модификации по проекта - още едно подземно ниво и вътрешни преустройства, но при запазване на външните форми и обем на сградата. Работата по изграждането започва през лятото на 2020 г., а днес грубият строеж е готов.

През 2018 г. Евелин Банев беше признат за виновен и в България след като вече имаше две присъди в Румъния и Италия. Фотограф : Анелия Николова

Инвеститор под прикритие

Самият инвеститор "Сентрал дистрикт" също на пръв поглед изглежда мистериозно. Дружеството е регистрирано през февруари 2019 г. (под името "Сентрал дистрикт Борис"), като негов едноличен собственик е основаното дни по-рано "Борис проджект мениджмънт" (по-късно преименувано на "Вижън проджект мениджмънт"). То на свой ред първоначално има трима собственици - Никола Младенов (70%), Христо Димов (20%) и адв. Ваня Петрова (10%).

Тук изникват първите връзки с Евелин Банев. Никола Младенов не е особено известно име, но той се споменава в обвинителния акт на швейцарската прокуратура, с който "Капитал" разполага, по делото за "българска престъпна организация, замесена в международен трафик на наркотици и пране на пари". Зад това име стои казус от 2006-2007 г., когато приближени до Брендо лица в съучастие със служители на Credit Suisse успяват да изперат над 100 млн. евро, придобити от трафик на кокаин от Южна Америка до Западна Европа. След проточило се над десетилетие разследване през юни 2022 г. банката, както и няколко лица, сред които дясната ръка на Брендо Живко Николов, бяха осъдени. От 2006 до 2016 г. Никола Младенов е управител на "Лега трейд консулт", което е собственост на Lega Trade Corp от Британските Вирджински острови. Според швейцарските прокурори бенефициарен собственик на последната е Петър Колчев - приближен адвокат на Евелин Банев и негов съдружник в няколко дружества. Самата Lega Trade Corp и нейни дъщерни дружества са участвали в схемите за пране на пари, а през 2007 г. в Credit Suisse е представено пълномощно, с което Никола Младенов може да представлява компанията.

Христо Димов също не е популярна фигура, макар все пак да е заемал публичен пост - по времето на кабинета "Орешарски" е назначен от земеделския министър Димитър Греков за член на борда на Северозападното държавно предприятие. Преди това обаче от 2008 до 2011 г. той е управител на "Гуан България", което е собственост на Gwan Holdings Limited от Британските Вирджински острови. В това дружество след старта на съдебните дела срещу Брендо се озоваха ключови негови имоти, сред които личната му резиденция в Бояна и столичният хотел Les Fleurs.

Те двамата поетапно напускат и собствеността, и мениджмънта на "Вижън проджект мениджмънт" и "Сентрал дистрикт". Първо през 2020 г., малко преди старта на строежа, Димов прехвърля своите акции на Ваня Петрова, а през май 2022 г. и Младенов прави това. Така към момента 40-годишната адвокатка е едноличен собственик на "Сентрал дистрикт" и на строящата се сграда.

В борда освен нея влизат Теодор Лазаров и Красимир Иванов. За първия не се откриват данни за фирмени участия, но вторият е бил в управлението на редица дружества, сред които и държавната "Проинвекс". Това е строителната фирма към МВР, която след серия скандали през годините през 2013 беше прехвърлена към прясно създаденото Министерство на инвестиционното проектиране, а след закриването му се озова в МРРБ. През 2014 г. Красимир Иванов е назначен за управител на фирмата от служебния министър Екатерина Захариева и остава там и при управлението на Николай Нанков до 2017 г. След това името му се появява като временен управител на две компании, основани от Българо-американска кредитна банка (БАКБ), в които тя апортира имоти и след това ги продава.

Сянката на Брендо обаче не е напълно заличена по линия на обслужващото проекта дружество. Константин Бобчев и Иван Горанов - единият от партньорите му в "Смарт консултантс", от 2004 до 2012 г. са собственици и управители на фирмата за недвижими имоти "Хоум фор ю". Тя също по онова време се свързва с името на Банев, като се среща в швейцарския обвинителен акт, в който поименно фигурират и Бобчев, и Горанов. Според обвинителния акт на швейцарската прокуратура "Хоум фор ю" е "отговаряла за предлагането на пазара на имотите, построени със средствата, получени от трафика на наркотици".

По онова време името на Бобчев за кратко фигурира още като съдружник на Петър Колчев в българската "Корект-55" и в управата на испанската Rostefano SL редом с тези на Банев и Колчев от 2003 г. През 2016 г. Бобчев е разпитан като свидетел по делото срещу Брендо. Пред съда потвърждава, че го познавал, но отрича да са имали общ бизнес. Твърди и че не е знаел за участието си в испанската компания, както и че по документи е бил собственик на апартамент, ползван под наем от въпросното дружество.

Пред "Капитал" Бобчев и Горанов отхвърлиха всички твърдения за връзки с Банев като внушения, които така и никога не са били доказани от институциите. Швейцарският съд в решението си също не намирал никаква връзка и свързаност между тях. Те подчертаха, че нито техните имена, нито това на Никола Младенов фигурират в съдебното решение от Швейцария. "Чакахме края на това дело, за да затворим тази страница веднъж завинаги. Това, че някой някога е твърдял нещо, не значи, че е така, и затова и никога не се доказа нищо от тези твърдения. Затова ние никога не сме били и сред обвиняемите", обясни Иван Горанов.

Според тях тръгналата от години от жълти медии връзка на "Хоум фор ю" с Евелин Банев разбираемо им влияе негативно. Всичко започнало от това, че компанията им продавала апартаменти в комплекс "Оазис", който швейцарската прокуратура не успяла да докаже пред съда, че е свързан с Банев. Те никога не са имали взаимоотношения с него, а с Живко Николов, собственик на фирмата инвеститор "Интербилд". "Нямаме никакво съдружие, договор или какъвто и да било документ, който да ни свързва с Банев", заяви Бобчев.

Според швейцарския съд Живко Николов е "доверен представител на престъпната организация" на Банев и негов юридически и финансов съветник. Той беше осъден на 36 месеца, защото е "извършвал финансови действия, целящи да прикрият престъпния произход на средствата, депозирани в Швейцария, и да им придадат вид на законност".

След като излизат от "Хоум фор ю", Бобчев и Горанов основават "Смарт консултантс", в която имат по 25%. Техен партньор с 50% дял е Веселина Абаджиева, дъщеря на Цветелина Бориславова, която е най-голям акционер и председател на надзорния съвет на БАКБ. "Смарт консултантс" ползва и 3 млн. лв. кредит от банката, като други свързани дружества също са нейни клиенти. Компанията работи и по продажбите и маркетинга и на други големи строителни проекти с различни инвеститори, като например "Резиденшъл парк Пловдив", зад което личат връзки с Георги Самуилов.

Стоян Мавродиев винаги е отричал подписите му по документите, помогнали на Брендо да пере пари, да са истински, но така и не се яви да го каже в съда през 2013 г. Фотограф : Надежда Чипева

Най-личният държавен банкер

Въпреки че кредитът от ББР за "Сентрал дистрикт" е от края на 2019 г., той остава извън публичното полезрение. Една от причините е, че по него няма залог на предприятието или дружествените дялове в Търговския регистър, а само ипотека в Имотния регистър, което го прави по-трудно откриваем. Другата е, че при отпускането му сумата е малка и се усвоява поетапно, като явно така остава извън топ 10 на големите експозиции на държавната банка, които през 2021 г. бяха оповестени от тогавашния служебен икономически министър (и бъдещ премиер) Кирил Петков, чиято първа битка след заемането на поста беше именно осветляването и прочистването на ББР. Той го споменава единствено при едно изслушване в парламента за състоянието на банката през август 2021 г., където нарежда "Сентрал дистрикт" сред потенциалните проблеми заради високото съотношение loan-to-value (LTV) - 121%.

Колко е цялостната инвестиция в проекта не е официално обявено, но, съдейки по размера на заема и балансите на компанията, вероятно става дума за около 100 млн. лв. Сумата на кредита 90.6 млн. лв. е видна от вписването на ипотеката върху терена в Имотния регистър в деня за сделката за покупката му от "Сентрал дистрикт". Самото прехвърляне на земята по документи е за 22.7 млн. лв., така че остават близо 68 млн. лв. за реализиране на строежа. Видно от отчетите на компанията, те не са усвоени веднага напълно - към 2020 г. задълженията й към банки са 25.6 млн. лв., а към 2021 г. - близо 36 млн. лв. Реално обаче по-голяма част от грубия строеж до момента е реализирана през 2022 г., така че актуалната сума вероятно е по-голяма. Разходите за лихви за 2021 г. са 1 млн. лв., а въпреки че за годината няма приходи от продажби, дружеството отчита минимална загуба 87 хил. лв., тъй като прекарва увеличението на незавършената продукция през отчета за приходите и разходите.

По неофициална информация на "Капитал" в ББР не възприемат този заем като един от най-проблемните сред наследените големи експозиции. Строителството се движи сравнително по график, не изглежда да е на завишени цени, вървят и продажби на зелено, така че има прилична вероятност да бъде обслужван. Лихвата около 3% при подписването, макар да е ниска, не е от най-фрапантните случаи - например заемите за свързаните с Делян Пеевски "Техномаркет" и "Благоевград - БТ" бяха при 2%.

Проблемите от гледна точка на банката са от друго естество. Най-очевидният е целесъобразността. ББР е държавна банка с ясен мандат и фокус, която не би следвало да кредитира големи частни проекти, към които интерес имат и другите банки. Имотните инвестиции на прегряващия пазар в София определено не са сектор, който се нуждае от особено държавно насърчаване, дори и да е при пазарни условия.

Извън това кредитът за "Сентрал дистрикт" поставя под въпрос доколко в ББР са сработили механизмите да се провери кой е клиентът (KYC). Логично е да се предположи, че не особено задълбочена проверка би показала косвените връзки с Брендо, което предвид съдебното му минало и укриването му от властите, само по-себе си може да е основание за отказ. Но нека временно да игнорираме конкретното лице и да си представим, че зад проекта няма скрит интерес. Тогава решението да се отпусне внушителна сума на новосъздадена компания, притежавана от хора без особено богата корпоративна история и опит в сектора, също буди недоумение.

А всичко това, като се вземат предвид и старите връзки Мавродиев - Банев, поставя и логичния въпрос дали всички тези защити не са били съзнателно изключени. На въпроса на "Капитал" дали Младенов е свързан по някакъв начин с банкера Стоян Мавродиев, Бобчев и Горанов заявиха, че нито те, нито Младенов са се виждали, договаряли или подписвали каквото и да било свързано с договора за кредит с тогавашния главен изпълнителен директор на ББР Мавродиев. "След смяната на екипа на Мавродиев договорът за кредит е внимателно преразгледан и предоговорен и от новото ръководство така, че твърдения, че кредитът е бил даден благодарение на връзки с Мавродиев не почиват на истината", заяви Горанов.

Историята около подписите по документите, помогнали на Брендо да пере пари, така и не стигна до ясен финал. Мавродиев винаги е отричал те да са истински, публично е заявявал, че е поискал и графологична експертиза, но така и не се яви в съда през 2013 г. Това направи Андон Георгиев - неговият партньор от годините в офшорния бизнес, после главен секретар на КФН, съветник в ББР и понастоящем съдружник в адвокатската му кантора.

Тогава съдът му представя да разгледа четири документа, на които се твърди, че фигурират подписите на Мавродиев. Георгиев заявява, че познава прекрасно подписа на началника си, но и за четирите е разколебан - подписът "твърде много", "до известна степен" "на 95%" прилича на този на Мавродиев, но "не ми се струва негов". А освен това изтъква и че може и да е фалшив, защото е "много престижно да кажеш, че Мавродиев ти е заверил документ".

Сега поуките са взети и, колкото и да е престижно, този път подпис на Мавродиев наистина няма. Под договора със "Сентрал дистрикт" стоят тези на другите двама изпълнителни директори - Румен Митров и Николай Димитров.

До ръба на позволеното

През лятото на 2024 г. до Paradise Center трябва да се издига завършената 75-метрова Smart Tower

Къде е най-горещата точка на имотния пазар в София? В "Хладилника".

В брокерския хумор има голяма доза истина. В района около Paradise Center изникнаха големите офис сгради Office X Business Garden и Park Lane Office Center, множество по-малки и безчет жилищни. Вече над тях обаче се издигна, а скоро напълно ще ги засенчва, 24-етажната Smart Tower.

Автор : Смарт Консултантс

Теренът от пет декара на ул. "Филип Кутев" на крачки от мол и метростанция и щедрото осигурено финансиране дават възможност проектът да се развие с размах. Предвижда се сградата да се издигне до максимално позволените ѝ 75 метра, като по план тя ще е със смесено предназначение. На първите шест от тях ще са разположени офиси, а на останалите ще има 175 жилища висок клас с квадратури от 67 до 440 кв. м.

Макар визуално зданието да изглежда като едно, административно сградите ще са две и ще представляват комплекс от затворен тип. Той ще разполага с четири нива подземен паркинг с обща разгъната застроена площ (РЗП) около 18 хил. кв. м, или над 450 паркоместа. Надземната част ще е с близо 38 хил. кв. м РЗП.

С леки модификации

"Сентрал дистрикт" през 2019 г. купува земята заедно с издадено разрешение за строеж и готов проект, като в него внася леки модификации. Например подземните нива са увеличени от три на четири, но по думите на Константин Бобчев от "Смарт консултантс", което отговаря за продажбите и мениджмънта, "промяната, която се направи в сградата, беше с условието да се запазят външните форми и обем" по изискване на Столична община.

Друга от промените е именно смесеното предназначение. "След направено проучване казахме на инвеститора да направим първите шест етажа офиси, тъй като в региона се оформя офис хъб и има голямо търсене от множество компании", казва Бобчев.

Автор : Смарт Консултантс

Предвижда се комплексът да има общо лоби, високо над шест метра, където ще се помещава рецепция, обслужваща офисната и жилищната част. На първото ниво ще има още ресторант, фитнес и няколко по-малки търговски обекта. Ще има и външен паркинг, а задният двор на около декар площ ще бъде достъпен единствено за обитателите на жилищната част и офисите.

Сред жилищата най-впечатляващи ще са пентхаусите (общо шест-седем), които ще разполагат и със собствени огромни тераси с възможност за озеленяване и екстри като джакузи. Това ще е възможно поради терасовидното разположение на двете основни тела на комплекса.

След стартирането през август 2020 г. строежът е предвидено да приключи през лятото на 2024 г., но по думите на Бобчев "строителните дейности изпреварват графика на строителя" (ГБС според сайта на проекта и табелата) и това може да се случи по-рано от очакваното.

Какво я прави умна

Комплексът дължи името си Smart Tower на различните екологични решения за пестене на вода, електроенергия и ограничаване на въглеродния диоксид, както и функциите, които ще се предлагат на собствениците на жилища в него. Растителността, която ще се използва в озеленяването на сградата, ще е специално подбрана, така че да изисква до 50% по-малко вода за напояване.

Архитектурното решение за прозорци от пода до тавана ще осигурява повече дневна светлина и ще спомага за ограничаване използването на електроенергия за отопление и осветление. Оборудването с висок клас осветителни тела и електроника за следене на ефективното потребление ще намали с около 20% разхода на електроенергия за осветление.

Автор : Смарт Консултантс

Лесният достъп до метро и градски транспорт, както и наличието на територията на комплекса на велопаркинг и зарядни станции за електромобили ще спомагат за намаляването на вредните емисии.

Най-впечатляващите смарт функции ще са снемането на биометрични данни и сканирането на лицата на живеещите и работещите в комплекса. По думите на Бобчев още с влизането в общото лоби сградата ще "разпознава и ще се персонализира" за даден обитател, като ще отваря вратата за съответната част и ще извиква предварително асансьора. Автоматично той ще го води до обичайния етаж и ще се пали нужното осветление. Ще са налични и допълнителни смарт пакети, чрез които ще е възможно свързването на домовете със същите системи, за да може например асансьорът да се извика от вътрешността на жилищата и чрез технологични асистенти като Alexa на Amazon или този на Google.

Небостъргачите на София

През годините в столицата бяха построени няколко високи сгради. Сред тях са Capital Fort, Infinity Tower, както и все още строящата се Sky Fort. Други пък като "Гранд Каньон" и Paradise Tower (идеята за която също беше да е на терен на метри от Smart Tower - бел. ред.) разбуниха на няколко пъти духовете с проектите си за кули с по над 150 - 200 метра височина, но така и не се случиха. Друг, който все пак беше завършен, е "Милениум център". Макар и да не е най-високата сграда в София, то противоречивият начин, по който бе позволено нейното построяване, го направи известен като "случая НИКМИ" по името на инвеститора.

"Милениум център" бе възможно да бъде построен с височината си от 85 метра и тези си обеми поради вратичката в Закона за устройство на територията (ЗУТ), която отваряше третата разпоредба на член 27. Тя позволяваше инвеститорите да не се съобразяват с никакви правила за височина на проектите си независимо в коя зона на града се намират, ако терените им са т.нар. ъглови - заключени между три или повече улици. Това отключи вълна от желаещи, които изразиха намерение и готовност да строят гиганти, където си пожелаят.

През 2019 г. тази разпоредба беше изменена, като с това се целеше ограничаване изникването на небостъргачи на места, които не са предвидени за високо строителство.

Промени бяха направени и в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), но през 2018 г. Според тях за т.нар. смесени многофункционални зони (Смф) се въвеждат правила за височината на сградите, които могат да бъдат построени там. Така за зоната около Paradise Center и конкретно за ул. "Филип Кутев", където се намира Smart Tower, позволената височина е 75 метра.

Автор : Смарт Консултантс

Урбанистът Нурхан Реджеб потвърди за "Капитал", че в зоната на проекта на "Сентрал дистрикт" разрешената височина е 75 м. По думите му, ако дадена сграда е с по-голяма височина от позволеното, то причината за това би било, ако изготвянето на подробния устройствен план на терена (ПУП) е стартирано преди приетите през 2018 г. промени в ЗУЗСО. Преди тях не е имало ограничение във височината на сградите в смесените многофункционални зони.