Право

Съдът на ЕС: допустимо е да се въвежда разрешителен режим за имоти под наем през Airbnb

Ограничения за тази услуга са оправдани само при наличието на наложителни причини от обществен интерес

Мирела Веселинова

Reuters © Reuters

Капитал Право

Научавайте най-важното от правния свят и съдебната система всяка седмица на мейла си

Въвеждането на разрешителен режим за многократно, краткосрочно отдаване под наем на апартаменти и стаи за гости, включително в онлайн платформи като Airbnb, Booking и др., не нарушава правото на ЕС. Същевременно, когато се преценява необходимостта от въвеждането на такъв режим, трябва да се посочат наложителни причини, свързани с обществения интерес. Това се казва в решение на Съда на Европейския съюз (СЕС) от вторник, прието по повод на преюдициално запитване от Касационния съд на Франция. То обаче е в контекст, различен от българския - там властите въвеждат разрешителен режим за този вид бизнес с идея да го ограничат заради липсата на достатъчно апартаменти за живеене в Париж и някои други големи общини.

Миналата година в друго решение на СЕС по повод на този тип бизнес се казва, че посредническата услуга, която осъществява Airbnb и други подобни платформи, е услуга на информационното общество и затова не се налага от платформата да се изисква лиценз за агент на недвижими имоти. В този смисъл днешното решение на СЕС е продължение на темата за регулацията на този вид услуга, каквато е дейността по многократното и краткосрочно отдаване под наем срещу възнаграждение на обзаведени жилищни помещения на туристи. В това решение обаче се разглежда не дейността на интернет платформите, а задълженията към собствениците на имотите, които са предложили жилищата си за отдаване под наем през интернет сайт.

Как е в България

Темата с разрешителния режим на краткосрочните наеми беше силно дискутирана и в България в края на миналата година, когато в Закона за туризма се въведе регистрационен режим за дейност по отдаване под наем на стаи за гости и апартаменти за гости. Тези места за настаняване бяха категоризирани с клас В и бе въведено условие за хората, които отдават имоти за краткосрочен наем през платформи като Airbnb, Booking.com и други подобни, да ги включат в Националния регистър на местата за настаняване и да подават данни за нощувалите при тях туристи. Регистрацията се извършва чрез кмета на съответната община. Това обаче не сложи край на дебата, доколкото и до момента периодично се отваря въпрос за въвеждането на нови условия за упражняването на тази дейност. Доскоро на дневен ред стоеше предложение да се въведе изискване и за съгласието на поне половината от съседите в кооперацията като допълнително условие за регистрация на такива жилищни имоти за краткосрочно отдаване под наем. През цялото време предложенията на управляващите за затягане на режима бяха критикувани, че са продиктувани от лобистки подбуди и в интерес на хотелиерите. След корона кризата дебатът позатихна, а много от собствениците на Airbnb апартаменти се отказаха от този бизнес.

Точно затова и решението на СЕС от вторник е съществено, защото то, освен че определя приложимата правна уредба в този случай, дава и критериите за въвеждане на такъв режим.

Ограниченията в Париж - заради влошаване на жилищния пазар

Делото пред Съда на ЕС в Люксембург е образувано по два еднотипни случая на собственици на студиа в Париж, предложени за отдаване под наем на туристи през интернет сайт без предварително разрешение на местните органи. Те обаче били осъдени на глоба (от по 15 хил. евро) от две съдебни инстанции в Париж, които също така се разпоредили спорните имоти отново да бъдат използвани за жилищни нужди. Основание за тези съдебни решения е френският Кодекс на строителството и жилищата, който предвижда, че в общините с повече от 200 хил. жители, както и в общините от три граничещи с Париж департамента, се изисква предварително разрешение за промяна на предназначението на жилищните помещения, а многократното и краткосрочно отдаване под наем на обзаведено жилищно помещение на преминаващи клиенти, които не смятат да живеят там за постоянно, съставлява такава промяна на предназначението. Този кодекс предвижда също така, че за издаването на това разрешение от кмета на съответната община може да се поиска и компенсация под формата на едновременно преобразуване в жилища на помещения с друго предназначение, като размерът на тези компенсаторни жилища се определя от съответния общински съвет в зависимост от особеностите на жилищния пазар и необходимостта да не се увеличава недостигът на жилища. Целта на тези ограничения е да създаде механизъм за справяне с недостига на жилища за дългосрочно отдаване под наем. Жилището е основна необходимост, а правото на прилично жилище е цел, защитена от френската конституция, се посочва в преюдициалното запитване на френския Касационен съд.

Същественото в решението на СЕС е изложението за критериите и условията, при които може да се налагат тези ограничения в националното право. В решението си съдът казва, че този вид дейност по краткосрочно отдаване под наем на имот на туристи е услуга по смисъла на Директива 2006/123 относно услугите на вътрешния пазар. Директивата допуска създаването на разрешителен режим за някои услуги, но при определени условия:

този режим да не дискриминира доставчика;
въвеждането му да е оправдано от наложителни причини, свързани с обществения интерес;
преследваните цели да не могат да бъдат постигнати с по-малко ограничителни мерки (принцип на пропорционалност).

Според СЕС въведените от френското право ограничения преследват обществено значима цел - да се гарантира достатъчно предлагане на жилища за дългосрочно отдаване под наем на достъпни цени. Същевременно те са пропорционални с оглед на целта за подобряване на жилищния пазар, защото въведеният разрешителен режим е обективно ограничен до конкретна дейност по отдаване под наем, като изключва от своя обхват помещенията, които съставляват основното жилище на наемодателя. Освен това този разрешителен режим е с ограничен географски обхват - само за определени общини, се сочи в решението.

Преследваната цел не може да бъде постигната с по-малко ограничителни мерки, смята съдът. Една последваща инспекция - например система за деклариране, съпроводена със санкции - не би позволила да се спре незабавно и ефикасно бързият процес на преобразуване, който създава недостиг на жилища за дългосрочно отдаване под наем, се казва в решението.

В него също така се коментира разликата между разрешителен режим и изискване за упражняване на дадена дейност, като се сочи, че в случая е налице именно разрешителен режим по смисъла на директивата - предвидена процедра, при която трябва да се предприемат стъпки, за да се получи от компетентен орган официално решение за упражняване на дейност по предоставяне на услуга.

Как Airbnb спечели битката в Люксембург

През лятото на 2019 г. няколко големи европейски града като Париж, Амстердам, Барселона, Венеция, Виена и други призоваха ЕС за помощ срещу сайтовете за краткосрочно отдаване на жилища под наем, които, според местните администрации изключват местните жители от жилищния пазар и променят облика на кварталите.

Няколко месеца по-късно, през декември м.г., СЕС се произнесе по френски казус във връзка с дейността на Airbnb и претенции към платформата, че няма лиценз за осъществяваната дейност по посредничество и управление на недвижими имоти. В решението по това дело СЕС приема, че Airbnb извършва посредническа услуга, която има за предмет свързване чрез електронна платформа и срещу възнаграждение на потенциални наематели с професионални или непрофесионални наемодатели, предлагащи услуги за краткосрочен наем. В този смисъл дейността на Airbnb трябва да се квалифицира като "услуга на информационното общество" по Директива 2000/31 за електронната търговия и затова за компанията не е необходим и лиценз за агент на недвижими имоти. Тази посредническа услуга е отделима от същинската сделка с недвижими имоти, тя по никакъв начин не се явява абсолютно условие за отдаването на имота под наем, което може да стане и по други канали.

Корона кризата удари и бизнеса с краткосрочните наеми

На фона на общия спад на пътуванията заради коронавируса и спирането на редица полети, включително и на нискотарифни авиокомпании, през тази година бизнесът с имоти за краткосрочно отдаване под наем регистрира огромен спад навсякъде по света, включително и в България. По данни от бизнеса известно раздвижване е имало само през летния сезон, когато мерките срещу епидемията от коронавирус бяха смекчени в страната, но резултатите са далеч от предходни години.

От справка в Националния туристически регистър се вижда, че към момента има регистрирани около 5 хил. апартаментd за гости и още 4230 стаи за гости в страната.

Паралелно с това имотите, отдавани краткосрочно под наем, попаднаха под удара и на българските регулации през тази година като за тях в крайна сметка бе въведен регистрационен режим с цел да плащат общински туристически данък. В процеса на изготвяне на новото законодателство управляващите направиха опит да сложат почти неизпълнимо условие пред функционирането на този бизнес: изискваше се декларация за съгласието на поне половината съседи. Поправката бе предложена от петима депутати от ГЕРБ, но е по идея на туристическото министерство, оглавявано по това време от вече бившия министър Николина Ангелкова. В крайна сметка предложение беше оттеглено, поне засега.

По темата работи и Деница Ватева