Жилищният пазар е счупен, но държавата няма ясна идея как да го поправи
В проекта за Национална жилищна стратегия държавата открива, че сградите са много и стари, но предлага неясни субсидии с несигурно финансиране
Вечерни новини
Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"
Жилищният пазар в България е силно изкривен, управляван слабо и подчинен на напълно неефективни институции в лицето на местните общини. В резултат на това в момента се строят повече от нужните на годишна база жилища, докато старите стоят неподдържани и необитавани, а покупката на имот става все по-непосилна. Това са основните констатации на проекта за Национална жилищна стратегия, който е публикуван на уебсайта www.strategy.bg и ще е в процес на обществено обсъждане до края на юли.
Миналата година доклад на Световната банка показа, че в страната има излишък на жилища и въпреки че населението намалява, придобиването на имот става все по-скъпо и по-трудно. Сегашната стратегия трябва да е следваща стъпка за справяне с проблема.
Основен извод в сегашния документ е, че общините не могат да следят, анализират, управляват и подпомагат развитието на жилищния пазар. Въпреки това стратегията разчита именно на тях за прилагането на бъдещи жилищни политики. В документа почти липсват конкретни такива. Смята се обаче, че за прилагането им ще са нужни по 250 млн. лв. годишно, като 50 млн. лв. от тях ще идват от държавния бюджет, 50 млн. лв. - от задълженията по Националната схема за задължения за енергийна ефективност. Не е ясно откъде ще идва основната част от сумата - 150 млн. лв. на година. И как точно ще се харчи.
Проблемите: много и стари сгради
До 2020 г. ще бъдат надминати темповете на изграждане на нови жилища от около 20 хил. броя на година, които бяха характерни за пиковите години 2007-2009, се твърди в проекта за стратегия. В периода от 2011-2015 г. са построени общо 48 хил. жилища. Още през 2011 г. обаче броят на жилищата е надхвърлял този на домакинствата. На 1000 обитатели се падат по 550 жилища, което е сравнимо с нивата в европейските страни.
Същевременно жилищният пазар страда от много и сериозни проблеми. Делът на собствениците, които не могат да си позволят да поддържат жилищата си, се увеличава. В малките населени места жилищен пазар на практика липсва. Хората са привързани към собствеността си и не са склонни да се местят, заради което нивата на жилищна мобилност не отговарят на нивата на работна мобилност. Няма механизми за подпомагане на нуждаещите се и желаещите да се преместят и да създадат семейство. В резултат от всичко това страната е осеяна с амортизирани, лошо поддържани сгради.
Мерките: субсидиран наем, покупка или ремонт
До 2030 г. няма да има сериозна нужда от ново строителство, а от обновяване, по-висока използваемост и по-лесна достъпност до жилища, се твърди в документа. Въпреки това предложените мерки са твърде малко и твърде общи.
Като първа мярка се предвижда общините да възстановяват изгубената документация на панелни сгради за сметка на публичния бюджет. В страната има 21 718 панелни блока с общи 711 хил. жилища. Огромна част от тях нямат документация. Не е ясен и сеизмичният им статус.
Документът споменава възможността да се въведат по-висок данък за "необитаеми жилища и при голям брой собствени жилища," както и "стимули за предоставяне на необитавано жилище за социални цели". Липсват конкретни политики, изчисления и стъпки как може да се случи това.
Държавата също така предвижда да осигурява наеми под пазарната цена за нуждаещите се. За целта трябва да бъде създаден "публичен фонд, който ще акумулира средства от всички възможни източници (държавен бюджет, оперативни програми, международни донори, капиталов пазар и др.) и ще ги насочва" за изпълнение на стратегията. Чрез фонда трябва да се финансират субсидии, финансови инструменти за обновяване на жилищни сгради, общинските жилищни програми, както и банкови гаранции по субсидирани кредити.
За целта се очаква държавен разход от 250 млн. лв. годишно. Липсва обаче ясна обосновка откъде идва тази сума, както и по какъв начин ще бъде събрана по-голямата част от нея.
17 коментара
Има резон за притеснение - на огледи, на които ходим, виждаме всякакви безумни жилища на страховити цени.
Ако се оглеждате за апартамент в този пазар и не искате да сбъркате, може да разгледате този кратък наръчник:
https://pytevoditel.irchitect.com/
Статията представя проблема хаотично и извън контекст. Търсенето на жилища е в пряка зависимост от трудовата заетост и доходи в дадено място. В големите градове имотният пазар е жив и се саморегулира, в малките населени места работа и доход няма - съответно отсъства и жилищен пазар или е незначителен. Не ми е ясно каква "вина" имат общините при това положение, те си действат съобразно конкретната им ситуация.
До коментар [#2] от "zumz":
"саморегулира"-те го вие - брокерите. Хората масово купуват жилища в лошо състояние, които не могат да си позволят. Вина имат самите те, защото вярват, че пазара е "такъв" и защото са слабо финансово грамотни. Няма нищо сложно в това да купиш и продадеш жилище без брокер, аз лично съм правил и двете. А общините имат отношение, защото общото състояние на сградния фонд е техен проблем.
Основната причина за многото празни жилища б БГ е липсата на адекватен закон за наемите. В Западна Европа като наемеш жилище, то на практика е твое докато си плащаш редовно. А в България е честа практика хазаите да гонят наематели без предупреждение или дори да влизат в жилищата им. Също и няма никаква законна защита от некоректни наематели, които унищожават жилищата или не плащат сметки за ток/парно/вода с години.
[quote#4:"tvr18355030"]В Западна Европа като наемеш жилище, то на практика е твое докато си плащаш редовно. А в България е честа практика хазаите да гонят наематели без предупреждение или дори да влизат в жилищата им. Също и няма никаква законна защита от некоректни наематели, които унищожават жилищата или не плащат сметки за ток/парно/вода с години. [/quote]
Нищо вярно не казваш. Има си правна защита за всичко това на база на договорното право, която най-общо се изразява в искове за обезщетения и за преустановяване на действия, подадени по съдебен ред. Същото е и в "Западна" Европа. Дали ще имаш проблеми с хазяина си и ще чувстваш наетото жилище "на практика свое", зависи от това на какъв хазяин ще попаднеш и какъв договор сте сключили.
До коментар [#5] от "clint_eastwood":
Айде първо прочети малко и след това философствай...
До коментар [#6] от "tvr18355030":
Мда, явно не съм чел достатъчно за разлика от теб, който нямаш никакъв аргумент насреща.
До коментар [#4] от "tvr18355030":
Закон има. Но в случая отново удряме на камък заради състоянието на българското правосъдие. Ако решиш да съдиш некоректен наемател ще има много да чакаш.
Т.е. всичко пак опира до кашата в правораздавателната система.
До коментар [#4] от "tvr18355030":
На Запад е обичайно да се плаща гаранционен депозит в размер на до 3 наема.
В ЮК си има национална схема на гарантирани депозити, които представляват нещо като escrow accounts - там се влага въпросния гаранционен депозит и нито наемателят, нито наемодателят могат да го ползват докато текат наемните взаимоотношения. Ако след изтичането им наемодателят предяви претенции сметката се замразява докато текат съдебните процедури. Ако наемодателят спечели има право да се удовлетвори от тази сметка. Иначе се връща на наемателя.
И у нас трябва да се въведат такива правни инструменти.
Ръстът на цените на имотите изпреварва ръстът на заплатите, което е един от симптомите за имотен балон.
Пробемът е, че много от жилищата се купуват за да стоят празни. Държавата трябва да промени данъчната система така, че тези случаи да намалеят. Какъв е западният опит? В ЮК покупката на второ жилище се облага с еднократен данък от 3%. Това бе въведено през 2016 и ефектът бе моментален. До тогава всяка трета ипотека в ЮК е била за допълнително жилище. През 2017-та сред новите ипотеки тези за допълнително жилище са били около една четвърт. Т.е. само за една година делът им е спаднал с няколко процента.
У нас за да се ускори тови процес освен еднократния данък може да бъде въведен и ежегоден - примерно 1%. Така можем да бъдем сигурни, че покупката на допълни жилища ще бъде сведена до минимум. Това със сигурност ще свие създаващия се имотен балон.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.