Поморийският гигант Sunset Resort затвори. Защо?

Четиристотин души остават без работа, каза още Иван Александров, като призова "нещо да се пипне в това законодателство, така че да не бъде зачеркнат един бизнес, инвестирал толкова много в Поморие". Фактически 100-те души, постоянно заети в курорта, вече са си намерили работа, някои и в други обекти на инвеститора. През лятото обаче Sunset открива до 700 работни места, което в сегашната ситуация няма как да стане. Ще пострада и бизнесът на множеството заведения, магазинчета и сергии, които лятото преживяват около него.

Кризата с тока

В основата на сегашната криза в Sunset Resort стои фактът, че около 60% от собствениците на апартаменти в него са спрели да плащат за поддръжка на общите части и за тока, обясняват вътрешни източници. Заради натрупаните задължения от EVN дръпнали шалтера. Неточно е да се каже, че Sunset Resort е фалирал, защото макар да има само един електромер, той е пъзел от множество собственици и дружества. Поне три дружества са пряко и три непряко свързани с инвеститора Боян Бонев. Има и две юридически лица на собственици на апартаменти.

Кой кой е в Sunset Resort

Инвеститорът Боян Бонев се е оттеглил. Приближени до него твърдят, че в ковидните и постковидните години той като най-голям собственик на общи части и инфраструктура редовно си плащал таксите на дружеството домоуправител и това крепяло курорта. Като не намерил достатъчна подкрепа от собствениците на апартаменти обаче, вдигнал ръце и поел надругаде. Самият Бонев не беше открит за коментар. От сайта на Sunset Resort става ясно, че работи по два нови висококатегорийни хотела на територията на съседния "Сънсет аквапарк", който е негова собственост. 13-етажният трябва да отвори през 2024 г., а 21-етажният - през през 2028 г.

Дружеството домоуправител и мениджърското дружество, което отдава под наем част от апартаментите в комплекса, също се оттеглят, като и техните собствениците не коментират. Така, след като капитанът и екипажът му напускат потъващия кораб, спасението на давещите се остава дело на самите давещи се.

Давещите се

Близо 1000-та апартамента в комплекса са собственост на около 800 души. Първо купувачите в Sunset Resort са били само ирландци - тези с пари взели с инвестиционна цел по 5-6, 10-12, и дори 20 апартамента и другите с кредит - по един. После ирландци продавали на руснаци и сега това са двете основни групи собственици. През 2013-2015 г. започнали да купуват също българи, словаци и чехи.

Твърди се, че сегашните проблеми тръгват от група от около 60 ирландци, които "отказват да си плащат, искат отделни електромери и ползват вратичка в закона, която позволява, ако си посещавал имота си по-малко от 30 дни годишно, да не дължиш такси за общите части", както обяснява кметът на Поморие. Таксата за Sunset Resort е 15 евро на кв.м на година (1500 евро за апартамент от 100 кв.м). Отделно, за времето на престоя си в комплекса собствениците плащат ток и вода. Електричеството по неясни причини е по промишлената тарифа и излиза по 10 и 15 лева на ден.

Няма да платим, няма да платим

Нежеланието на собствениците да плащат за поддръжката на общите части в този и в други ваканционни комплекси ескалира по време на ковид, когато пътуванията рязко намаляват. Доходът от ваканционните имоти пада, собствениците няма как да дойдат в тях на почивка и предимно чуждестранните постепенно спират да плащат таксите за поддръжка. С възстановяването на туризма те отново очакват приходи от наеми. Междувременно обаче коректните платци решават, че не те ще спонсорират цялото начинание, и така неплащането нараства лавинообразно. Отделно от това в Sunset Resort ирландските собственици имат стари проблеми с инвеститорите. И те отново изплуват на повърхността, когато през октомври 2020 г. евродепутатът Клеър Дейли посещава Поморие и поставя въпроса за нарушаването на правата на собствениците в българските ваканционни комплекси пред Европейския парламент.

Как случаят стигна до европарламента

Подхлъзване от закона

Това допълнително дава самочувствие на ирландските собственици да отказват да плащат, при това с аргумента че имат право на това по закон. Основанието е чл. 51 ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), според който, ако "собственик, ползвател и обитател пребивава в етажната собственост по-малко от 30 дни годишно в една календарна година, той има правото да не плаща за управлението и поддръжката на общите части".

Юристите на регионалното министерство са категорични, че чл. 51 не е валиден за жилищните комплекси от затворен тип. Той е елемент на общия ред по ЗУЕС. А според същия закон управлението на общите части в този тип комплекси се урежда по специалния режим (чл. 2) - чрез писмени договори между инвеститора и собствениците на отделните обекти. Договорите трябва да са с нотариална заверка на подписите и да се вписват по партидата на съответния обект. Това ги прави задължителни за всеки от следващите му собственици.

С други думи, държавата се е отказала да регламентира отношенията в затворените комплекси, като дава свобода на страните по тях да ги уредят помежду си с договор. МРРБ няма права да ги регулира, а и не носи отговорност за тях.

Тънкият момент е, че макар законът да е предвидил особен режим за затворените комплекси, нарочно или по недоглеждане не е създал механизми, за да го гарантира. Сега, ако собствениците се почувстват твърде притиснати от инвеститорите с неизгодни договори, успяват да преминават към управление по общия ред на ЗУЕС - чрез общо събрание на етажната собственост. Такъв е и случаят със Sunset Resort. Допълнително основание на собствениците на апартаменти там да го правят е, че навремето, когато първите от тях са подписвали предварителните си договори за покупко-продажба, те не са знаели какъв ще бъде бъдещият им договор за поддръжка. На сегашния етап едновременното представяне пред кандидат-купувача на договора за продажба и договора за управление е добра практика. В имотния сектор консенсусно искат то да залегне в закона като задължение, за да няма последващи недоразумения.

Сегашната хлъзгавост на закона създава правен хаос. Твърди се, че множество адвокати по морето са склонни да тласкат собствениците в апарт комплексите към подобни стъпки. Съдилищата са залети с жалби по подобни каузи, а съдебната практика е противоречива. Понякога съдът приема за правилно затворените комплекси да се управляват от общото събрание на етажната собственост, а не от инвеститора, или пък двата режима да съществуват паралелно.

И пак обещания на законови промени

Седмица след затварянето на Sunset Resort в МРРБ по инициатива на министър Иван Шишков имаше среща за проблемите в затворените комплекси с ръководството на Българската инвестиционно-строителна асоциация (БИСА), която обединява инвеститори във ваканционни комплекси. Бонев не членува в нея. По информация от ръководството на БИСА е постигната уговорка да се направи работна група, която да обсъди евентуални промени в чл. 2 от ЗУЕС - за особения режим. Преди това с приоритет ще бъдат предвижени някои промени в дефиницията за жилищен комплекс от затворен тип, за да обхване тя всички обекти от този тип. Решението изглежда разумно, защото законът очевидно се нуждае от дописване, но е рисковано, ако това се прави прибързано и в междуцарствие. Например да минат крайности като "ако не си плащал месец, идва частен съдебен изпълнител, вади те от собствеността и се приключва". Само при баланс на интересите ваканционните комплекси ще са работещи.

Дъблинска среща

Що се отнася до спасението на Sunset Resort, сега надеждите са в собствениците. В края на ноември в Дъблин се събират около 100 от тях, представители на собственици от всички националности в курорта, за да решат какво да правят оттук нататък, разказва Ивалина Парушева, участник в срещата и собственик на апартамент в комплекса от 2012 г. Инициативата е на Комитета на чуждестранните собственици в Sunset Resort (SRIOC).

На фона на сриваща се цена на имотите им и изправени пред кълбо от проблеми, те постигат консенсус, че най-важната им задача сега е да направят необходимите стъпки, за да получат индивидуални електромери на апартаментите си, а после и водомери. "Всякакви проблеми може да имаме, но това е основният, който влияе върху упражняването на правото за собственост. Преобладаващата нагласа беше първо да се реши той, а после вече ще обсъждаме въпросите кой ще управлява курорта и различните претенции, каквито неизбежно има", казва Парушева. Електромерът сега, както споменахме, за всички е един - на входа на комплекса.

Хората очакват, че така сметките им ще станат по-прозрачни, ще могат да ползват собствеността си независимо от състоянието на общите части и евентуално целогодишно, защото досега комплексът е работел само четири месеца през лятото. Особено ако вместо на промишлена тарифа минат на гражданска.

Твърди се, че през годините и Боян Бонев, и другите мениджъри в Sunset Resort са търсели начини да въведат индивидуални електромери и водомери, но от EVN и ВиК не са били кооперативни. Битуващото мнение е, че юлитилити дружествата предпочитат някой друг да събира парите накуп, вместо те да трябва да се разправят поотделно с 800 собственици, пръснати по света.

И за индивидуална партида трябва колективна воля

От "EVN България" обясняват, че са изпълнили задълженията си към Sunset Resort още през 2005-2006 г., когато са осигурили захранване до границата на собствеността на комплекса. Присъединили са го като един обект, защото така е поискал инвеститорът и това е било законно. По случая КЕВР са ги проверявали през 2016, 2020 и 2022 г., като не са открили нарушения. "Явно инвеститорът така си е представял фасилити мениджмънта, а и купувачите са го знаели, когато са купували апартаментите си", казват от EVN.

Дотук при тях има депозирано само едно ново искане за индивидуална партида в Sunset Resort. То е от Шон Колинг, представителят на "Апартаменти Сънсет ризорт". През пролетта ще поставят табло на входа на сградата му. За да го свържат с мрежата обаче, трябва да минат през земята, която е собственост на инвеститора, а за това са нужни куп документи, процедури, права, книжа и разрешителни.

"Няма явно много смисъл всеки собственик сам да минава през това. Или всички вървим в комплект, или никой няма да има", казва Ивалина Парушева. От дъблинската група се консултират с юристи, за да видят какви са възможностите да решат проблема колективно. Явно е, че няма как да стане и без инвеститора Бонев. Остава твърденията, че и той е имал подобно желание, да са верни и все още валидни.