Техническите паспорти са здравната профилактика на сградите

Така гражданите, които искат да си купят апартамент, нямаше да звънят на нас, за да оценим техническото състояние на сградата, в която се намира, а щяха да имат достъп до безплатна публична информация за нейната надеждност, състояние и изправността на инсталациите й. Регистърът би сложил в ред пълната анархия при строителните архиви, която цари в момента в България. Това щеше да облекчи лутанията и работата на всички заинтересовани от тази информация - проектанти, строители, агенти по недвижими имоти, мениджъри на сгради и входове, нотариуси, застрахователни агенти, кредитни институции, съд и вещи лица.

Вместо това един служебен министър, омбудсман и група депутати преди поредните избори през 2021 г. решиха, че задължителните технически паспорти трябва да отпаднат, защото са скъпи и ненужни. Актуалното разбиране е, че те са задължителни само за сгради, в които предстоят строително-монтажни работи (СМР), обхващащи цялата сграда или засягащи конструкцията й и като такива изискващи разрешение за строеж.

Според тази философия на МРРБ съставянето на паспортите е свързано с някакви бъдещи дейности по сградите. По замисъла си обаче те имат отношение към миналото им и към сегашното им състояние. Необходимо е да се изготвят преди всичко, за да бъдат установени дефектите, получени по сградите и техните инсталации при неправилна или дългогодишна експлоатация, дефекти вследствие на сеизмични или други въздействия и за да се дадат препоръки за тяхното отстраняване и предотвратяване на бъдещи аварии.

В разрез с ангажиментите към ЕС

Сегашната ситуация влиза в разрез с ангажиментите на България, поети пред Европейския съюз. Три дни преди членството на страната в Европейския съюз - на 28 декември 2006 г., беше приета Наредба №5 за техническите паспорти (ТП) на строежите. Целта беше българското законодателство да се синхронизира с европейското и страната да тръгне по път, който трябваше да я доведе до стандартите на живот на новите й европейски партньори.

През следващите 15 години обаче управляващите отлагаха сроковете за паспортизация на строежите. А през 2021 г. тогавашният служебен министър окончателно ги премахна в частта за частните строежи. Наредбата за техническите паспорти беше коригирана, така че съществуващите строежи, в това число и тези, които ще се санират, да не трябва да бъдат обследвани и да им се съставят технически паспорти. Това напълно разми критериите кои сгради реално се нуждаят от саниране и направи условията за попадане в списъка в голяма степен субективни. Този замисъл обаче не сработи и в крайна сметка кандидатстващите сгради бяха обследвани и имаха технически паспорти.

В наредбата беше добавено, че технически паспорти за съществуващи сгради се съставят само когато: се извършват строително-монтажни работи, които обхващат целия строеж, или пък обхващат част от строежа, но засягат конструкцията (чл. 2). При санирането обаче се работи само по надземните части на сградата (а не цялата сграда) и не се засяга конструкцията й. От така направената добавка излиза, че сградите биха могли да се санират без обследване, без да се докаже надеждността им и без да се изготвят технически паспорти.

В противоречие със закона

Това изменение на наредбата е в пълно противоречие със ЗУТ, в който е казано, че технически паспорти се съставят след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж (чл.176а (1)). В закона изобщо не става дума за цели или половинки строежи, нито за конструкциите им, както са представени нещата в корекцията на наредбата №5 за техническите паспорти.

Съгласно от Закона за нормативните актове (чл.15, ал. 3), ако наредба противоречи на закон, приложим е законът. Правораздавателните органи са длъжни да прилагат нормативния акт от по-висока степен, какъвто в случая е ЗУТ. Нарушилите законите подлежат на санкции, дори да са изпълнили разпоредбите на наредбата.

Второто важно противоречие е между §2 (2) от ПЗР на коригираната наредба и чл. 176а (7) от ЗУТ, както и с чл. 1 (1), т. 5 от самата наредба. На последните две места е казано, че в наредбата за техническите паспорти МРРБ трябва да определи срокове за съставянето им в зависимост от категориите на строежите. В §2 (2) от ПЗР на коригираната наредба обаче сроковете не са обвързани с категориите на строежите, а с вида на собствеността им, което няма общо с казаното в закона. С корекцията държавата се е погрижила за собствените си обекти, като е определила краен срок единствено за тях и е заобиколила задълженията си, отредени й от закона, премахвайки всички срокове за паспортизация на частните строежи.

Наскоро, при обявяването на списъците със сградите, одобрени за саниране, от МРРБ казаха, че засега не обмисляли вариант техническите паспорти на съществуващите строежи да станат задължителни. Но законите все пак са за това да бъдат спазвани във вида, в който са приети в парламента, а не впоследствие да се обмислят и изменят на ведомствено ниво с незаконосъобразни наредби.

В мотивите на МРРБ за приемането на корекциите в наредба №5 се казва, че обществеността изразява неразбиране по отношение изискването за обследване и паспортизация на съществуващи частни строежи освен в двете изключения, посочени при корекцията на чл. 2. Не е ли по-логично при това положение от МРРБ да започне разяснителна кампания, вместо да отменя и текстът в наредбата №5 ПЗР (§2 (7)), който казваше: Кметовете на общини в срока по ал. 2 ежегодно организират разяснителна кампания в населените места на територията на съответните общини за изработване на технически паспорти на строежите.

Какво може да се направи

Има ли изход от незавидното положение, в което сами сме се вкарали. Личното ми мнение е, че това може да се случи, ако се върне старият текст на наредбата, като се определят крайни дати за паспортизация на строежите в зависимост от категорията им, както изисква законът, а не както в сегашната наредба според вида на собствеността им.

Необходимо е да се помисли да се диференцират изискванията към техническите паспорти в зависимост от категорията на строежите. Сега обемът и съдържанието на техническия паспорт за един осеметажен блок с 9 входа и двеста апартамента са същите както и за едноетажна къща на село. Обемът на работата, която трябва да се свърши по съставянето на един технически паспорт, за да отговори той на всички изисквания на наредбата №5, е огромен и на практика е невъзможно това да стане на цена под 10 000 лева. Това, разбира се, е непосилна цена за къщата на село и се явява непреодолимо препятствие за хората, живеещи в по-малки сгради, на които обследващите фирми масово отказват изготвянето на технически паспорти.

Друга идея е да се промени времето, когато трябва да се изготвят техническите паспорти на новите строежи. В момента те се съставят при въвеждането на строежа в експлоатация, когато така или иначе е събрана извънредно много строителна документация и тя просто се преписва още веднъж в техническия паспорт. Това само увеличава обема на документацията, но в този момент паспортите не вършат почти никаква работа. По-голяма би била ползата, ако техническите паспорти се съставят, когато изтичат гаранционните срокове на извършените строително-монтажни работи. Тогава освен за попълването на единния публичен регистър те биха могли да дадат оценка за качеството на изпълненото строителство и да послужат като основание за претенции към строителите за отстраняване на дефектни строително-монтажни работи.

Съгласно Административнопроцесуалния кодекс (чл. 16 (1)) прокурорът е този, който предприема действия за отмяна на незаконосъобразни административни актове. Не очакваме това да се случи, особено три години след приемането на незаконосъобразната корекцията на наредбата. Според АПК (чл. 250 (1)) обаче всеки, който има правен интерес, може да иска да бъдат прекратени действията, извършвани от административен орган или длъжностно лице, които не се основават на административен акт или на закона.

Добре би било също, вместо да правят предизборни, популистки и незаконосъобразни промени в наредбите, властимащите да потърсят начини да субсидират дейностите по обследването на сградите и тяхната паспортизация, както това се прави във всички европейски държави. С националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ), представен в ЕС, също е изтъкната важността и ползата от техническото обследване и паспортизацията на сградите, за която и се очакват пари от ЕС. Има и задължение до 2025 г. да бъде представена специална програма за санирането на строежите в страната.