Офисна Re:локация

Предпазливо за пазара

След дългия спад на пазара от миналата година се наблюдава устойчиво, макар и слабо търсене на офиси под наем.

По данни на консултантските компании 2012 г. е приключила с отдадени площи в размер на 70 хил. до 96 хил. кв.м – числа, които по оценки на повечето от тях са на път да се повторят и тази година. В оптимистичния край на скалата се нареждат Forton, които очакват приключването на сделки за над 100 хил. кв.м офиси, а в песимистичния – MBL и Source Real Estate Advisers, които отбелязват предимно сделки за по-малки площи и предпазливост от страна на наемателите заради несигурната политическа обстановка. Владислав Кайзеров от "ПроРеал България" също отчита намалена активност на наемния пазар през последните месеци и очаква обемът му да се задържи близо до нивата от 2012 г. - около 90 хил. кв.м.

Важно е да се отчете обаче, че наемането на определени площи през годината не доведе автоматично до спад на незаетите офиси на пазара със същия обем. Много от договорите са за преместване на компании в сгради с по-добро качество и местоположение, но преди това те вече бяха освободили други площи. Освен това в сравнение с най-силните години преди кризата, когато договорите за наем надминаваха 160 хил. кв.м годишно, сега нивата са наполовина. А и голяма част от наемните договори през последните години бяха подписани с ценови компромиси като стъпаловидно растящи наеми и гратисни периоди. Тоест при много проекти високата заетост не доведе автоматично и до постигане на първоначално заложените финансови резултати.

Това са причините предприемачите все още да гледат предпазливо към нови проекти, особено на фона на голямото предлагане на офиси (в София вече има над 1.6 млн. кв.м). През последните месеци почти не са започвани нови сгради, а някои от изпълняваните големи обекти са замразени или с дълъг срок за завършване (виж другия текст).

Печелившите на пазара

Все пак добра новина за офис пазара има и тя е, че комбинацията свито строителство – устойчиво търсене допринесе за лек спад на незаетите офиси в София. Данните на Forton International показват, че през третото тримесечие на годината техният дял е паднал с 1% до 30%. Сходна тенденция отчитат и Colliers.

Картината обаче не е еднаква за всички на пазара. С натрупването на критичен обем площи все по-отчетливо се открояват разликите между отделните класове офиси, локации, също и между различните модели на ценова политика и управление.

Например, докато по различни причини локации като горната част на бул. "Цариградско шосе" и зоната около летището все още трудно се налагат на пазара, проектите в района на The Mall успяха да постигнат високи нива на заетост през последните години - Europеan Trade Center (ETC) 95%, Megapark над 80%. Данните на Forton показват, че Sopharma Business Towers също върви към висока заетост, макар и отчасти благодарение на преместването на свързани със собственика фирми. Подобна заетост още в края на миналата година постигнаха Litex Tower и Polygraphia Office Center. Макар и по-бавно Serdika Offices на бул. "Ситняково" също расте като отдадени площи, като те вече са над 70%.

Другият фактор за успех е комбинацията между качеството на изпълнение, добро управление и ценова политика. Така например консултантите включват изброените по-горе и други проекти в София сред сградите, които вече оформят пазар на висок клас площи (клас А) – с добра локация, лесен достъп с транспорт, достатъчно места за паркиране, качествено изпълнение, отворен тип разпределение на площите (open space), денонощна охрана и видеонаблюдение, високо ниво на техническо оборудване и комфорт...

"Става въпрос за първокласни имоти, строени по международните стандарти, които покриват критериите за качество на големи чужди наематели. В София това са не повече от 15 - 20 сгради", коментира Антон Славчев от "Славчев консултинг".

От Colliers също правят подобна класация, като отчитат интерес на наемателите предимно към завършени през последните 2-3 години сгради клас А.

"Разбира се, по-старите, но добре поддържани и професионално управлявани площи също имат свои клиенти и регистрират интерес", коментира Верка Петкова, мениджър "Офис имоти" в компанията. Тя обаче цитира пазарно проучване на Colliers, според което през първата половина на годината свободните площи в сградите клас А, които отговарят на международните изисквания, са намалели значително до 14% при все още високи средни нива на незаетост на пазара. Предвид интереса към тях се очаква до края на годината делът на незаетите площи в този сегмент да се свие още, смятат от компанията.

В бранша за устойчиво ниво на свободни площи в една сграда се приемат около 10% и повечето консултанти смятат, че много от високия клас офиси вече са близо до тези нива.

Кой наема

По наложила се традиция центърът на София е запазена територия на малките наематели с офиси от 250 - 300 кв.м – консултантски фирми, адвокатски и нотариални кантори, както и на държавните институции. Големите сделки обаче се сключват извън него – за сгради на основните софийски булеварди, с лесен транспортен достъп и достатъчно паркоместа. Там търсят площи средните до големи компании – фармацевтични компании, телекомуникационни дружества, IT секторът, както и аутсорсинг индустрията. Тъй като те са двигатели на наемния пазар, добрите проекти на тези локации намалиха значително нивата на свободните си площи.

Подобна зависимост очертава и Красимир Димитров от Source Real Estate Advisers. Компанията отчита все още високи нива на незаети офиси в София, главно заради големия обем свободни площи в централната част. По нейни изчисления делът на празните офиси там остава средно над 28%, докато по големите булеварди в т.нар. широк център вече е под 18%.

Единствената по-голяма сделка там през годината бе преместването на държавна структура — Комисията за финансов надзор, която нае бизнес центъра "Монтероза" (3300 кв.м). По-малки наемни сделки имаше основно в представителни сгради като преместването на Институт "Сервантес" на 860 кв.м в сградата "Света София" и влизането на фармацевтичната компания Servier в "Лендмарк център" на жълтите павета.

"Ако изключим качествените като изпълнение и добре управлявани проекти, в центъра наблюдаваме все повече сгради с 2-3 хил. кв.м офис площи, които стоят празни повече от година. Обикновено или са старо строителство на високи цени, или с лош достъп и без места за паркиране", обобщи Красимир Димитров.

В подкрепа на думите му повечето големи сделки от тази и миналата година се случиха в широкия център. След спада на наемите за много компании той се оказа удобна комбинация между достъпна локация, приемливи цени и големи площи. Сред примерите са преместването на Shell на повече от 1000 кв.м в Serdika Offices от офиса им на ул. "Резбарска". В бизнес центъра премести офиса си и индийската компания "Съдърланд" (2000 кв.м), а през годината 2500 кв.м нае и американската технологична компания Comverse.

Като нови наематели в ETC на бул. "Цариградско шосе" влязоха dm с 1700 кв.м, както и "Аурубис" с представителен офис. Сред попълненията там е и турската Garanti Koza, която планира да мащабна строителна инвестиция в София. Част от вече съществуващите наематели като Ingram Micro, Call Point New Europe и Samsung наеха допълнителни площи.

С по-малка сделка през годината се разписа Covance Medical, която влезе на 750 кв.м в Bulgaria House на бул. "България". Сред наемните сделки за периода бе и договорът на "ОнПросес технолоджи" за 1200 кв.м в Sopharma Business Towers.

Изпълнителният директор на ETC Таня Косева-Бошова очерта и относително нова тенденция на пазара – изнасянето на финансови центрове на големи международни компании към България. Сред примерите за такова решение миналата година бе американският технологичен гигант Ingram Micro, който нае 2874 кв.м в ETC. От т.нар. финансов аутсорсинг се възползва и Coca Cola Enterprise, която настани звеното си за финансови операции в София и нае площи в Serdika Offices. Сред най-новите примери е американският застраховател AIG, който става наемател в офисната част на комплекса Este Home&SPA в жк "Изток".

Според Таня Косева-Бошова аутсорсингът е силна тенденция на българския пазар в последните години, тъй като в глобален мащаб компаниите бягат от Азия. "Причините са часовата разлика и културните различия, заради които много от тях вече предпочитат да управляват определени процеси в бизнеса си от Европа", обясни тя.

Нови локации

Извън утвърдени офис локации като булевардите "Цариградско шосе" и "България" през тази година интересът на наемателите отчетливо се насочи и към бул. "Черни връх". Поводът бе откриването на новия лъч на метрото, с което строителството приключи и районът се нареди сред локациите с лесен достъп.

"В момента бул. "Черни връх" изживява истински ренесанс. При строежа на метрото цените на офисите там бяха с 20% надолу, сега почти няма свободни площи. Още повече че зоната е престижна и е близо до центъра", коментира Красимир Димитров от Source.

Според него с разширението на метрото аналогично развитие се очаква и в други райони с концентрация на офис сгради като тези около летището и "Бизнес парк София". Изпълнителният директор на компанията за управление на имоти "Лендмарк пропърти мениджмънт" Мартин Воев добави към перспективните локации в близките години и зоната с офис сгради срещу бизнес парка, където вече се подредиха големи наематели и собственици като HP, Eurobank EFG, Coca Cola HBC и др. Като причина посочи факта, че към района вече има автомобилен и пешеходен достъп през околовръстното шосе и така наемателите и ползвателите на офиси там също ще се възползват от продължението на метрото към "Младост" 4.

За перспективите на района около летището от "Лендмарк" са по-скептични. Причината е, че площи там търсят по-специфична категория наематели - компании, чийто бизнес налага близостта до въздушен транспорт, а те за момента не са толкова активни. Собственици на офис сгради в района обаче очакват близостта до бъдещата метростанция в района да го направи привлекателен и за други наематели.

Според Владислав Кайзеров от "ПроРеал България" през следващите години се очаква по-скоро да се върне интересът на наемателите към площи по бул. "Тодор Александров". Районът също е близо до метро, но там бяха изградени основно офис сгради за собствено ползване. Проектите под наем в района в голямата си част бяха отложени заради кризата и свитото търсене.