Капанът на Фандъкова с частните терени за обществени нужди в София

Дългото мислене

Общината, управлявана повече от десетилетие от ГЕРБ, е богата на обещания - от години се търси механизъм, по който да се придобият терените, но бедна на действия - свършеното дотук се изчерпва със скромни суми в бюджета на София през последните години, които дори не са изразходвани изцяло (виж графиката).

От 2019 г. общинското предприятие "Софияплан" активно работи по модел за приоритизация на "зелените" имоти, които трябва да се придобият, а тази година трябва да се направи и подобен модел за приоритизация на имотите за отчуждаване, попадащи в улици, детски градини и училища. "Това трябва да стане до края на годината", коментира ландшафтният арх. Александър Петров (повече за модела вижте тук).

Едва след като тези данни бъдат обобщени, ще се предприемат действия. И ще трябват много пари. Няколко пъти кметът Йорданка Фандъкова е казвала, че се мисли за съвместен инструмент с държавата, което може би единственият реалистичен вариант предвид липсата на местна децентрализация и свързаните с държавния бюджет финанси на столицата.

Докато всичко това се случи обаче, много от имотите може безвъзвратно да бъдат загубени.

Как я докарахме дотук

Причината точно сега ситуацията с частните земи за публични нужди да стана така спешна и напечена е в изтеклия меморандум, който преди спираше строителството в имотите. Миналата година Конституционният съд реши, че срокът от 15 години за някои видове терени, които трябва да бъдат отчуждени, е противоконституционен и го намали до десет години. Така вместо през 2022 г. мораториумът отпадна със задна дата - от 2017 г. И собствениците получиха право да оспорват общия устройствен план - там, където върху имотите им не са реализирани "мероприятията" на общината. Сега реално въпросните имотите не могат да бъдат административно отчуждени, а единствените варианти са придобиване чрез изкупуване или дарение. Но в тази хипотеза собствениците биха могли да откажат.

Бъдещият парк между кварталите "Кръстова вада-изток" и "Витоша-ВЕЦ" е олицетворение на проблема с частните терени - сега се използва по-скоро за изхвърляне на строителни отпадъци и боклуци. А иначе е богат на къщички с дворове, охранявани от кучета. Фотограф : НАДЕЖДА ЧИПЕВА

"Проблемът е, че нито за 10, нито за 15 години общината е инвестирала средства, за да придобие тези имоти", отбелязва кметът на район "Лозенец" инж. д-р Константин Павлов-Комитата. Известно успокоение е, че законът пази поне зелените зони да не сменят предназначението си, твърдят експерти. Това на практика значи, че щом определен имот е отреден за озеленяване, върху него не може да се построи жилищен блок например. Но в миналото е имало не едно или две изключения.

Например в някои зони на Южния парк общият устройствен план предвижда озеленяване, което не позволява на собствениците да реализират каквото и да е в терените си. Но има и зони с предназначение за спорт и атракции - в частта между "Хенрик Ибсен" и "Козяк", което реално позволява някой да си ги загради и да си построи тенис корт или атракционни съоръжения. "Ако се правят обслужващи помещения, като например съблекални, пък ще трябва да се поставят контейнери и преместваеми обекти, друго не може", обяснява за "Капитал" кметът на район "Триадица" Димитър Божилов.

Това, което не може да се забрани на собствените, е да оградят имотите си и да забранят достъпа, без да са нужни каквито и да е разрешения от общината. Такъв пример е имот в "Стрелбище", на ъгъла между булевардите "България" и "Иван Гешов", където строителна фирма е заградила терена си. "По същия начин някой може да си опъне една мрежа в парка и да каже, че това място е негово, и то с право. Със собствениците в парка обаче поддържаме добър контакт и никой не е декларирал подобни намерения. Всички проявяват разбиране засега", казва Божилов. Въпреки че в началото на тази година той е предложил 8 терена с обща квадратура 66 427 кв.м за отчуждаване в Южния парк, засега няма видими резултати от това.

Улици без изход

Заради това, че общината не е отчуждавала ключови улици, в един момент основни връзки могат да се окажат затворени. Например по улицата "Сребърна", която минава между "Хладилника" и Зоопарка, все още има още частни терени. А това дава пълното право на собствениците да поставят ограда и да преустановят достъпа. Което значи да спре и градският транспорт.

Новите, т. нар "елитни" квартали са богати на луксозни сгради, но нямат улици Фотограф : НАДЕЖДА ЧИПЕВА

В "Лозенец" например само една пета от улиците са придобити под някаква форма от общината. Останалите не може да се благоустрояват, защото това на практика биха били общински инвестиции в частни имоти, което поражда редица правни проблеми. В "Манастирски ливади" пък често срещано явление са улици, асфалтирани само донякъде - предприемачите асфалтират пред сградата, от която продават апартаменти, но го правят без проект и така създават множество проблеми на общината. Такива улици не могат и да се мият, защото водата няма как да изтече. Общината също така не може да упражнява контрол и е безсилна, ако някой реши да разкопае улицата и после я остави в лошо състояние.

"Хората, като видят, че се строи улица, не могат да предположат, че е някой частник, и съвсем логично си мислят, че я прави общината. И са съвсем прави да казват, че плащат данъци, и да ни държат сметка, ако не им харесва", казва Комитата.

Точно новите, т.нар. елитни, квартали се очертават най-потърпевши от ситуацията. В "Кръстова вада-изток" и "Витоша - ВЕЦ" често срещана гледка е как млади майки бутат колички в калта просто защото няма улици и тротоари. "Липсват читалища, клубове, площади и въобще всичко, което прави града град. Изправени сме пред този парадокс, че точно тук, където са младите, активни семейства с деца, гражданите - мечта на всеки квартал и град, всъщност живеят в най-ужасните условия, разказва Константин Павлов-Комитата.

Жени с деца от "Кръстова вада-изток" са принудени да се разхождат в калния бъдещ парк, но не влизат на повече от няколко метра заради опасни кучета Фотограф : НАДЕЖДА ЧИПЕВА

На практика всички квартали под околовръстния път имат подобни проблеми. А първостепенната причина за това е, че навремето, когато са реституирани имотите, не е направена следващата стъпка - да бъде приложена уличната регулация и да бъдат придобити улици. "Не е мислено. Поради това, че общината винаги е била недофинансирана, малко неща се правят с мисъл за бъдещето, защото това означава да изхарчиш средства предварително, без никаква перспектива кога ще има ефект от това", коментира още кметът на "Лозенец".

Когато улиците са частни, няма как да се въведе и зона за платено паркиране, което отчасти би могло да въведе ред в уличната джунгла. И така се получава ефектът на доминото. "Докато не се реши въпросът със собствеността, не може да се реши въпросът с улиците, а докато не се реши въпросът с улиците, не може да се разреши въпросът с паркирането и съответно с организацията на движението. В такива случаи общината не може да поставя пътни знаци и маркировка по частни терени и това води до много проблеми", казва Константин Павлов-Комитата.

Докато не придобие частните терени за улици, общината не може да въведе ред в паркирането, като въведе платена зона Фотограф : НАДЕЖДА ЧИПЕВА

Детски градини на хартия

Друг дефект от десетилетията бездействие по отчуждаването е липсата на общински терени за детски градини и училища. Много от тях са частна собственост и точно затова повечето строежи, с които се хвали кметството през последните години, всъщност са разширения на стари сгради.

Съществува и друг казус - ако общината не отчужди в срок определени терени, отредени за учебни заведения, те запазват предназначението си, но единственият вариант е върху тях да се направи частно училище, което може да е придружено и с търговски център например. Такъв е случаят с терен до бъдещия линеен парк в "Манастирски ливади-изток", който е собственост на фирмата "Премиер фор", в която участие има бившият мениджър на "Мол България" - британецът Майлс Самърфийлд. Фирмата искаше да строи няколкоетажна сграда в терена, но след протести на местните жители общината спря строежа. Сега районната администрация на "Триадица" все пак се опитва да спре това - след оценка от експерт общината е отправила предложение имотът да бъде изкупен и да остане общински. Дали това ще се случи обаче засега не е ясно.

За решаване на основните въпроси по отношение на отчуждаването само в "Лозенец" трябват 1 милиард лева - за улици, озеленяване, паркове, обществена инфраструктура, градски транспорт.

инж. д-р Константин Павлов-Комитата

кмет на район "Лозенец"

За другата детска градина в "Манастирски ливади-изток", която в момента се строи, районният кмет Димитър Божилов е предложил да се придобият частните имоти, които сега попадат в трите планирани пътни артерии, които водят към нея. "Предложихме на собствениците доста изгодни цени, с 10% над цената за отчуждаване, за да се премине бързо по процедура за изкупуване и да бъдат реализирани улиците успоредно със строежа. Предложението трябва да се разгледа от общинския съвет и се надяваме до есента да имаме детска градина, обвързана с пътища от няколко страни", казва той.

Огромен парцел с предназначение за учебни заведения и спортни дейности има и в "Лозенец". При него обаче възникват други усложнения - той е собственост на църквата, която пък не може да продава имоти. "Църквата може да бъде обект само на отчуждителни сделки, които са принудителни. И от тази гледна точка става доста сложен казус, защото първо църквата трябва да задвижи процедурата, после общината да отчужди всички улици около църковния имот", казва районният кмет на "Лозенец". Засега амбицията му е скромна - районната община да се сдобие с общински улици от "Симеоновско шосе" до църковния имот, за да може, когато се уредят въпросите със собствеността, строителството да започне максимално бързо.

На други места вече е късно - в квартал "Витоша - ВЕЦ "Симеоново" част от имотите, отредени за учебни заведения, вече са застроени, тъй като общината не е реализирала намеренията си в срок. На ул. "Дионисий Дионисиев" все още има свободен имот, отреден за учебно заведение, но собствениците му искат да строят и не са съгласни да бъде отчужден. "В патова ситуация сме, докато не изчистим тези отношения, няма какво да предприемем", казва кметът на "Лозенец".

"Страшно много хора искат да строят именно в "Лозенец", което вдига цените на имотите до небесата. А това значи, че всичко, което се опитваме да вземем от частници, за да го направим общинско, бърка в плановете им и съпротивата е огромна", казва инж. д-р Константин Павлов - Комитата, кмет на район "Лозенец" Фотограф : Цветелина Белутова

Другото лице на проблема са "изядените училищни дворове", твърди още той. Това е казус, при който една част от двора на училище е частна, като такива примери са 122-ро и 6-о помощно училище. "Ако не се придобие едно парче в двора на 6-о помощно училище, собствениците могат да решат да строят", дава пример Комитата.

Източник: Столична община, НАГ Преглед на оригинала

Източник: "Софияплан" Преглед на оригинала

Къде е градинката пред блока

Ключови за града градинки също се оказват частни. Тази при емблематичната за София Водна кула например все още е 2/3 частна собственост. Други примери са градинката при ъгъла на бул. "Джеймс Баучер" и "Кинтекс", както и градинките около колелото на трамвай 10, един от ъглите на резиденция "Лозенец", където миналата година дори собствениците имаха намерения да строят, но се разбраха за размяна на имоти със собственика - Министерството на отбраната. "Ако не постигнат съгласие, и тук може да се появят нови сгради. Има много такива места, които стоят като язви в територията на града, тъй като не е приключен въпросът със собствеността. Ако общината беше приемала мерки след 90-а година, например всяка година да инвестира сериозна сума в тях, вече да сме приключили с проблемните места", твърди Комитата.

По принцип междублоковите пространства са с по-ниска степен на защита от строителство в сравнение с парковете. Според кмета на "Триадица" Димитър Божилов добрата новина за тях е, че се получава щастливо стечение на обстоятелствата, тъй като често общината е в съсобственост с частници и ако се прави нещо, трябва да е постигнат консенсус между двете страни. "Аз като кмет смятам, че междублоковите пространства трябва да се запазят, и не давам съгласие за застрояването им", казва той.

Решения все пак има

Огромният проблем с отчужденията обаче може да бъде решен. Реалистично погледнато, това няма как това да стане единствено на общинско ниво, без ангажимент от страна на правителството. Това е така, защото общините в България са на практика на издръжка на държавата.

"По-добре общината или държавата да изтегли 1 млрд. лв. заем, за да се разплати със собствениците на ключови имоти, отколкото да останем за вечни времена без паркове. София все пак е сърцето на България и ако не вземем сега решение да спасим парковете си, никога повече няма да може да ги възстановим. На мен ми се струва добра сделка да решим вечните си проблеми с цената на тази огромна сума", коментира Комитата.

Според него съществуват европейски инструменти, по които може да бъде финансирано изграждането на новите паркове. Това потвърждава и Александър Петров, който е ландшафтен архитект в общинското предприятие "Софияплан". Възможно е дори да съществуват конкретните механизми по Плана за развитие и устойчивост или части от т.нар. Зелена сделка, които включват зелени политики в себе си.

Според кмета на "Лозенец" може да се предложат няколко конкретни решения:

• Емисия облигации или подобен инструмент с падеж, който да се даде на собствениците на имоти сега като инструмент. Така в по-спокойна обстановка може да се осигури финансиране за изплащане на тези облигации и по определен план общината и държавата да ги изкупят обратно.
• Продажба на облигации, които биха могли да бъдат закупени от живеещи наоколо. Така в момента, в който се реализират съответните паркове и улици, те ще спечелят от тази инфраструктура от това, че ще им се вдигнат сериозно цените на апартаментите, въпреки че доходността от самите облигации няма да е много висока.
• Може да се направи схема, подобна на тази, по която земеделските земи сега се изкупуват чрез обратни търгове. "Тоест всяка година общината да казва, че разполага с примерно 100 млн. лв. за отчуждаване, и започва да изкупува по реда на най-ниската цена. Така се сключва сделка с този, който предложи най-ниската цена на квадрат, после следва втора сделка с този който дава малко по-висока цена, и т.н., докато свършат парите", обяснява Комитата.
• Да се използват европейски инструменти и механизми, свързани със зелени политики, за частично финансиране на бъдещи паркове.

Кметът на район "Триадица" Димитър Божилов пък обяснява, че е сравнявал ситуацията тук с тази в държави със сходно историческо и политическо минало и е забелязал, че там периодът за уреждане на сметките между държавата, общината и собствениците е бил драстично по-кратък - между три и пет години. "И паркове, и улици, и друга важна инфраструктура е била изплатена до пет години, за да се избегне вариантът, в който собствениците са поставени в един правен вакуум, в който плащат данъци и не може да ползват имотите си. При нас този период е бил доста дълъг и е направено много малко. Обстоятелствата са ни притиснали така, че вече не става въпрос за политическа смелост, а от необходимост от реакция", коментира той.

Така че решения със сигурност могат да се намерят. Другата част от формулата обаче е по-сложна - нужни са политическа воля и желание това наистина да се случи. Защото липсата на такава вече е оставила дълбоките язви и е само въпрос на време целият град да пропадне в тях.