Новата конституция на София

Целта е през есента да бъдат публикувани предложенията на "Софияплан" за промени в ОУП. След това ще започнат и дискусиите по тях. След съгласуване с различни институции, очакванията са новият план да бъде гласуван от общинския съвет в средата на 2024 г. Обикновено един такъв план служи за срок от 15 години, но в закона се казва, че може да се прилага, докато отговаря на нуждите на града.

Близо 1 млн. души повече могат да живеят в града, ако бъдат построени всички планирани в действащия ОУП сгради Фотограф : Софияплан Източник: Софияплан

По-малко строителство

В момента се завършват анализите, които ще покажат как най-ефективно може да се промени градската среда към по-добро: основните идеи са за промяна на зоните за строителство, на параметрите на застрояване, плюс ефективен контрол на прилежащото озеленяване - все неща, които бяха заложени и в предишния план, но твърде небрежно спазвани от общината.

"Необходимостта от актуализацията на ОУП се дължи на твърде многото примери за лошо качество на пространството, каквото е презастрояването, както и на трудности в осъществяването на действащия план. На практика няма почти никакви изградени нови паркове, а израждането на различни видове инфраструктура се бави", обяснява за "Капитал" изпълнителният директор на "Софияплан" арх. Любо Георгиев.

Като за начало, в бъдеще общината трябва много по-активно да координира собствените си дейности и инвестиции, тези, които имат допир с частни такива, както и дори самите частни намерения и действия. Това е важно, защото в София огромната част от инвестициите са именно частни и те до голяма степен определят качествата на средата.

"Сред многото неща, които разглеждаме в нашите анализи, е и крайният резултат от замисъла на ОУП. Тоест какво сме искали и какво сме получили в крайна сметка. И къде се е счупила веригата", казва изпълнителният директор на "Софияплан" арх. Любо Георгиев Фотограф : Надежда Чипева Източник: Капитал

Опитът на квартали като "Витоша", "Кръстова вада" или "Манастирски ливади-изток" например показва, че не трябва да се позволява строителство там, където липсва базисна инфраструктура. Досегашният подход на общината да изисква от строителите да правят улици и да ги даряват, за да могат сградите им да бъдат включени към градската мрежа, би трябвало да се случва след като цялата друга прилежаща инфраструктура в квартала е изградена, или поне планирана.

Ако все пак някой инвеститор много държи да строи на определено място и това не би имало негативни ефекти, то той би трябвало да покрие и допълнителните разходи, които появата на нова сграда би имала за обществото. В момента общината на практика няма толкова средства, за да изгради пътища, канал, ток, детска градина, да осигури озеленяване и т.н. за всички места, на които действащият ОУП позволява строителство. За целта тя трябва да преценява финансовите си възможности и да инвестира на такива места, които тя самата е определила и обяснила пред гражданите като приоритетни.

Край на спонтанните "нови квартали"

Това е един от основните проблеми със стария план. Той позволява наистина много строителство - на някои места многократно повече от предвиденото в по-малките извадки от градоустройствените планове, които конкретизират устройството и застрояването на всеки имот. Това са подробните устройствени планове (ПУП).

"В случаите, които сме анализирали, като например "Манастирски ливади-изток, ПУП предвижда по-малко застрояване, докато ОУП е по-дащен и позволява повече. И тъй като по закон ОУП е по-мощен от ПУП, то всеки частник има право да поиска да се приложи по-високия таван на застрояване за неговия имот", разказва изпълнителният директор на "Софпроект". Така главният план - ОУП, позволява строителство, за което обаче не е предвидена достатъчно инфраструктура в ПУП, тъй като той не е изменен, за да е в синхрон с него.

Ако действащият ОУП продължи да действа, ще се образуват много квартали, подобни на "Манастирски ливади", защото голяма част от териториите, на които би могло да се случи това ново строителство са именно такива, на които няма никаква инфраструктура. Такива са още "Кръстова вада", "Малинова Долина" и др. - все по южната дъга на Околовръстното.

За да може да се избегне това в бъдеще, е нужно чрез мониторинг да се измерва ефектът от наслагването на инвестиции на територията, както и обвързването на възможното строителство на всяко едно място с качествата и състоянието на територията. Екипът на "Софияплан" нарича този процес "Параметрично планиране". За да се позволят инвестиции само на места, които могат да понесат ново строителство пък са нужни стимули и рестрикции, които водят към по-малко ново строителство и повече обновяване.

София на две скорости

Мисли се и за пренасочване на частния интерес към запустялата сега северна София чрез осигуряването на повече публични функции, по-добри връзки през линиите и стимул на инвестициите.

Стратегическият документ "Визия за София" предвижда баланс между двете части на столицата в социално и икономическо отношение. В момента липсата на такъв се дължи на силната концентрация на частни инвестиции на юг, която се обуславя както исторически, така и практически: с липсата на удобен градски транспорт, наличие на детски градини и училища.

Всъщност и сега изоставените терени там са с добри параметри на застрояване - попадат в т.нар "СМФ" зона, която позволява високо строителство до 75 м. Това обаче явно не е достатъчно, защото към момента инвестициите на север от жп линиите са минимални.

Затова и единият начин за по-атрактивна северна част, над който мислят в "Софияплан", е привличането на инвестиции и търсене на партньорства в районите "Нови Искър", "Панчарево" и "Кремиковци" за възможно образуване на логистични центрове и индустриални производства. А те са подходящи за това поради добрата им инфраструктурна обезпеченост и многото свободни площи. В "Панчарево" например могат да се развиват балнеоложки услуги и СПА центрове или пък да се изграждат иновативни производствени зони. "Визията" предвижда и изграждане на транспортна връзка до клъстери от бизнеси на територията на районите, за се удовлетвори нуждата от наличието на комуникация, партньорства и свързаност между компании в общи клъстери, подизпълнители, доставчици, образователни институции и т.н.

Толкова хора стигат

В същото време по-скоро няма да се планират изцяло нови квартали, които да позволяват нови възможности по примера на виенския "умен" квартал Асперн. Макар и София да има подобен опит в миналото, когато е създала кварталите "Яворов" и "Разсадника", през следващите години вероятно ще стои далеч от подобни идеи. "Рано е да кажем такива неща в конкретика, но аз по-скоро съм скептичен, че ще се планират изцяло нови квартали. От една страна, защото в нашите изследвания, като например анализа на максималното натоварване на жилищната сфера, откриваме, че в София има достатъчно жилища и трябва да се фокусираме върху обновяване, а не ново строителство", казва арх. Любо Георгиев.

Другата причина е, че не се очаква София да расте откъм население. "Имаме вече достатъчно сгради, а нови хора почти липсват", отбелязва той.

Анализът на максималното натоварване на жилищната сфера, направено от "Софияплан", показва, че ще има жилища за още 1 млн. души, докато реалистичната прогноза на НСИ показва още около 150 хил. нови жители до 2050 г.

Затова и един от изводите е, че инвестициите в жилища трябва да бъдат пренасочени от изграждане на нови квартали към обновяване на съществуващия сграден фонд или неговата подмяна.

До месец обаче ще са готови т.нар. "паспорти" на съществуващите софийски квартали и населени места в общината като "Банкя", "Панчарево", "Бухово", "Нови Искър" и други. Те ще позволят на гражданите, инвеститорите, администрацията и политиците да видят силните и слабите страни на всеки един квартал - нещо като SWOT анализ, но в градоустройството. Паспортизацията ще визуализира актуалното състояние на средата по различни фактори - чистота на въздуха, гъстота на население, достъпност до образователна инфраструктура, разнообразието на функции и т.н.

Повече зелено

Другият основен проблем пред новия ОУП са малкото зелени площи на фона на многото сгради. Тук грешката не е в действащия план - звучи изненадващо, но той предвижда големи зелени площи, които дори са планирани в мрежа. Причината да са останали само на хартия е трудната реализация. "Изкупуването на всички частни земи, предвидени за озеленяване, е вероятно непосилна задача за общинския бюджет", обяснява изпълнителният директор на "Софияплан".

Затова и общинското дружество започва да търси съвместно с външни изследователски структури алтернативи за реализацията на парковете, които не минават непременно през отчуждаване. Това са подходи, които отчитат както интереса на собствениците на земя, така и обществения интерес за качествена среда. Тук има нужда от нови финансови модели. Те могат да включват използването на имотите с много нисък процент застрояване, частно финансиране за облагородяване на земята, строителство на паркова инфраструктура и т.н.

В сегашния ОУП дори има силни ограничения за ново строителство около "Парк Витоша", но проблемът е, че не се спазват. Новият план обаче има за цел да ограничи строежите не само тази буферна зона, но и в цялата подвитошка яка. "Отново, параметрите на ОУП са твърде дащни и това позволява изникването на кооперации на места, където дори няма канал. Смятам, че условията, при които трябва да се позволява ново строителство трябва да са комплексни и да отразяват възможността на средата да понесе замислената инвестиция", казва арх. Георгиев.

Озеленяването в имотите също е проблем. Според Георгиев параметрите на застрояване в момента правят така, че зеленината да бъде изстискана до минимум, ако въобще я има. "Практикуват се всякакви хитрини, за да се декларира изпълнено озеленяване, а то на практика да липсва. Общината и ДНСК също така не се възползват от даденото право по закон за проверки на съответствие с проекта до 5 години след акт 16. И много хора - инвеститори и обитатели, се възползват от това и премахват дори и малкото растителност в задния двор на новата им кооперация. Защото предпочитат да има място за колата, вместо да виждат дърво", казва той.