Nexo си купи офис сграда в строеж от компания на Заки Маджид

Продавач е инвеститорът в сградата - семейството на представителя на KFC за България Заки Маджид. За 2021 г. неговият холдинг "Наксиа" има консолидирани приходи от 45 млн. лева и печалба от 7.9 млн. лева.

Nexo и Avalant определят офис транзакцията като една от знаковите за последното десетилетие. В смисъл - една от големите сделки на пазар, на който такива са рядкост. В случая транзакцията е била и необичайно сложна, тъй като сградата "Борисова градина 3" е купена в процеса на строителството й.

Предполагаемата цена едва ли надхвърля миналогодишния рекорд - покупката на офис сградата ParkLane от SAP за 50 млн. евро. ParkLane е в същия район, но е по-голяма. Тя е с РЗП от около 33 хил. кв.м при 28.3 хил. кв.м за "Борисова градина 3". Освен това новозакупената сграда още няма акт 16, което вероятно е довело до отстъпки. В същото време цената едва ли е много под нивото на ParkLane, тъй като в момента офертните цени за офис сгради в района "Борисова градина" - "Погребите" - "Хладилника" са от порядъка на 2000 - 2500 евро на кв.м.

"Борисова градина 3" e осеметажна сграда с обща РЗП над 28.3 хил. кв. м, разположена върху терен от 7.4 дка Фотограф : Nexo

Амбиция да е най-модерната и зелена

"Борисова градина 3" е била избрана заради близостта си до едноименния парк и големия терен, който също може да бъде озеленен. Проектът се отличава с голяма етажна плоча, много добра естествена осветеност и голям брой паркоместа, обясняват от Avalant.

По справки в регистрите сградата е осеметажна с приземно ниво над 2 хил. кв.м и основно тяло с етажна плоча от 1.1 хил. кв.м. Паркоместата й са 315. Теренът от 7.4 дка е принадлежал на фалиралия "Интертръст холдинг" на Валентин Захариев. През 2014 г. компанията "И Пи Ай" го купува на публичен търг за 2.7 млн. лева. Година по-късно го апортира в "Мирастар" и продава дружеството със земята на сегашните продавачи на сградата. Те обясняват, че проектът, изготвен от "Сребрева архитекти", е целял устойчивост и енергийна ефективност, а на покрива са поставени соларни панели за собствено ползване.

След финала на покупко-продажбата на Nexo предстои да продължи инвестицията до пълното завършване на сградата според изискванията си, като предполагаем краен срок не е обявен.

Амбицията им е да направят най-модерната офис сграда в България. Според разбиранията на компанията това е сграда, устойчива като енергийна ефективност, с внедрени високи технологии, съвременни системи за сигурност, здравословна работна среда и зелени площи.

В нея, изглежда, ще има инкубатор за стартиращи компании - "иновативно пространство за прохождащи български проекти, чрез което да се подкрепя и развива предприемаческата екосистема в страната ни", както казват от Nexo. Той вероятно е свързан с фонда от 150 млн. долара за инвестиции в компании в сферата на блокчейн, NFT, метавселена, чието създаване криптобанката обяви през март.

Избор от цяла София

От Avalant казват, че са били наети като консултант от Nexo през октомври 2021 г. Клиентът им е визирал два варианта - офис сгради под наем и за покупка, без значение в кой район на София. Avalant изготвили пазарен анализ и доклад за всички опции на пазара в София. С висшия мениджмънт на Nexo отсяли няколко проекта, които били включили във финансов анализ. В него се сравнявали разходите на компанията при всяка опция за следващите десет години. Оказало се, че ако се тръгне към покупка вместо към наемане за десетелетие, ще бъдат спестени 6 млн. евро. На по-късен етап от Nexo се спрели на "Лозенец" заради добрите транспортни връзки, парковете и удобствата за служителите в близост. Кратката листа съдържала пет сгради в района, за чиято покупка да се преговаря. Успоредно като резервен вариант консултантите разглеждали и опции за наем. Финално предпочетената била "Борисова градина 3".

От Avalant обясняват, че с тяхна помощ Nexo са провели три вида търгове - за юридически консултант за правен и данъчен анализ, консултанти за техническо обследване, както и последващо управление на техническия проект, и за проектанти и интериорни дизайнери, които са ангажирани с разработката на нов дизайн на сградата, който да отговаря на визията на компанията.

"Бихме искали да поздравим Nexo за липсата на компромиси по време на целия процес и за избора на водещи специалисти с международен опит в съответните сфери, както и на международни експерти", коментира Христо Андонов, съосновател на Avalant.

Сделката се проточила 12 месеца най-вече заради сложността си, продиктувана от факта, че сградата е в процес на строителство. "Такъв тип сделка носи със себе си редица предизвикателства и е висш пилотаж в сферата, тъй като много разнородни процеси се преплитат и случват едновременно. Основното предизвикателство пред нас и екипа на Nexo беше усложнената комуникация - освен между купувач и продавач, и с още над 20 страни - изпълнители и подизпълнители в строителството на сградата", обяснява Иван Пармаков, съосновател на Avalant.

Новият собственик предвижда в "Борисова градина 3" да има инкубатор за стартиращи компании. Фотограф : Nexo

Офис сградите на семейство Маджид

"Първоначалната ни идея за инвестиция в проекта беше сградата да бъде отдавана под наем в дългосрочен план като естествено продължение на първия ни по-голям офисен проект - M Plaza", казва Ареф Маджид. Той е съсобственик в дружеството продавач, в което основни дялове имат "Наксиа" на Заки Маджид и австрийският гражданин Саад Алдоски.

В района семейство Маджид вече имат две готови сгради. Първата е на съседен парцел и в нея са офисите на компанията "Интко брендс", част от холдинга "Наксиа". M Plaza е втората и тя изцяло е отдадена под наем. Сред основните наематели в нея са Adastra, Fadata, Philip Morris. Опитът с M Plaza направил риска на инвеститорите с третия проект по-премерен, защото вече са познавали добре конюнктурата и изискванията на наемателите за офис пространство. Новият проект донякъде запазва визията на M Plaza, но надгражда в качеството на сградни системи и фасада, а добавя значителни обслужващи площи за удобство на бъдещите ползватели.

"Не бяхме мислили да продаваме, преди Avalant да се свържат с нас от името на Nexo. Предложението им дойде в много подходящ момент - имахме добра алтернатива за средствата от евентуална продажба, а и мисля, че пазарът на офис площи е съвсем близо до пика си. Въпреки това ни отне няколко месеца, докато съвсем прегърнем идеята", разказва Ареф Маджид.

Под "алтернатива за средствата" най-вероятно има предвид мащабния проект Radina House за жилищно-офисна сграда до метростанцията на "Младост 1" с разрешена РЗП до 45 хил. кв.м. В момента той е на етап изграждане на подземни нива. Отделно през тази година, според регистъра на НАГ, Заки Маджид е получил разрешения и за две съседни жилищни сгради във Витоша ВЕЦ "Симеоново" с обща площ почти 27 хил. кв м РЗП.

С 15 млн. лева кредит от ДСК

Ареф Маджид обяснява, че в момента фасадата на "Борисова градина 3" е завършена, а сградните системи са изпълнени до голяма степен. Сградата е получила акт 14 в началото на годината. Това, изглежда, е било предпоставка, за да може през февруари "Мирастар" да изтегли кредит от 15.646 млн. лева от банка ДСК. Възможно е новият собственик да встъпва в това задължение, защото в Имотния регистър няма данни ипотеката да е вдигната.

"Ползването на банково финансиране е стандартна практика при строителството на офис сгради. То увеличава процентната възвращаемост на личната инвестиция и предоставя възможност за диверсификация на инвестиционното портфолио", обяснява Ареф Маджид. Казано популярно, вместо 1 млн. лева собствен капитал да бъдат вложени в една сграда, може с тях да се инвестира в няколко, като се допълни със заемни средства.

"Процесът беше много сложен. Купувачът и консултантите му имаха много високи изисквания, на които се радваме да кажем, че успяхме да отговорим. Използвахме предимно вътрешен ресурс за завършването на сделката", добавя Ареф Маджид. Като предизвикателства той изброява продължителността на процеса, комуникацията с трети страни и огромния обем от документи, който е трябвало да бъде изготвен.