Моята голяма гръцка къща

Кажи, бабо, калимера

Гърция е сред държавите в Европа, чийто имотен пазар се възстановява най-бавно от кризата, а цените на квадратен метър са сред най-ниските в региона, показват таблиците със статистика. В същото време туризмът започва леко да се възстановява след стреса от емигрантската вълна и финансовата криза през последните пет-шест години.

Всъщност точно това е периодът, през който на пазара на недвижими имоти в Гърция е настъпил осезаемо българският купувач, свидетелстват експерти от специализирани агенции. Според Grekodom Development, която работи именно в сегмента продажби на имоти на чужденци, през 2017 г. близо една четвърт, или 24% от всички чуждестранни купувачи на имоти в Северна Гърция, са български граждани. Тяхната причина да стават собственици е, на първо място, желанието да имат нещо за собствено ползване, евентуално за инвестиция, с цел препродажба и не на последно място, за бизнес. Това предопределя и какво точно търсят българите и къде.

Бяла, спретната къщурка

Според имотните експерти, търсенето е основно на ваканционен тип вили и апартаменти, като българските купувачи инвестират предимно в по-скромни квадратури, които носят и по-малък риск от загуби за тях. Според Никола Чолаков, старши консултант в агенция Luximmo, най-търсени са малките апартаменти с площ до около 60 - 70 кв.м и цена до 60 хил. евро (колкото е гарсониера в по-скъп квартал в София). Другият тип най-търсен имот е земя, върху която може да се паркира каравана или малка сглобяема къща. Тези парцели са по-скоро за собствено ползване и българите обикновено влагат между 10 и 15 хил. евро за такава покупка, показва практиката на Чолаков.

Къщи също се търсят, но отново с по-малките размери: около 100 кв.м и на цена до около 100 хиляди евро. "Има и някакъв интерес към вили, чиито цени започват от 250 хил. евро, особено за къщи близо до плажната ивица и с гледка към морето", коментира Владимирос Папунидис, вицепрезидент на Grekodom Development.

По отношение на локацията полуостров Халкидики категорично е най-предпочитан за покупка на имот от българите, посочват експертите. Другите популярни дестинации са Кавала, Аспровалта, както и по-малки населени места по линията Солун - Александруполи .

Купувачите често избират локацията според разстоянието до града, в който живеят. Например софиянци предпочитат Халкидики, а пловдивчани - Кавала, са наблюденията на Цветан Цолов от "Инвестиционно строителна борса". Има и почитатели на островите, като Тасос е водещ в класацията на българските купувачи. Сред задължителните условия на купувачите е имотът да е на пешеходно разстояние до брега или в непосредствена близост до морето.

И турист съм, и хазаин

Макар собственото ползване на имота да преобладава като мотив за покупка сред българите, през последните години се забелязва и друг подход - покупка или дългосрочно наемане на имот с цел отдаване под наем или покупка с цел ремонт и препродажба. Вече дори има специализирани сайтове, които позволяват на собствениците да отдават имотите си под наем - например Arendoo.bg прави това срещу 10% комисиона. Проверка в него показва, че цените на наемите в Халкидики за вила с две спални за четирима варира между 120 и 400 евро на ден в началото на юли, а през другия силен месец август цените скачат с около 10%. В останалите месеци на сезона те са по-ниски.

Интересът към отдаване под наем е поради факта, че цените на имотите в Гърция вече започват леко да се покачват, а туризмът вдига оборотите. Тази тенденция потвърждават и данните на World Tourism and Travel Council, цитирани в анализ на агенция Tranio, според които броят на чуждестранните туристи в Гърция се е увеличил от 14.9 млн. души през 2009 г. до 24.8 млн. души през 2016 г.

Подобни трендове имат свойството да внушават на купувачите, че изпускат момента и нямат време за губене, което също най-вероятно ще се отрази върху пазара и той ще продължи да се движи в посока нагоре. Но има и обстоятелства, които действат в обратната посока.

Едно такова са например данъците, особено за тези, които купуват с цел да предлагат имота през платформи, като AirBNB например. От тази година в Гърция има промяна в облагането на доходите от краткосрочни и сезонни наеми. Действащото законодателство изисква плащане на ставка в диапазона 15-45% годишно (виж таблицата).

Освен това самата покупка на имот в Гърция идва с разходи, достигащи грубо до 10% от стойността на имота. Това се получава, като се съберат всички дължими такси: 1.5% е таксата за адвокат, 1.5% таксата за нотариус, начислява се такса за регистрация на земята от 0.5%, данък върху прехвърлянето на собствеността в размер на 3.09% и комисионата за брокера от 2%. Разбира се, посредническата агенция може и да се избегне, но рискът е огромен, защото в Гърция има незаконно строителство и риск от покупка на имот, натоварен с тежести и неплащани с години данъци.

С агенция и самата процедура може да мине по-бързо: срокът за покупката, прехвърлянето на собствеността и регистриране на имот отнема до 10 дни. Документите, които се изискват, са валидна карта за самоличност, както и регистрацията на гръцки данъчен номер. За да бъде получен такъв, се попълват бланки с лична информация, като може да се упълномощи и посредник, ако купувачът не може да отиде на място пред гишето.

Не е късно за удар

Въпреки че тенденцията е цените да се вдигат, все още има възможности за изгодни сделки с намиране на подценени имоти в Гърция. През тази година поне очакванията на експертите са покачването да е скромно, от 1 до 3%. "Много от собствениците на имоти в Северна Гърция се преориентират последните две години и спират от продажба своите имоти и започват да ги отдават под наем", коментира Никола Чолаков, което означава, че предлагането на имоти за продажба може да се свие. И ако това е валидно за имотите в близост до плажната ивица, то в градовете темповете са по-бавни. Според Владимирос Папунидис най-подценени в момента са апартаментите в Солун и Атина, което се потвърждава и от индекса на цените на жилищата по данни на гръцката централна банка (виж графиката). Любопитно е, но и по неофициална информация на "Капитал", че имот там може да се купи с кредит от българска банка.

Никола Чолаков, Luximmo:

Мисля, че ще има промяна в цените на ваканционните имоти през 2018 г. Пазарът в Северна Гърция е вече сух, изчерпан, много от собствениците на имоти в Северна Гърция се преориентират през последните две години, като спират от продажба своите имоти и започват да ги отдават под наем. Това е предпоставка за ръст на цените.

Цветан Цолов, Инвестиционно-строителна борса:

В Гърция има много незаконно строителство. При определени условия там може да се строи дори в земеделски имоти. Често се натъкваме на имоти с много собственици или обременени със стари дългове. Затова препоръката ми е винаги да се търси съдействие на имотна агенция или поне да се наеме гръцки адвокат.

Владимирос Папунидис, Grekodom Development:

Покупката на имот в Гърция е лесен и бърз процес. От момента, в който някой избере имот, до момента, в който стане негова собственост, може да отнеме до 10 дни. Необходимите документи за регистрация на купувача са гръцки данъчен номер и паспорт (гръцкият данъчен номер може да бъде регистриран и чрез посредник).