Пътен строител купи аутлет център, който е с 13.5 млн. евро дълг към ББР
Продавач е австрийско дружество на кипърска офшорка, но има връзка и с вносителя на мода "Вайк"
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- "ИСА 2000" купи Sofia Outlet Center и пое дълговете му към Българската банка за развитие
- Кредитът за строежа на аутлета е бил рефинансиран с 13.5 млн. евро от държавната банка
- Продавач е австрийско дружество на кипърска офшорка, но има връзка и с вносителя на мода "Вайк"
Sofia Outlet Center е доста необичаен търговски обект. Замислен е като мол за маркови дрехи и обувки от миналогодишни колекции. Но определено има проблеми - за 12-те години, откакто работи, не е изплатил първоначалната си инвестиция и има задължения около 13.5 млн. евро. При над 50 наемателя някога, в началото на март в него са отворени едва десетина магазина. За някои експерти Sofia Оutlet Center е изпреварил времето с концепцията си. За други - тя изначално е сбъркана и затова и времето му така и не е дошло. Сега има новина - в началото на февруари "София аутлет център" заедно с дълговете му към Българската банка за развитие (ББР), е купено от българската "ИСА 2000" на неназована цена. Компанията е известна най-вече като строител на инфраструктурни проекти по обществени поръчки. Собственикът й Юлиян Инджов не пожела да коментира пред "Капитал" как вижда бъдещото развитие на проблемния актив.
Виенски собственик
Собственикът на "Вайк" също започна да затваря телефона, след като разбра темата, по която е търсен. В бизнес средите Sofia Оutlet Center се свързва с вносителя на модни брандове Ваагн Варданян, макар името му да не фигурира сред официалните собственици. От създаването му през 2006 г. до преди месец "София аутлет център" принадлежи на едно и също дружество - австрийското "Арнок имобилен". То е регистрирано във Виена, а като действителен собственик в Търговския регистър е посочена кипърска офшорка със сходно име.
Според международна базата данни с фирмена информация дружеството за недвижими имоти Arnoc Immobilien GmbH притежава активи за 1.635 млн. евро, няма дейност и единствената му собственост е Sofia Оutlet Center. Самото то принадлежи на Suzel Enterprices, представлявано от адвокат, и на Heico Ventures, свързано с DF Investments. Според Offshore Leaks DF Investments e част от клъстер офшорни фирми. Всичко това предполага, че собственикът на Arnoc Immobilien едва ли е само един.
"Вайк" - връзка
Каква точно е ролята на Варданян в проекта е неясно, но факт, че темплейтът на финансовите отчети на "София аутлет център" е съвсем идентичен с този на дружествата на Варданян, а и се изготвят от един и същ човек. Освен това се коментира, че малкото работещи магазини в аутлет центъра са свързани с марки от портфолиото на Варданян.
"Вайк" е голямо име от модния сектор от времената, когато световните марки присъстваха в България предимно чрез ексклузивни представители и вносители. С членството на страната в ЕС брандовете навлязоха на местния пазар директно най-често с магазини в новооткриващите се молове. Sofia Оutlet Center е проектиран през 2006 г. - точно в навечерието на тези събития. Вероятно е мислен като формат, който да осигури бъдеще на "Вайк" в добре познатата му търговия с дрехи и обувки, но вече като наемодател и продавач на миналогодишни колекции. През същата 2006 г. в София бяха отворени първите молове City Center Sofia и Mall Sofia. А с откриването му през 2010 г. Sofia Outlet Center изпреварва с месеци търговските центрове от втората вълна - Serdika Center и The Mall.
Мол, но не съвсем
Архитектурно Sofia Outlet Center прилича на мол. Сградата му е триетажна, с луксозен външен и вътрешен дизайн, частично с естествена светлина и много просторна - застроената й площ е 8.9 хил. кв.м, търговската - над 15 хил. кв.м. За разлика от моловете обаче теренът от 15 дка не е на оживена локация. Скрит е на "втора линия" на бул. "Цариградско шосе" зад магазините на "Метро" и "Техномаркет" (а вече и зад двете най-високи офиссгради в София). Това съседство вероятно обяснява и защо в микса му липсва супермаркет за "котва", който да осигурява всекидневен трафик. Представителният магазин за алкохол Vinello на партера, изглежда, не се справя с тази роля и в понеделник преди обед посетителите в сградата бяха не повече от десетина.
Аутлетите по концепция предлагат големи марки на достъпни цени. В последните години обаче тази ниша завзеха онлайн магазините. А във физическия свят фирмени аутлети напоследък в България се отварят най-вече в ритейл парковете. При този формат наемите са по-ниски, отколкото в моловете, и това позволява на търговците да поддържат и по-ниски цени.
В допълнение - ако вносител на модни брандове е собственик на търговски център и основен наемател в него, това едва ли е атрактивно за конкурентните брандове.
С кредит от Райфайзенбанк
За времето си проектът Sofia Outlet Center изглежда повече от внушително. Той е първият за България аутлет център, разработен по световните стандарти за такъв тип търговски обекти. Сред малкото в Европа е с многоетажна концепция. Но създателите уверяват, че именно тя е утвърдила Фокстаун (Швейцария) като най-успешния търговски аутлет център в Европа. Оперативният мениджмънт е възложен на GVA Grimley Outlet Services. А с концепцията и международния надзор се занимава европейският лидер при търговските центрове "ЕСЕ Проджект мениджмънт".
Така напудрен, проектът получава инвестиционен кредит в размер на 29 млн. евро от Райфайзенбанк. Той е отпуснат на "Арнок имобилиен" през 2007 г., като длъжник е дружеството "София аутлет център". От отчетите му се вижда, че то има финансови приходи още преди построяването на сградата, които идват от преоценка на земята, която е купена за 430 хил. лева, а през 2008 г. е оценена за 9.816 млн. лева. През тази година "София аутлет център" получава и револвиращ кредит от "Райфайзенбанк" за 2 млн. евро при годишна лихва 3-месечен EURIBOR и надбавка от 1.95 пункта. Като залог служат дяловете на дружеството.
Центърът отваря през март 2010 г. със 70 фирмени аутлета и 70% намаления, а лентата е прерязана от тогавашния премиер Борисов.
Операция "Феникс"
Четири години по-късно задълженията на "София аутлет център" по двата кредита от Райфайзенбанк вече са на внушителната стойност 33.7 млн. евро. В края на януари 2014 г. те са купени от "Феникс дивелъпмънт" на Армен Левон Саакян. Дружеството е учредено едва три месеца по-рано. А самият Саакян, както вече писа "Капитал", е руснак, получил българско гражданство по препоръка на тогавашния спортен министър Васил Иванов-Лучано за заслуги като треньор на националния отбор по бокс за олимпийските игри през 2004 г. в Атина.
В договора за цесия е записано, че "Феникс дивелъпмънт" купува задълженията на "София аутлет център" към Райфайзен банк за 9 млн. евро.
Спасителят ББР
"Феникс дивелъпмънт" получава въпросните 9 млн. евро като кредит от Българската банка за развитие. Договорът е от 3 януари 2014 г. и от страна на ББР е подписан от тогавашния главен изпълнителен директор Димо Спасов и от изпълнителния директор Билян Балев. Лихвата е 3-месечен EURIBOR и надбавка от 3 процентни пункта, но не по-малко от 7% годишно. В средата на януари като обезпечение по този кредит "Арнок имобилен" учредява особен залог в полза на банката върху дяловете си в "София аутлет център", а Армен Саакян - на тези на "Феникс дивелъпмънт". По това време Саакян е в Москва и движи операциите чрез пълномощник.
Два месеца по-късно - през март 2014 "София аутлет център" вече директно получава още 4.85 млн. евро от ББР. Обезпечение по него са търговското предприятие, движимите му вещи и вземанията по наемни договори. Този път за кредита са подписали Билян Балев и изпълнителният директор Иван Христов.
Ипотеката върху земята и сградата в полза на Райфайзен е свалена и е учредена нова - на ББР. В средата на април Саакян прехвърля "Феникс дивелъпмънт" на "Арнок имобилиен", което през юни решава да влее "Феникс" в "София аутлет център".
12 години дългове
След това "София аутлет център" има годишни приходи по около 4-5 млн. лв. от наеми и такси и работи на загуба, като се изключат 2015 и 2016 г., когато отчита приходи от преоценки на имотите. През 2019 г. "Арнок" сменя дългогодишния управител Ваня Несторова. Позицията й е заета от руската гражданка Любов Кондратева от Красногорск. Новият собственик Юлиян Инджов назначава за мениджър сина си Деян Инджов.
Осем години след финансовата инжекция от ББР "София аутлет център" продължава да й дължи 8.7 млн. евро по единия кредит и 4.78 млн. евро - по другия. Сегашната сделка е със съгласието на банката и "ИСА 2000" официално встъпва в този дълг.
Ваагн Размикович Варданян е свързан с поне осем дружества, сочи справка в Търговския регистър. Едноличен собственик е на "Вайк груп", регистрираното през 2011. От 2012 г. то е дружество - майка на "Вайк уайнс" и "Брендмейкър". През 2017 г. "Брендмейкър" става собственост на Аделина Габровски. А през 2016 г. "Вайк уайс" е прехвърлено на "МДМ България" със собственик Кристиана Бенчева. "МДМ България" е вносител на над 1000 наименования вина, алкохолни и енергийни напитки. Има собствена дистрибуция, включително и чрез веригата магазини Vinello.
Интересно е, че в по-ранните си дружества - регистрирани около 2008 г., Ваагн Размикович Варданян е съсобственик с германски гражданин с много сходно име - Вачатан Размик Вартанян. На двете имена е регистрирана през 2008 г. "Пам фешън", която сега е еднолична собственост на Варданян. Двамата заедно с Камен Николов са съдружници в "Лайв гастрономи", регистрираното през 2009 г. Заедно са и в "О-фешън", регистрирано през 2011 г., но три години по-късно то е прехвърлено на Гергана Вълева.
Във "В и В консалтинг", което до 2014 г. е собственик на "Рено България", Ваганян е партньор с Мари Плузян. По-късно тя му прехвърля дела си, а след това и той своя на панамската офшорка "Ипито асошиейтид инк". През 2014 г., шест години след създаването му, "Ритейл сървисиз" е прехвърлено от Варданян на Петър Петров. През 2015 дружеството е запорирано заради дълг към ДСК, а през 2016 г. - заради дълг към ОББ.
Обратно към текста
"ИСА 2000" е от големите строителни компании в България. Регистрирана е през 2008 г., собственост е на Юлиян Инджов и е известна с работата си по инфраструктурни и най-вече пътни проекти. Самият Инджов има дял и в "ПКФ ЦСКА 1948". "ИСА 2000" е строила е участък от пътя Пловдив - Асеновград, главната пътна комуникация на Смолян и др. Има и частни проекти като логистичния център на "Кауфланд", обществени - като реновацията на 272 аудитория в СУ "Св. Климент Охридски", и общински - като проект по софийската пречиствателна станция за отпадъчни води "Кубратово".
Работила е и по рехабилитацията на участъка Чирпан - Стара Загора на магистрала "Тракия". Когато МРРБ забави плащанията с аргумента, че фирмите по този проект са избрани непрозрачно от държавната "Автомагистрали" и не е ясно как са определени фактурирани цени по 4 млн. лв. на километър, "ИСА 2000" излезе на протест заедно с "Автомагистрали - Черно море". По този повод министър Виолета Комитова коментира, че "тук говорим за фирми, които са абонирани за държавните поръчки - те правят пътища, ВиК мрежи и пречиствателни станции".
Това не става без политически връзки, а на "ИСА 2000" се приписват такива с ДПС. Вероятно повод е, че в зората на бизнеса си Юлиян Инджов е съдружник с Румен Асенов. Около 2000 г. двамата се разделят и единият взима "ИСА инженеринг", а другият - "ИСА 2000". "ИСА инженеринг" строи личната резиденция в Бояна на Ахмед Доган.
Компанията на Инджов има и жилищни проекти най-вече в София. Част от тях са "наследство" от строителната компания "Станилов", която влезе в процедура по фалит. Инджов беше потвърдил, че преговаря с кредитори за придобиване на вземанията и обезпеченията им от нея.
В един от жилищните проекти на "ИСА 2000" клиент е и синът на Ахмед Доган - Демир. Според информация от имотния регистър в края на 2020 г. той купува от Инджов апартамент в "Стрелбище".
Обратно към текста
6 коментара
Със сделката не се посочва ясно, че ББР са опростили 5 000 000 лева от дълга на фирмата и пак е продадена на същия стар собственик.
Тоест новите герои в ББР Валентин Михов, Васил Щонов, Цанко Арабаджиев покера и Владимир Георгиев винпрома, опрощават 5 млн. лева на длъжника и продавам вземането му на фирма на ДПС, която протестираше срещу Комитова.
Какво е мотивирало това опрощаване на дълг?
Защо тази сделка става точно преди ББР да премине към Лорер?
Интересен е въпросът, че сделката е нищожна. Новото ръководство е назначено от Кирил Петков, който никога не е бил министър и не е имал правото да назначава мениджмънта в ББР, съответно за сключените от настоящите изпълнителни директори на ББР договори, те носят лична отговорност пред контрагентите, като сключени персонално от тях, но банката не отговаря.
Интересното, доказано губеща фирма е финансирана с пари от ББР. Е, явно ако всички сме равни. Някои са по-равни.
Този мол никога не реализира концепцията за аутлет център (по пример на запдните, където в такива всичко е на около 30% от цените в представителните магазини).
Цените там си бяха от порядъка на цените в другите магазини на веригите и нямаше никаква логика да се пазарува от там. И така утвърдена концепция, която има голям потенциал и само трябва да работи с големи обеми и малки продуктови печалби се самоуби от лакомия.
До коментар [#4] от "todory.":
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.