🗞 Новият брой на Капитал е онлайн >>

Вторият петзвезден хотел на Георги Чопев след Sense е на метри от "Витошка"

Инвестицията в Juno Hotel е 20 млн. лева - за 35 стаи върху терен от 400 кв. м в сграда с шест надземни и три подземни нива, строена по стандартите на Design Hotels на Marriott International

След 10 г. процедиране на план, 1 г. археологически разкопки, 2 г. строителство и 20 млн. лева инвестиция Георги Чопев отвори Juno Hotel Sofia.
След 10 г. процедиране на план, 1 г. археологически разкопки, 2 г. строителство и 20 млн. лева инвестиция Георги Чопев отвори Juno Hotel Sofia.
След 10 г. процедиране на план, 1 г. археологически разкопки, 2 г. строителство и 20 млн. лева инвестиция Георги Чопев отвори Juno Hotel Sofia.    ©  Надежда Чипева
След 10 г. процедиране на план, 1 г. археологически разкопки, 2 г. строителство и 20 млн. лева инвестиция Георги Чопев отвори Juno Hotel Sofia.    ©  Надежда Чипева
Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко
  • Собственикът на 5-звездния Sense до Парламента откри бутиков хотел от същия клас на метри от "Витошка"
  • Juno Hotel Sofia е строен по изискванията на международния бранд, който е под шапката на Marriott
  • Инвестицията в хотела, който е само 35 стаи, e 20 млн. лева по информация на собственика и частично е финансирана с банков кредит

Хотелите пет звезди в София са под двадесет. А малките от тази най-висока категория доскоро бяха само три - два в Бояна и един в "Манастирски ливади". Така че новият бутиков Juno Hotel Sofia в центъра, само на петдесетина метра от бул. "Витоша", определено е изключение. Отвори в средата на май и удостоверението му пет звезди от Министерство на туризма все още е временно. Ще бъде насрочвана комисия, която да го потвърди. Juno обаче вече е покрил изискванията на веригата Design Hotels, която обединява над 300 независими, ориентирани към дизайна хотели от цял свят и е под шапката на Marriott International.

Като цяло историята на инвестицията на Георги Чопев е показателна за това какво е да направиш малък луксозен хотел в центъра на София.

Инвестиция от 20 млн. лева

Хотелът още в проект се набиваше на очи в регистъра на НАГ София. За цялата 2021 г. това беше единственото разрешение за нова сграда в централния район "Средец" - за хотел на ъгъла на "Христо Белчев" и "Денкоглу". Две години по-късно на терена от 400 м, където преди имаше необитаема къща с баничарница, са вложени 20 млн. лева, по информация на собственика Георги Чопев. Част от тях са кредит. Резултатът е Juno - шест етажен хотел с 35 стаи, които в момента се предлагат в Booking по 170 евро на вечер. Освен това има ресторант, лоби бар, фитнес, конферентна зала и три подземни нива със 17-18 паркоместа.

Разглеждана на квадратен метър, инвестицията изглежда огромна. Стаята излиза 600-700 хил. лева, колкото струва много добър апартамент в София. "Жилищното строителство обаче се предава на шпакловка и замазка, а в случая има много скъпо допълнително оборудване и обзавеждане от реномирани италиански, датски и други марки", както пояснява Георги Чопев.

През годините той има различни бизнеси, а сега, по думите му, е основно в недвижимите имоти. Основен собственик е в софийския хотел Sense, също пет звезди. Притежава и отдава под наем малка бизнес сграда до НДК. Дружеството на Juno се нарича "Нуомо" и както и другите фирми на Чопев е собственост на "Естма", семейна компания на него и родителите му.

Хотел вместо жилища

Георги Чопев разказва, че имал колебания дали да не построи на терена жилищна сграда, която да продаде и да спечели бързи пари, каквато е актуалната тенденция. Обаче си дал сметка, че предпочита да ходи на работа и да оперира хотел. И въпреки вероятността инвестицията да се изплаща около 20 години, засега смята, че решението му е правилно. Когато го взел, "Витошка" била пълна с чужденци от Западна Европа благодарение на бума на нискотарифните полети. И макар с пандемията всичко това да е замряло, сега градският туризмът отново се възражда. Ще има ли бъдеще зависи от развитието на летището, на нискотарифните авиокомпании, а и на културната програма на София. Всяко по-голямо събитие в нея веднага се отразява на ръста в хотелската заетост, отбелязва Чопев.

Вероятно за решението е натежал и предишният му опит като инвеститор в хотели. Зад гърба си вече има два построени и продадени хотела - Expo Sofia Hotel (99 стаи), и Best Western Premier Sofia Airport Hotel (240 стаи), всеки в комбинация с по две офис сгради. Сега се ориентира към по-малки проекти в по-високия сегмент и с по-ексклузивен сървис, които няма намерение да продава. "Смятам, че в момента, това е правилният подход, стига да намериш правилния екип. И в световен мащаб това е тенденцията", казва Чопев.

Множество перипетии

Теренът за хотела е купуван през 2008-2010 г. от два различни клона наследници, едните от които живеещи в чужбина. Новите собственици първо тръгнали да процедират Работен устройствен план. Точно тогава обаче бил задвижен план за регулация на целия район "Средец" и се наложило да чака седем години, докато бъде приет. После отново стартирали процедура. Археологичните разкопки на терена започват по времето на първия локдаун и продължават година под контрола на компетентните институции. Понеже били открити единствено останки от турска сграда без особена стойност, от Министерството на културата дали зелена светлина за строителството и то започнало по същество през 2021 г. Дотогава бъдещето на проекта било несигурно, защото в случай на римски руини нямало да могат да строят.

И банков кредит за 3.7 млн. евро

Пандемията не разколебала инвеститора в намерението за хотел. Проблемът бил, че по това време за банките хотел било мръсна дума и четири от тях им отказали кредит. Петата била склонна да ги финансира, но за по-малка сума от исканата. Така че започнали строителството и финансирали първия му етап сами.

Строителната фирма (работили са с "Пайп системс") се съгласила да работи до кота нула, без да й плащат, при положение че след това преведат цялата сума, за да може да продължи. Трите подземни нива всъщност били и най-трудоемката и скъпа част от работата. Те струват повече от надземните, а реално са гаражи, които не генерират приходи. Но ако не са изпълнени нормите за паркоместа, няма как да се вземе разрешение за строеж, отбелязва Чопев.

Когато ковид започнал да отшумява, отново потърсил банката, с която работи, с аргумента, че докато построят хотела след две години, пандемията най-вероятно ще е свършила. След няколко кредитни комитета, допълнителни обезпечения и разрешение от банковата централа в чужбина най-после получили кредит.

По информация от регистрите през 2021 г. Юробанк (Пощенска) е отпуснала 7.7 млн. лева за хотела. Срещу това върху дяловете на "Естма" в "БЛВД" - дружеството на хотел Sense, и "Иморентал" - дружеството на офис сградата, e учреден особен залог. Хотел Sense, теренът за Juno, правото за строежа му и един апартамент в центъра са ипотекирани. Пред кредиторите помогнало, че Sense работи от седем-осем години и оперативно стои добре, обяснява Чопев. (За 2021 г. например приходите му са 6.3 млн. лева, а печалбата - 1.3 млн. лева - бел. авт.) Лихвата по кредита е на база "прайм бизнес клиенти", което към момента на подписването на договора е 1%, плюс надбавка от 1.5%, но не по-малко от 2.5%, като се начислява всекидневно на база реален брой изминали дни върху 360 и върху реално усвоената и непогасена част от кредита.

Втори Design Hotel

Договорът с Design Hotel - вид франчайз с първоначален срок две години, бил подписан още преди да започне строителството на хотела. Чопев обяснява, че със съпругата му Румяна открили този бранд по време на пътуванията си и го харесали като концепция. И в момента в България има само два Design Hotel - неговите Sense и Juno (В центъра на София има и още един хотел с Design в името, но по информация от рецепцията му той не е от веригата - бел. авт.). Така че хотелът е построен по изискванията и регулациите на бранда. Голяма част от тях са свързани със сигурността на гостите, като особено сериозни са противопожарните. Освен това имат изискване да се направи застраховка с покритие 10 млн. евро срещу иск от гости на хотела. Преди хотелът да бъде качен в резервационната система на Design Hotel, минава проверка на външна комисия дали са изпълнени. Към бранда има и пет-шест вида плащания - фиксирани годишни такси, включително и рекламна, процент от оборота от гостите и пр.

Иначе главен архикет на Juno e арх. Симеон Цонков, а минималистичният интериорен дизайн е на I/O Architects - Вяра Желязкова и Георги Кътов, които са завършили в Япония. Използвани са естествени материали и цветове. А във фоайето им картина на Таня Харизанова и скулптури на Павел Койчев. За скулптурите Чопев обяснява, че искал да ги купи още когато започвал да строи хотел Sense през 2010 г. Тогава обаче средствата не стигнали, така че сега побързал да го направи още преди финала на строителството. Сега са аранжирани във фоайето и в градината и така ще имат по-голяма публика, отколкото в която и да е частна колекция или галерия. Освен че е зелен, хотелът е и технологично ориентиран. Във всяка стая има iPhone, в който е цялата информация, която иначе е на дипляни, и през който се управлява стаята.

Около най-високите цени на пазара

"Винаги гледаме колко е най-високата цена на пазара и се стремим да се въртим около нея или малко над нея, като така дърпаме нагоре и всички останали", казва Георги Чопев. И обяснява философията си, че би било по-лесно да сваля цената, защото с продукта, който предлага, ще напълни хотела веднага. Но след това и конкурентът ще я свали и това няма да доведе до нищо добро.

Той отбелязва, че няма как да продава стаята за 50 евро и да успява да поддържа своя екип и да предлага качествена услуга. И допълва, че в нито една европейска столица не можеш да спиш за 150-200 евро в хотел четири-пет звезди в центъра. В този контекст цените в София са доста ниски, но живеем в България и се съобразяваме с пазара", казва той.

В радиус 200-300 м около Juno има още десетина хотела. Освен "Гранд хотел София" и "София Балкан палас" (бившият "Шератон"), има и такива, които предлагат нощувки по 40-60 евро.

Иначе, по опита си Sense разчитат предимно на бизнес туристи от цял свят. Доколкото и двата му хотела са със сходен профил и стил, не изключват известен канибализъм между тях. Но е възможна и синергия - ако единият хотел е пълен, гостите да бъдат пренасочвани към другия. Сега заетостта в Sense е около 80% по информация на Чопев, като според него това е практическият максимум за бизнес хотел, в който уикендите са слаби, а средният престой на един гост в София е два дни.

Juno вече присъства в множество резервационни системи, но за момента все още не го продават активно, тъй като тестват как работят технологичните му системи. Чопев обяснява, че са купили най-съвременните системи, на най-добрите фирми, но те са толкова високо технологични, че дори продавачите им се затрудняват да ги настроят на работа. Така в началото има някои сривове, които се стремят да останат незабелязани от гостите.

Екипът е решаващ

Най-голямото притеснение на Чопев било дали ще успеят да съберат добър екип, тъй като човешкият фактор е най-големият проблем за сектора, който не се решава дори и с пари. А е ключово важен за хотел, който залага на професионално отношение към гостите, иска те да се чувстват достатъчно обгрижвани и на рецепцията да ги знаят по име. Международната head-hunting агенция, която наели, търсила генерален мениджър на хотела безрезултатно в продължение на година. Чопев случайно от познати научил за Магдалена Георгиева, която след 16 години в бизнеса с петзвездни хотели се била оттеглила от него. Трябвали му три месеца, за да я убеди да започне работа, но дошла почти година преди отварянето на хотела и довела и част от екипа си.

Сега в Juno работят около 30 човека. Минали са и шестмесечните процедури по внос на няколко филипински служители. Вероятно броят на екипа ще достигне 50. В Sense например при 71 стаи имат екип от близо 140-150 човека, или по двама на стая. Отделно счетоводството, прането на спалното бельо и трансферите са атусорсвани на външни фирми. Хотелите са независими един от друг, с различни екипи и даже външните им фирми са различни. Свобода за избора им имат генералните мениджъри.

Ресторант за нормални хора

Заедно с генералния мениджър изградили концепцията за ресторанта на хотела, който отвори в началото на май. Той предлага съвременна българска кухня със сезонни продукти. Искали да предлагат нормална качествена храна на нормални цени за нормални хора - среден ешалон. Готвача и екипа му оценяват като много добри. Кухнята е прозрачна и се вижда от фоайето. Освен това не са купували фризери - което е предпоставка да се работи със свежи продукти и да се оптимизират доставките.

"Дори да не носи печалба, важно е ресторантът да е пълен с хора, и когато някой влезе в лобито, там да кипи живот. Важното е да имаш организъм, който да работи заедно и накрая да ти излезе сметката - хората да могат да си получат заплатите, ние да си платим данъците и да покрием задълженията по кредитите", казва Чопев. По предварителни изчисления годишно за хотела ще трябва да се плащат около 100 хил. лева такса смет и данък сгради.

7 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    cccd avatar :-|
    cccd
    • - 5
    • + 2

    В София е вече пълно с всякакви малки "бутикови" хотели, тип "луксозни жилищни кооперации", които са "нито риба, нито месо", както казват германците. Това което все още липсва на българската столица е един наистина луксозен, голям и истински хотел от световна верига, който да ни измие лицето пред света. Надявам се бившата Телефонна палата да се превърне в нещо такова.

    Нередност?
  • 2
    plamenss avatar :-|
    plamenss
    • - 1
    • + 5

    Цялата статия за мен е един nonsensе! Просто изпиране на едни пари!

    Нередност?
  • 3
    vasilangelov avatar :-?
    Vasil Angelov
    • - 2
    • + 2

    До коментар [#1] от "cccd":
    Хм.
    Имаме Хаят, Хилтън, Intercontinental, GrandHotel Sofia...
    Относително големи хотели. И цяла сурия от "бутиковите". Не мисля, че страдаме от някаква липса на хотели.

    Нередност?
  • 4
    konservator.bg avatar :-?
    konservator.bg
    • - 2
    • + 1

    До коментар [#1] от "cccd":

    Хилтън, Хайат, Marriott International какво са?

    Нередност?
  • 5
    konservator.bg avatar :-?
    konservator.bg
    • + 1

    До коментар [#2] от "plamenss":

    Ти за какво би искал да прочетеш и каква статия би харесал?

    Нередност?
  • 6
    plamenss avatar :-|
    plamenss
    • - 1

    До коментар [#5] от "konservator.bg":

    Определено не такава от такъв тип - рекламна! Определено в "Дневник" и "Капитал" трябва да има повече статии за иновации например. Доста "сухо" е съдържанието накак си.

    Нередност?
  • 7
    cccd avatar :-|
    cccd

    До коментар [#3] от "Vasil Angelov":


    До коментар [#4] от "konservator.bg":

    Горките вие двама, очевидно никога през живота си не сте стъпвали в наистина лукзосен хотел по света, щом тези в София ви се виждат като "луксозни". Просто толкова сте виждали и такива са ви критериите. Пожелавам ви някой ден обаче и вие да имате щастието най-накрая да посетите наистина луксозен хотел и тогава може би ще разберете за какво става въпрос.

    Нередност?
Нов коментар