Стратегиите Fix & Flip и BRRRR при имотите. Как да определим инвестиционната цена

В момента имотният пазар е с по-стабилни ценови нива, отколкото преди година или две. Въпреки че още има дисбаланс в търсенето и предлагането на качествени и функционални имоти, което подпомага тренда на увеличаващите се цени, това не означава, че така ще е и занапред. Единственото сигурно е, че в даден бъдещ момент пазарът или рязко ще се коригира надолу, или плавно ще влезе в многогодишен период на спадащи цени.

Като активен инвеститор в имоти трябва да базирам инвестиционните си решения на колкото се може повече фактори, които са под мой контрол. Противното би означавало да играя хазарт, от който най-вероятно ще загубя много пари. А кое наистина е под наш контрол като инвеститори? Фундаменталната стойност, която се крие зад недвижимите имоти, и стойността, която извличаме от инвестиционните стратегии, които може да ползваме.

Под фундаментална стойност имам предвид, че имотите не са просто финансов инструмент, а специфична стока, която удовлетворява реални нужди и потребности на хората. Те не са съвкупност от тухли, бетон, арматура, пространства и обзавеждане, а място, което ни предпазва от стихиите. Място, в което живеем, създаваме дом, отглеждаме децата си и преминава по-голяма част от живота ни. Тази стойност винаги ще бъде търсена без значение каква е икономическата обстановка.

Две основни стратегии

В инвестиционния ми арсенал основно прибягвам до две стратегии - Fix & Flip и BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).

Fix & Flip е активна стратегия, при която целим да купим имот в амортизирано (Fix) състояние, да вложим стойност в него под формата на ремонт и преустройство, след което да реализираме (Flip) имота на пазара на по-висока цена и да извлечем печалба от сделката. Именно печалбата е следствие на общата стойност, която сме вложили в имота, и спестеното време, усилия и нерви на новите собственици на имота. Въпреки многото условности към днешна дата средно процентната печалба от една сделка варира между 10 и 20%. Като ефективният процент за една година би бил по-висок, ако капиталът се реинвестира в нова сделка, защото средната продължителност на една сделка е между четири и седем месеца. Красотата на тази стратегия е, че позволява бързо увеличаване на инвестиционния ни капитал.

Стратегията BRRRR е по-комплексна от Fix & Flip. Отново трябва да купим (Buy) имот, който е амортизиран или в окаяно състояние, след което трябва да направим ремонт (Rehab) в него. След като ремонтът е завършен и жилището е напълно обзаведено, следващата стъпка е да намерим наемател (Rent) за него и чак след това да рефинансираме (Refinance) имота, като изтеглим кредит от банка. Целта на тази стъпка е да се рефинансира имотът, защото тогава той ще има много по-висока оценка, следствие на общата стойност, която сме вкарали в него. Благодарение на рефинансирането може да си възвърнем огромна част или цялата инвестирана сума. Като, разбира се, месечната вноска и всички оперативни разходи и данъци ще бъдат покрити от наема. След рефинансирането това, което ни остава да направим като инвеститори, е да намерим нов имот и да приложим отново (Repeat) стратегия в него. Това е дългосрочна стратегия, защото ние притежаваме имотите през годините, но благодарение на нея може да градим по ефективен начин имотно портфолио.

Печалбата при BRRRR не е видима веднага, за разлика от Fix&Flip, но благодарение на нея може да увеличаваме устойчиво нетното ни богатство - в дългосрочен план пазарната стойност на имотите ни ще се увеличава, а главницата по кредитите ще спада.

Когато заложим на фундаменталната стойност на имотите, както и на умелото използване на горните стратегии и боравим с актуална информация, се поставяме в много силна позиция като инвеститори. Винаги ще влизаме в инвестиция при калкулиран риск и вродени буфери, които ще ни държат над водата, ако утре пазарът на имотите се обърне и навлезем в буря.

Въпреки всички отявлени ползи на тези стратегии няма как да купим първия срещнат имот и да приложим една от двете стратегии, защото вероятността да загубим немалко пари е огромна. Основната причина е, че ние сме финансови инвеститори, което ще рече, че не купуваме имот заради локация, атмосферата или следствие от емоциите ни, а според това какво казват числата и сметките. Основният ни приоритет като инвеститори е да направим детайлен финансов дю дилиджънс на всяка потенциална имотна възможност, като така достигнем до инвестиционната цена на имота.

Офертна срещу инвестиционна цена

Офертна е онази цена, която напълно задоволява визията на продавача. Естествено, продавачите целят да вземат максимално висока цена за имота си. И нерядко оферират имотите си с много голяма премия спрямо цените на последно реализираните сделки в дадения район по информация от брокери и от активните играчи на пазара.

Инвестиционна цена е онази, която напълно задоволява инвестиционните ни изисквания. Нашата работа като инвеститори е да дефинираме ясно и точно. И след като веднъж сме го направили, трябва да се водим само и единствено от нея и никога да не я пристъпваме!

За да достигнем до инвестиционна стойност или цена на имота, трябва да преминем през детайлен инвестиционен процес. В основната му стои финансов модел, съставен от редица показатели за самата сделка. Немалка част от входящата информация е следствие на допускания и изисквания на самия инвеститор.

Основна грешка, която правят повечето инвеститори, е да купуват надценени имоти просто защото не разполагат с ясна система за филтриране на имотни възможности. Когато инвеститор разполага с такава, той може да подложи всяка имотна възможност на един и същ детайлен анализ и след това да знае точно в кои имоти да инвестира и кои да пропусне.

За повече нагледност ще разкажа как в конкретен случай наскоро с моя партньор достигнахме до инвестиционната цена на имота, пречупено през стратегията Fix&Flip. Примерът е с тристаен апартамент от 70 кв.м в един от най-предпочитаните квартали на Варна (зеленина, добра инфраструктура, детски градини, училища и магазини).

Офертната цена на имота беше 131 500 евро. За да достигнем до инвестиционната му цена, започнахме отзад напред. Тоест определихме онази цена, която предположихме, че би струвал, след като го отремонтираме до ключ (всичко без обзавеждането) и го пуснем за продажба. На базата на проучванията очаквахме до шест месеца да продадем това жилище в диапазон от 182 000 евро до 195 000 евро, като заложихме цена от 187 000 евро при потенциална продажба.

От тази цена извадихме всички разходи по сделката и нормата на печалба, която искаме, и така достигнахме до инвестиционната стойност на имота, или иначе казано - цената, която максимално можем да дадем на продавача, за да влезем в сделката и всички наши изисквания да са подсигурени.

От бъдещата ни очаквана цена на продажбата извадихме всички разходи по ремонта (заедно с режийните). На базата на първичния оглед на имота преценихме, че ремонтът ще отнеме около пет месеца и по това перо трябва да отделим 20 000 евро.

Като повечето активни флипъри (инвеститори, които прилагат стратегията Fix & Flip) нашата компания използва външно финансиране, но не работим с банки, а с частни инвеститори. Текущата средна цена на такъв тип финансиране за страната е около 10% на година. Във финансовия ни модел заложихме 10% лихва и 50% самоучастие в сделката от компанията ни.

След като допусканията за финансирането бяха въведени, преминахме към най-важното - печалбата. Всеки инвеститор има различни изисквания за печалба, като тя се сформира основно на база цената на неговия капитал, времето и усилията, които влага в намирането и договарянето на сделка, организиране на целия процес по строително-монтажните работи, продажбата и, разбира се, цената на кредитирането му. За нуждите на примера нека да кажем, че като компания очакваме печалба по сделката 25 000 евро (като в тази сума има буфери за непредвидени разходи).

Последната стъпка от този модел е да въведем покупната цената на имота, която да е равна на инвестиционната стойност (максималната му цена) спрямо нашите допускания, като всички транзакционни разходи бъдат автоматично калкулирани.

С моя партньор достигнахме до инвестиционна цена от 124 000 евро и това е цената, която ни води в преговорите с продавача. Инвестиционната цена е пътеводна звезда, която следваме в преговорите с продавачите. Ако не успеем да я постигнем в преговорите, сделката пропада и се прехвърляне към нова имотна възможност.

Преглед на оригинала

Преглед на оригинала

Преглед на оригинала

При срив на пазара

Ако хипотетично след покупка на даден имот пазарът се обърне срещу нас, прилагайки стратегията Fix&Flip, до няколко месеца ние ще трябва да сме излезли от инвестицията. Това най-вероятно ще стане или на по-малка от очакваната печалба, или почти на нулата. След това трябва внимателно да калибрираме стратегията към новата пазарна динамика, като следим изкъсо маржовете си - ще има потенциал за срив на цените, но и силата на пазара ще премине от продавачите в купувачите. Когато на пазара има повече продавачи, отколкото са купувачите, продавачите не могат да бъдат придирчиви с кой купувач да работят. Във времена на спад трябва да използвате преимуществото си и да натиснете офертната цена надолу. А допълнително преимущество на спада е, че ще има и спад на разходите ни - основно за труд и материали.

Тъй като стратегията BRRRR е базирана на наемна доходност, дори при срив на цените на имотите това не би било проблем за нас, защото имотът ще продължава да носи пряк паричен поток, дори той да е по-малък. Дори да е настъпила икономическа депресия и цената на недвижимите имоти да е спаднала с десетки проценти, това не означава, че имотите ще спрат да изпълняват своята основна функция - задоволяване на потребностите и нуждите на хората. Всеки има нужда от подслон и покрив над главата си и тази нужда е вечна без значение на икономическата ситуация. С други думи, ако има ценови срив и не продадем имота си, ще получаваме пряк паричен поток от наеми, който ще ни осигури доходи дори и в тежките икономически времена.

По-сериозен проблем бихме имали, ако в миналото сме заели високи нива на дълг, защото при икономически спад лихвите ще се повишат, а оттам положителният паричен поток може да секне и да се наложи да вадим пари от джоба си. Когато прибягваме до BRRRR, e добре да рефинансираме до 65% от оценката на имота, дадена му от оцените и банките.

Въпреки че в стратегиите са заложени буфери, в един момент те може да не са достатъчни. Точно затова трябва да имаме допълнителен паричен поток - от основна работа, бизнес или инвестиции. Това ще ни позволи да заделим пари като резервен буфер, а и ще разполагаме с ресурс за нови покупки.

За жалост много неопитни инвеститори имат свръхочаквания за своите инвестиции. Смятат, че те са еднопосочен билет за постигане на финансовите им цели. Реалността е, че ние трябва активно да влагаме нашия капитал в нови сделки, а за да стане това, трябва активно да заделяме капитал за покупки.

Никой не може да каже с точност кога ще бъде следващият срив на пазара и няма смисъл да се опитвате да го отгатнете. Вместо това се подгответе за него - винаги търсете стойността и управлявайте умело финансовия си риск. Покупката на подценени имоти и избягването на прекомерно високи нива на кредит са добър вариант за това. Вие трябва да сте изградили защитата си много преди спада, за да може, като се случи, да мислите само и единствено за нападение. Сривовете не са пречки, а безценни възможности. Цената на недвижимите имоти се покачва през десетилетията. Пречупени през тази призма в дългосрочен план, икономическите трудности изглеждат като временни пречки.