Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Темата накратко
Една четвърт от позволената жилищна площ в столицата през миналата година идва от 15 строителни разрешения.
Инвеститорите правят големи и високи сгради в затворени комплекси с градинки. Често придобиват земята срещу обезщетение и рядко обявяват крайни цени.
Четири от големите проекти са в "Младост", три в "Студентски", по два в "Лозенец" - "Хладилника" и в "Овча купел".
Допреди пет-шест години в класациите на най-големите сгради в София масовото присъствие беше на проекти с РЗП около 25 хил. кв.м. В ранглистата на издадените строителни разрешения за жилищни сгради в столицата през 2022 г. първите 13 вече са над тази квадратура, като най-големите проекти достигат до 90 - 100 хил. км РЗП. Общо топ 15 комплекса имат 0.6 млн. кв.м (РЗП със сутерен), което прави около една четвърт от цялата разрешена жилищна площ за строителство в града през миналата година. По изчисления на "Капитал" на база на публичната информация на сайта на НАГ тя е 2.6 млн. кв.м.
Видима е тенденцията, че инвеститорите правят все по-големи сгради, като най-популярната форма е на затворения комплекс. Свободните терени, изглежда, стават все по-скъпи и дефицитни, така че сградите стават и все по-високи, което дава възможност да остане място за локални паркове и градинки.
Прегледът на проектите от 2022 г. показва, че нерядко собствениците на терени в София предпочитат да не продават, а да преотстъпват право на строеж срещу обезщетение с готови апартаменти. Това е полезна информация за купувачите, защото вероятно тези хора след време ще излязат на пазара и като продавачи. В идеалния случай се очаква, че финално собствеността върху земята ще премине към крайните купувачи на жилища.
Предвид мащаба на проектите е логично, че те се изпълняват на етапи. Изглежда и че се строи бързо, защото са единични случаите, в които има разрешително, а работата още не е започнала.
Инфлацията, включително и тази в строителството, напоследък поутихна, но все още са рядкост проектите, при които се обявяват крайни цени за купувачите на зелено. Най-често това става, когато има ексклузивен брокер при продажбата, а в някои случаи при големите комплекси инвеститорите предпочитат да продават така.
Иначе картината на инвеститорите е много пъстра - има както професионални строително-инвестиционни компании, така и хора, които влагат средства от други свои бизнеси - някои светли и известни, други не чак толкова. Има и няколко чуждестранни инвеститора в жилищния сегмент - израелски и испански, но те като че ли не са новодошли, а по-скоро довършват замразени проекти от предишния имотен бум.
Кой кой е в топ 15 на строителните разрешения за жилища в София през 2022 г.
Най-голямото разрешително за строителство на жилища в София през 2022 г. е за комплекс от многофамилни жилищни сгради с магазини, заведения за хранене, подземен гараж и пр. с обща РЗП със сутерен 100 128 кв.м в НПЗ "Хладилника" в Лозенец. Издадено е на дружеството "Сребърна истейт", в което равни дялове имат Митко Караджов, Георги Христов и Кристина Иванова Чорлева-Алексиева - и тримата акционери в дружеството "Симид". "Сребърна истейт" е собственик на терен над 17 дка в района. Христов коментира пред "Капитал", че са се отказали да изпълняват проекта, като отказа подробности.
Според източници от пазара инвестицията ще бъде осъществена от компанията BLD, част от холдинга "АГ Капитал" на Христо Илиев. Собствениците на терена не го продават, а предоставят право на строеж срещу обезщетение чрез готови жилища. От BLD потвърдиха, че те ще инвестират в проекта, че той ще е най-мащабният им досега и продажбите ще започнат през тази година, но отказаха повече информация на този етап.
Твърди се, че ще бъдат построени около 500 апартамента и 5 хил. кв.м ритейл площи.
РЗП = 57 660 кв.м
РЗП със сутерен = 100 128 кв.м
2. "Оборище"
ул. "проф. Милко Бичев" 2
Teatralna Park Residence е първият затворен комплекс в район "Оборище". Проектът предвижда 277 двустайни, тристайни, четиристайни, многостайни апартаменти и мезонети в шест входа с подземни гаражи върху терен от 12 дка. Ще има собствен вътрешен парк, озеленени интериорни пространства и общи тераси за отдих и забавление. На партерно ниво са предвидени супермаркет, ресторант, кафене, магазини и фитнес.
За проекта, който се води в местност "Подуене-център", са издадени две разрешителни на "Битумина мениджмънт". Българското дружество е на австрийското "Битумина Гмбх", но се свързва с Велико Желев - собственикът на "Хидрострой", един от най-големите местни инфраструктурни строители. В момента Teatralna Park Residence е на ниво изкоп.
Central Park е затворен комплекс, който в завършен вид ще включва седем сгради върху терен 30 дка, от които 12 дка ще са парк. Идеята на проектантите AZ+Partners Ltd е била да напомня стила и атмосферата на едноименния парк в Ню Йорк, става ясно от сайта на Bulgarian Properties, които са ексклузивен брокер по продажбата. Обявените цени са между 1316 и 1942 евро на кв.м. Сградите са 18-етажни, а общата РЗП е близо 90 хил. кв.м. Засега са издадени строителни разрешения за първите три. Строи се от юли миналата година и най-напредналите от тях вече са над пета-шеста плоча. В цялостен вид комплексът ще включва 872 жилища - от едностайни до многостайни, и близо 30 търговски обекта, хиляда места за паркиране и над триста велопаркоместа.
Инвеститор е акционерното дружество със специална инвестиционна цел "Арко тауърс". Дружеството и Пейо Николов, който е основен акционер на веригата CarpetMax, всъщност са имали разрешително за мол и офисни сгради върху терена още от 2009 г., но сега размразяват проекта вече като жилищен. Освен Николов в съвета на директорите на "Арко тауърс" АДСИЦ са също Станислав Ананиев и Александър Димитров. Най-голям дял притежава бившият изпълнителен директор на Агенцията за приватизация Илия Василев.
РЗП = 39 876 кв.м
РЗП със сутерен = 60 988 кв.м
4. "Студентски"
ж.к. "Малинова долина"
Третото най-голямо строително разрешение в София е получено за комплекс от три многофамилни жилищни сгради с магазини и подземен гараж в "Студентски град". Възложителите също са три: "Делчев инженеринг" е семейна пазарджишка компания, която само за 2022 г. има спечелени 20 обществени поръчки общо за над 5.9 млн. лева, основно в общините Велинград, Куклен, Ракитово, Белово.
"Плот-арх" е дружество, което през 2020 г. става собственост на Гергана Димова, след като Диан Димов й прехвърля дела си. Съдейки по имената, той е неин съпруг. Името съвпада с това на главния архитект на район "Студентски", който обаче коментира, че няма представа за какво става дума и трябва да провери.
Като трети възложител в регистъра е обявено "Инфрастрой София", което вече се нарича "София вижън груп". Дружеството е съсобственост на Светозар Атанасов Христев и Румен Спасов Димитров. И двамата имат участие в множество фирми, като са съсобственици и в "Пазарджик инвест". Сградата ще се намира на новия бул. "Живко Сталев" и в момента е на стадий изкоп.
РЗП = 25 294 кв.м
РЗП със сутерен = 49 046 кв.м
5. "Красно село"
ул. "Житница" и ул. "Костенец"
Nido Residence e комплекс от затворен тип, който включва две сгради с жилища, търговски обекти и заведение с градина. Намира се върху парцел от 8.7 дка, от които 4.5 дка са парк. Автомобилният трафик и паркирането са изцяло подземни. Инвеститор е дружеството "Нидо резидънс", в което съдружници са "АП Капитал" на Петър Дудоленски и Ангел Ангелов и "Смарт пропърти фънд" - дружеството за имоти на собствениците на софтуерната SiteGround Тенко Николов и Иво Ценов.
Строителството би трябвало да започне този април и да приключи през декември 2025 г. по информация от сайта на ексклузивния брокер по продажбата - KMV Property Managеment на Костадинка Канурова.
"Ирис парк" е затворен жилищен комплекс, който ще предлага 284 апартамента - двустайни, тристайни и четиристайни, разпределени в шест жилищни входа. Сградите са 10-етажни, като всяка разполага с подземен паркинг на три нива. Гаражите общо са 329 и има 231 мазета. Зелените площи са 5.6 дка. Сградата ще бъде сертифицирана по LEED. Очаква се в средата на април сградата да достигне до кота 0 и да започне строителството и на етажите.
Половината от дружеството инвеститор е собственост на Асен Лисев през дружеството му "Браво холд А". Лисев е строителен предприемач, доскоро работещ приоритетно в сегмента на офисите и собственик на консултантската компания MBL. Другата половина е поделена между собствениците на пловдивската компания "Хъс инвест" - братята Александър Асенов и Иван Асенов, през отделни дружества. "Хъс" в последните години навлиза активно и на софийския жилищен пазар.
РЗП = 29 287 кв.м
РЗП със сутерен = 46 699 кв.м
7. "Овча купел"
ул. "Гусла" №7
Teritoria e комплекс от пет сгради с различна големина, достигаща до 18 етажа върху терен от 11 дка, от който застроената площ е 20%. В момента се работи по първия етап, който включва три сгради с общо 165 апартамента, 96 от които вече са продадени по информация от ексклузивния продавач Home2U. Цените са между 1400 и 1800 евро на кв.м. В момента е достигнал до 4-ти етаж, като плановете са грубият строеж да е готов до края на годината. В завършен вид комплексът трябва да има 307 апартамента и 311 паркоместа.
Строителното разрешение е издадено на "АК пропъртис" и "Ви Ай риъл естейт", които са и собственици на земята. Дружествата принадлежат на Антон Ангелов, баща му Константин и сестра му Виктория, които преотстъпват правото на строеж срещу обезщетение. Инвеститор в проекта е "Хоум Ту Ю инженеринг" през "Територия инвест". И двете дружества са собственост на Димитър Димитров, Димитър Господинов и Мартин Сребров. А Home2U е агенция на Мартин Сребров. Предвижда се да има заведение за хранене, гаражи, подземни гаражи, детски площадки, многофункционално игрище, фитнес на открито.
РЗП = 32 525 кв.м
РЗП със сутерен = 40 684 кв.м
8. "Младост"
"Младост 2"
През август миналата година акционерното дружество "Ренесанс" получава строително разрешение за две сгради с обществено обслужване, жилища, ателиета, апартаментен хотел, подземни гаражи и паркоместа в "Младост 2", върху терен общо 9.7 дка. Справка в Търговския регистър показва, че дружеството е с краен собственик "Овергаз холдинг" с основен акционер Сашо Дончев, а се представлява от Атанас Ангелов Атанасов. Засега строителство не е започнало.
РЗП = n.a.
РЗП със сутерен = 34 497 кв.м
9. "Студентски"
"Малинова долина-изток"
Строително разрешение за три многофамилни жилищни сгради с подземен гараж в район "Студентски" е получило и дружеството "Булкат инвест", което е с испански собственици. Основен дял в него има испанското "Балканес инверсионес", а миноритарен акционер е Касимир Сала Труллолс. Труллолс е управител заедно с Анисето Лопез Родригез и Хосе Доминго Фернандес Террон.
"Булкат инвест" е регистрирано още през 2008 г., а сегашният му мениджмънт е от 2013 г. Това строително разрешение е първата му активност от 2007 г. насам, когато получава разрешителни за шест къщи от по 400 кв.м в района на "Киноцентъра" - Бояна. В онези времена "Булкат инвест" работи съвместно с човек на име Никола Недялков. Строителство в "Студентски" все още не е започнато.
"Мона 3" е поредната сграда под това име на BLD в "Манастирски ливади-изток". Тя предвижда 172 апартамента, магазини и две нива подземни гаражи. Строителството вече е достигнало четвърта плоча и по информация от дружеството вече са продадени 60% от жилищата. Апартаментите във вход Б се продават завършени до ключ, а в останалите входове - на шпакловка и замазка. Възложители са "БЛД Мона" и "БЛД Триадица 3". BLD, част от холдинга "АГ Капитал", е собственик на още парцели в района. Вече има издадено разрешително и за сграда "Мона 4".
РЗП = 20138 кв.м
РЗП със сутерен = 29 201 кв.м
11. "Младост"
НПЗ "Изток", местност Къро
Когато бъде завършена, Harmony Residence ще предложи на пазара 240 апартамента в жилищна сграда с преход в етажността и подземни гаражи, върху терен от 5.3 дка в ж.к. "Полигона". Инвеститорите от "Хармони груп" са получили разрешение за строителството през октомври миналата година. Дружеството е собственост на Тихомир Монев Колев и Неделчо Монев Колев и е регистрирано в Стара Загора. Двамата имат и софийско дружество - "Хармони груп инвестмънтс".
На сайта си от групата се представят като наследник на основаното през 2004 г. Harmony Suites, което определят като лидер в строителството на жилищни комплекси по Черноморието. То е построило 72 500 кв.м РЗП, има 1300 продадени апартамента и 14 хил. резервации през 2019 г., към която, изглежда, са данните.
В София дружеството има още една сграда Harmony One - до линията на метрото при "Автогара Юг". Освен това според Търговския регистър Неделчо Колев е съдружник с Мирослав Шалев в проекта Simeonovo Gardens.
РЗП = 18 360 кв.м
РЗП със сутерен = 27 371 кв.м
12. "Младост"
НПЗ "Изток", местност Къро
Група израелски граждани са получили разрешение да довършат строеж на административно-жилищен комплекс с офиси, магазини и подземни гаражи, който се намира върху 7 дка в квартал "Полигона". Основното действащо лице е Рами Маймон, изглежда, базиран в България, който участва чрез собственото си дружество "Форчън инвестмънт". Освен това е управител и на "Пропърти 2019", в което е съдружник с Ицках и Зафрир Алон и Езра Монис. Те са влезли в дружеството през 2021 г., след като други граждани от Белгия и Румъния им прехвърлят дяловете си.
РЗП = 20 436 кв.м
РЗП със сутерен = 27 179 кв.м
13. "Лозенец"
"Витоша-ВЕЦ-Симеоново" , ул. "Могилата" 1-5
Reina Sofia Residence e новата сграда на инвеститора "Ем Ди пропърти" на ул. "Могилата" 1-5 в района на НПЗ "Хладилника". Жилищната част се състои от две сгради в свързано застрояване с пет входа. Проектът е за 158 апартамента и 195 паркоместа за автомобили. MD e част от група фирми, създадени от предприемачите Мирослав Тошкин и Делян Дойчев, чиито основен бизнес е в сферата на възобновяемата енергия. Проектът Reina Sofia Residence също е рекламиран като енергийно ефективен.
Сред възложителите, на чието име е строителното разрешение, са дружеството "Могила 1" на Заки Маджид и Зубейда Асад, Елена Радулова-Петрович, Радослав Мондашки, Валентина Мондашка, Гица Шахугян, Стоян Стоянов, Тодорка Кръстева. Те всъщност са собственици на терена, които ще бъдат обезщетени за предоставеното право на строеж чрез апартаменти. Вече са продадени 62 апартамента.
Сградата по информация на инвеститорите е построена до шестия етаж. Очаква се да бъде завършена през 2024 г.
РЗП = 19 997 кв.м
РЗП със сутерен = 26 668 кв.м
14. "Студентски"
ж.к. "Малинова долина"
През януари 2022 г. гражданите Цветан Цветанов, Веселин Вучков, Йордан Христов, Снежанка Антонова, Марин и Красимир Кръстеви получават строително разрешение за изграждане на група жилищни сгради с магазини, обществено обслужване, гаражи и подземен паркинг в "Студентски град". При това името на Цветан Цветанов е изписано в регистъра на НАГ с големи букви.
На пръв поглед може и да изглежда, че това са бившият втори човек в ГЕРБ в компанията на един от вътрешните министри от същата партия и на поморийския туристически бизнесмен, който купи софийския хотел "Даунтан". Справка в Имотния регистър обаче показва, че става дума за съвсем други хора, с различни бащини имена. През 2020 г. на тези граждани със заповед на кмета е възстановена собствеността върху парцел от общо 7.8 дка. Те вероятно са го предоставили срещу обезщетение на строителната компания "Слав-строй" на Славян и Калина Джуванови, откъдето обясниха, че в момента проектът е на стадий груб строеж.
"Слав-строй" е регистрирано през 2004 г. и има редица жилищни проекти в София, някои от които са под бранда Casa Solare, "Нарцис", "Арена гардън".
РЗП = 19 397 кв.м
РЗП със сутерен = 25 621 кв.м
15. "Овча купел"
ул. "Гусла" №9
"Гусла" е затворен жилищен комплекс, който включва три самостоятелни жилищни сгради, разположени на терен от 7.8 дка в старата част на "Овча купел", близо до бул. "Цар Борис III". В момента се строят първата и втората сгради, като в продажба са само апартаменти в Сграда 2, както и надземни и подземни паркоместа. По информация на сайта грубият строеж се очаква да приключи през април тази година, а акт 16 да има през август 2024 г. Освен това в комплекса ще има и четвърта сграда, в която ще се помещават СПА център, фитнес и ресторант. Възложители са "Център строй" и "Пи Ей Ви инвест" (PAV) - и двете свързани с Ангел Павлов и семейството му.
PAV е строително-инвестиционна компания, която според сайта й има 27-годишен опит в строителството на жилищни и офисни сгради. От 1994 г. досега има над 60 проекта в София, два хотела в столицата и един в Банско. Разполага със собствена производствена база и дотук има продадени над 2500 апартамента в София.
РЗП = 21 213 кв.м
РЗП със сутерен = 23 947 кв.м
Уточнение: След публикацията инвеститор в Central Park се обади в "Капитал", за да обясни принципа на трите разрешителни, получени за проекта им през 2022 г., и да коригира размера на разгънатата застроена площ. Това преподреди крайната класация и измести Central Park от седмо на трето място по квадратура на РЗП със сутерен.
!402
Можете да следвате нашите автори или важните за вас теми, само ако сте регистриран потребител.
Влезте в профила си или създайте нов.
3 коментара
Почти няма хармонично изглеждаща визуализация. Може би една-две... Нито пък сграда с по-малко от 10 етажа. Но най-показателно е, че повечето са затворени комплекси, т.е. градската среда е кофти, но ето ви малко луксозно гето. Дори в нови квартали като Хладилника, Малинова долина, Витоша.
Леле, ужас, проекти по над 100 000 кв.м РЗП . Тия хора смятат ли са се спрат или ще превърнат града в тотално ГЕТО, без никакви свободни площи. Жив ужас ....
Някой очаква демографски бум от по няколко милиона българчета на година или ще внасяме от чужбина бежанци
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.