Повишаването на цените на жилищата е обективен процес
Георги Шопов - председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи
Съдържание от Национална асоциация на строителните предприемачи
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Господин Шопов, цените на жилищата в големите градове отбелязаха осезаем ръст през последната година. Заговори се за имотен балон. Доколко имат почва подобни опасения?
- Прогнозите, които дадохме от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) миналата година за ръст с 20% на имотите в големите градове в България, се потвърдиха. Ние много често използваме клишета като "имотен балон", без да се замисляме какво означава това. Ето дефиницията, която дават за "имотен балон" международните икономисти. Това е ситуация на имотния пазар, при която цените на имотите много бързо се покачват, без да има обективни предпоставки за това. Нека да разгледаме сегашната ситуация на пазара. Търсенето на жилища в големите градове продължава да надвишава предлагането. Търсенето се обуславя от обективния ни стремеж да живеем в собствено жилище, от стремежа ни средата, в която минава животът ни, да е все по-комфортна. Който живее под наем, при първа възможност купува собствено жилище, който живее в панелен апартамент, при първа възможност купува ново строителство, който живее в двустаен апартамент, при първа възможност се мести в тристаен. Изискванията ни към размера и качеството на площта, която обитаваме, се повишават непрекъснато. Друга причина за по-голямото търсене от предлагането на жилища е голямата инфлация, която се генерира от голямата парична маса, пусната от централните банки. Гражданинът и инвеститорът усещат, че спестяванията им се стопяват от инфлация в размер на 30% на годишна база. Статистиката показва, че за 25 години цените на жилищата в София са се покачвали с 12% на година. Отделно доходът от наем е 4% на година. Активът е ликвиден и защитен от трусове в банковата система. Всичко това кара голяма част от спестяванията на гражданите и свободния капитал на бизнеса да се инвестират в жилища. Нека сега да видим какво влияе на предлагането и може ли то да бъде увеличено. Една от причините за това предлагането да е по-малко от търсенето е огромната административна тежест, която пречи на капитала бързо и ефективно да отговори на нуждата на обществото. Друга причина е неспособността на обществото да регулира и изгради инфраструктура в запустели територии на големите градове, което ще направи възможно изграждането на повече жилища. Докато на търсенето в една пазарна икономика не бива да се влияе (всички си спомняме средновековния похват на комунистическата диктатура с въвеждане на жителство), то на предлагането разумната администрация може да влияе. В тази насока са насочени и усилията на НАСП. В диалог с другите браншови организации и администрацията последните години са направени редица промени и указания по административните норми, целящи намаляване на административната тежест. Най-новите примери за това са промените по Наредба 7, прилагането на чл. 145 (2) и чл. 5 в от ЗУТ. С оглед създаване на възможност общината да изгради инфраструктура в застроени и нови територии ние от браншовите организации създадохме проект за промяна на ЗУТ, който ще позволи бързо и справедливо частите от имотите, отредени за улици, да станат общински. Всичко това показва, че повишаването на цените на жилищата е обективно, то е по-ниско от повишаването на инфлацията, необходимостта от жилища е обективна, пазарът на жилища не е във фаза "балон".
Какво стои в основата на това поскъпване?
- Основната причина е инфлацията. От НАСП направихме анализ за увеличението на разходите. За нашия бранш то е 27%. Друга причина е, че търсенето е по-голямо от предлагането.
Имат ли строителните предприемачи механизми да управляват риска от сериозни колебания в цените на строителните материали?
- Съвременната икономика е изключително глобална и динамична. Всичко това води освен до много възможности и до много предизвикателства. Едно от тях е бързата промяна на цените на основни материали. Един от начините това да бъде преодоляно е добро планиране на приходите и разходите за даден обект на база опита на предприемача. Друг начин е при наличието на финансов ресурс да се закупят предварително материали и мощности.
През последните тримесечия наблюдаваме забавяне и спад на сделките с имоти. Очаквате ли това в комбинация с изоставащия ръст на доходите спрямо инфлацията да доведе до ценови корекции на пазара на имоти?
- През последния период има намаляване на сделките с 8%. Това е предизвикано от намалената покупателна способност на населението. За съжаление практиката показва, че доходите догонват инфлацията със закъснение от няколко години. Показателно е, че запитванията са се увеличили, но сделките са намалели. Това означава, че има необходимост от жилища, но цените вече са такива, че стават непосилни за част от клиентите.
Какво ще е отражението на очаквания ръст на лихвите по ипотечните кредити върху търсенето на жилища?
- Нормално е при тази голяма инфлация да се увличат и лихвите по кредитите. Това няма да промени качествено пазара на ипотечни кредити. При кредит от 150 000 лв. и покачване на лихвения процент с един процент това ще доведе до увеличаване на средната месечна вноска на потребителя с 62.5 лева. Проблемът е погасяване на главницата, която след последното увеличение на цените става непосилна за голяма част от населението.
Строителната активност на жилищния пазар, поне в столицата, остава висока. Има ли индикации за забавяне на темповете в близките месеци?
- От НАСП не отчитаме забавяне или отлагане на проекти. Относно активността на бранша основен фактор е търсенето на жилища от населението и тяхната достъпност.
Каква е вашата прогноза за развитието на жилищния пазар като цени, търсене и предлагане през следващата година?
- Жилищният пазар е вечен, защото предлага продукт, който непосредствено е свързан с нашето съществуване. Това е продукт, който до голяма степен определя качеството ни на живот. Значителна част от сградния фонд в големите градове е технически и морално остаряла. Изискванията ни към средата на обитаване непрекъснато се повишават. Всичко това ни кара да мислим, че търсенето на жилища ще продължи да е голямо. Надяваме се, че инфлацията е изчерпана и цените на жилищата ще се задържат на тези нива. Очакваме доходите на населението да се увеличат през следващата година, поемайки част от инфлацията. Всичко това ни прави оптимисти за сектора.
