В долината на лихвите

Ясно е, че перфектните условия няма да продължат вечно и всеки, тръгнал на преговори, трябва да избира удачния момент - всяко ново предоговаряне или рефинансиране носи допълнителни разходи. Но по-трудната задача е да се претеглят бъдещите очаквания. По-дългосрочните жилищни и инвестиционни кредити неминуемо са с плаващ лихвен процент и при сегашните нулеви и отрицателни нива на пазарните индекси имат потенциал единствено да растат. "Предизвикателствата на местния пазар и икономика, глобалната нестабилност и повишените регулативни изисквания оказват своето влияние и върху цената на финансиране, като очакваме темпът на намаление на лихвените проценти да се забави през следващите месеци и да се достигне предела на корекция", обяснява Цветанка Минчева, която ръководи банкирането на дребно в Уникредит Булбанк.

Така апетитно звучащите сега оферти за ипотечен заем могат неусетно след няколко години да се окажат с няколко пункта нагоре, а с тях и вноската отново да се превърне в тежест. Вариантът да се фиксира лихвата поне за следващите няколко години носи относително по-неизгодни условия спрямо рекламираните нива сега, но може да се окаже мъдър ход, ако лудата епоха на печатане на пари от централните банки приключи скоро.

Всяко спускане някога свършва

За спадащите лихви има множество и глобални, и местни причини (виж текста на стр. ). По-трудното обаче е да се прогнозира докога това ще продължи и колко дълго би се задържала пазарната аномалия.

Преглед на оригинала

Със сигурност процесът на понижение в България не се е изчерпал, което личи и по надпреварата за по-изгодни оферти от банките. В последния си "Икономичеки преглед", публикуван през юли, БНБ прогнозира, че тенденцията ще се запази поне до края на годината. "Високата ликвидност в банковата система и достъпът на банките до финансов ресурс при ниски цени в условията на липса на инвестиционни алтернативи ще продължат да определят тенденция към намаление на лихвените проценти по кредитите през следващите две тримесечия", смятат анализаторите на централната банка. Изданието на БНБ обичайно включва и анкета сред самите банки, които също оценяват, че кредитните им стандарти (образно казано, вътрешните насоки и условията за одобрение на клиенти) се разхлабват чувствително за ритейл пазара и особено за потребителските кредити и се затягат леко при фирмените. Очакванията на банкерите в допитването са за ново облекчаване на стандартите, така че по-всичко личи, че процесът не е изчерпан.

Същевременно обаче лихвените нива по кредитите постепенно достигат естествени дъна за страната. Причината е, че лихвите по депозитите спаднаха до практически минимум, като вече единични институции предлагат над 1% доход върху спестяванията. Над тази цена на ресурса си банките трябва да добавят в цената на кредита разходи за собствената си издръжка, за вноски за гаранционни фондове, за покриване на лоши кредити и на загуби от свръхликвидността си, както и да си калкулират печалба. Колко точно е надбавката няма някаква твърда граница и естествено е различно банка по банка съобразно собственото й състояние и ефективност.

В началото на годината председателят на асоциацията на банките Петър Андронов оцени нивата около 4% като естетвено дъно за ипотечните заеми за България - оферти, каквито вече практически има на пазара. Дори и това ниво да се пробие обаче, потенциалът за по-съществени спадове изглежда изчерпан. При корпоративните кредити няма единно дъно, като лихвите варират много според размера, финансовото състояние, сектор и конкретния проект на клиента. Но и при тях трудно може да се намерят основания за чувствително понижение, освен ако няма съществено подобрение в бизнес средата. Така че е трудно да се изтъкнат логически причини да се чакат много по-добри условия за сядане на масата на преговорите.

Прозорецът за предоговаряне

Другият важен въпрос е колко дълго ще продължи тази пазарна ситуация и тук уравнението е с прекалено много неизвестни за сигурен отговор. Икономическите анализатори калкулират голяма вероятност Федералният резерв на САЩ да вдигне своята основна лихва еднократно до края на годината. В това някои виждат сигнал, че и ЕЦБ може да започне да затяга агресивната си политика на отрицателни лихви, комбинирана с печатане на пари, обещана да продължи поне до март 2017 г. Същевременно обаче инфлацията в еврозоната през септември се оценява на 0.4% - далеч под целевите нива на ЕЦБ от малко под 2%, така че централната банка ще е доста предпазлива и дори да започне някакви действия по оттеглянето на стимулите, те ще са плавни. Анализаторите на UniCredit виждат перспективи за отлагане с шест-девет месеца отвъд март 2017 г. А и дори при евентуално затягане ефектите от него в България са вторични и се процеждат частично и със закъснение.

Преглед на оригинала

На местна почва също като че ли няма фактори, които изведнъж да доведат до покачване на лихвите в краткосрочен план. Рискови събития и трусове на макро ниво не се очертават и публичните финанси изглеждат достатъчно стабилни, за да удържат и непредвидени разходи. Както всеки пазар и кредитният се влияе от търсен и предлагане и ако ръстът в икономиката се ускори, може да предизвика търсене на заемен ресурс. Лекото раздвижване на имотния пазар също започва да провокира търсене и на нови жилищни заеми. Ниските лихви по депозити от своя страна може да отслабят стимулите за спестяване и да намалят притока към банките. Това обаче са плавни процеси.

Така прозорецът за предоговаряне може и да не е толкова кратък. Но тъй като повечето кредити са с плаващи лихви (пазарен индекс + надбавка), при обръщане на цикъла вноските за клиентите ще нарастват и затова е изгодно да се хване максимално дълъг период, в който Euribor и Sofibor са на рекордно ниски нива.

Войната на офертите

Може би най-ясният индикатор за раздвижването на пазара на рефинансиране на кредити са опитите на банки да създават специални продукти за целта. "Сибанк" на сайта си предлага кредит за рефинансиране, продуктът на Общинска банка се казва "Презареждане", а на Инвестбанк - "Улеснение". При потребителските заеми пък се предлагат специални продукти за обединяване на задължения. Не може да се каже, че има особено активни рекламни кампании, но самото позициониране с конкретен продукт показва апетит за хапка от пазара.

Кредитни консултанти и анализатори обясняват, че в тези оферти няма нещо особено специфично или преференциални лихвени условия, като обичайно се опростяват или намаляват някои такси. Или пък банки, част от група със застраховател, покриват задължителната при ипотеки имуществена застраховка. Често обаче подобни отстъпки могат да се постигнат и с преговори в настоящата банка, отпуснала кредита.

Затова основният фокус е към стандартните оферти, които често изрично посочват, че могат да се ползват за рефинансиране. Там донякъде изненадващо най-привлекателната оферта в момента идва от банка с почти нулеви традиции в жилищното кредитиране - Прокредитбанк. Тя има едва около 26 млн. лв. портфейл в ипотечния сектор, което й отрежда около 0.3% пазарен дял, но банката, която иначе е със силен фокус в малките и средните предприятия, оферира 3.5% лихва. Това позволява реално вземане на заем при 4% ГПР - най-ниската стойност, която може да се намери на пазара. Донякъде обяснение за по-ниските нива са и обявените намерения от Прокредитбанк през германската си централа да ползва безлихвеното финансиране от ЕЦБ за кредитиране в България.

Другата подобна оферта е от "Пиреос" - 3.88% лихва, като при тези условия банката също успява да предложи ГПР малко над 4%. Офертите и на двете банки необхващат най-дългите срокове при ипотеките, като при "Прокредит" те са до 25, а при "Пиреос" - до 20-годишни договори (за по-дълги периоди лихвата се покачва до 4.33%). Третата банка с оферта на ръба е ЦКБ - 4% лихва.

По данни на БНБ към май 2016 г. при повечето банки новодоговорените кредити са в диапазона 5-6%, но към момента вече почти няма оферти над 6%. Средните нива по левови заеми за нов бизнес падат до 4.85% през август, а дори и общо по целите ипотечни портфейли вече нивата са 5.75% - още един ясен знак, че тече активно предоговаряне на условия по стари кредити.

Да плавам или да се закотвя

Банките обаче чувствително се различават по друг ключов елемент - за какъв период могат да се договорят фиксирани лихви. Дори и в близко време да не се виждат рискове за покачване на лихвите, в по-дългосрочен план прогнозите граничат с гадаенето. Със сигурност обаче в някакъв момент централните банки ще започнат да излизат от територията на нулевите и отрицателните лихви. Тогава един кредит, сключен при сегашните условия, изведнъж може да поскъпне. Например договор, предвиждащ "6-месечен EURIBOR + надбавка 3.50%, общо не по-малко от 4.00%", сега означава 4%, но при покачване на индекса до 3% ще се равнява на 6.5%. Преди кризата показателят, следящ междубанковата търговия, достигаше и до 5%.

Почти при всички банки има опция за фиксирана лихва за период от две-три години, при някои и по пет. Има и единични оферти, даващи възможност за десет години, което вече е реално хеджиране на риска от покачване на лихвите. Това неминуемо е съпътствано с оскъпяване спрямо в момента оферираните условия, което се увеличава с продължителността. Например Сосиете Женерал Експресбанк, която е сред рекламиращите се с възможност за 10 години фиксирана лихва, предлага този продукт при 5.45%, докато стандартният й жилищен заем е с 4.85%, или 60 базисни пункта разлика. При "Прокредит" възможността за фиксиране за 10 години носи 50 пункта надбавка до 4%. При по-кратките твърди периоди надбавката е по-малка - например 3-годишната оферта на ОББ е за 4.9%, което е с 22 базисни пункта над текущите й условия при плаващи лихви. При ДСК надбавката за три години е 30, а за пет - 50 пункта спрямо оферираните 4.90% плаваща лихва.

Дали това е приемлива цена е индивидуален въпрос. Например при аналогични условия за кредит от 80 000 лева за 30 години офертите в ДСК за плаващ и 5 години фиксиран процент показват разлика от 25 лв. в месечната вноска и 8873 лв. оскъпяване за целия срок. Срещу тази сума можете да прехвърлите на банката лихвения риск за пет години.

Разбира се, има и оферти, предлагащи по същество обратното - гратисни периоди или преференциални условия за първите две години с по-ниска надбавка и покачването й в следващите периоди. Това може да докара приемлив размер на месечната вноска сега, но предвид че в момента наблюдаваме вероятно най-ниските лихви за много години напред, може и да е хазартен ход.