Чуждите инвеститори в имоти чакат растеж и ликвидност, за да се върнат
Управляващият директор на MBL CBRE Асен Лисев пред "Капитал"
Вечерни новини
Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"
ВИЗИТКА
Асен Лисев е основател и управляващ директор на MBL, водеща компания в предоставянето на консултантски и брокерски услуги в областта на бизнес имотите и асоцииран партньор на международната консултантска компания CBRE. Работил е по мащабни и сложни сделки и проекти, консултирал е различни инвестиционни фондове, купувачи и продавачи като Europa Capital, Heitman и др. Притежава бакалавърска степен по икономика от СУ "Св. Климент Охридски" и магистърска степен (MBA) по финанси от Kogod School of Business, Вашингтон. Разговаряме с него по повод видимия ръст на сделките с бизнес имоти тази година и доколко това е повод за пазарен оптимизъм.Пазарът на бизнес имоти вече надхвърля 100 млн. евро. Каква е оценката на MBL CBRE за състоянието му към момента?
- Определено има раздвижване при сделките, но то се дължи на местни инвеститори, които предпочитат да вложат свободните си средства в инвестиционни имоти, генериращи доход, или такива, които имат потенциал да увеличат стойността си. Става въпрос за сделки с размери от 1 до 5 млн. евро в готови или строящи се сгради, както и за парцели за строителство в София. Без да броим транзакциите, при които се преструктурират банкови кредити и няма плащане между купувач и продавач, сключените сделки с инвестиционни имоти тази година са само две, като и двете са в офис сегмента, а общият им обем едва надхвърля 7 млн. евро. За сравнение, общият оборот от сделки за инвестиционни имоти в Румъния от началото на 2014 достигна 700 млн. евро. На инвестиционния пазар в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) водещ сегмент е този на офисите с около 58% от общо 4.3 млрд. евро оборот за региона.
Какви трендове бихте откроили и как влияят на пазара
- Има два основни фактора, които влияят на пазара. Единият е несигурността в банковия сектор и другите финансови пазари, а другият е, че инвеститорите прекалено дълго задържаха и забавяха своята активност. С други думи, станаха по-нетърпеливи и свободните средства в банкови депозити започнаха да носят прекалено ниска лихва за рисковете пред банковата система.
Голям дял при сделките в момента са за обезпеченията по необслужвани кредити. Как оценявате този процес и колко време ще продължи той?
- За съжаление по-голямата част от сключените през тази година транзакции не са типични инвестиционни сделки с имоти, генериращи доход, а преобладаваха такива, при които банки преструктурираха кредити или реализираха на публична продан обезпечения по необслужвани кредити. Такава беше сделката с хотел "Родина", който бе продаден на публична продан за 25 млн. лева. Други примери са прехвърлянето на Park Mall – Стара Загора, от финансиращата банка към нейно свързано имотно дружество, както и предоговарянето на кредита на Уникредит Банк Аустрия относно City Center Sofia. Тези транзакции ние не класифицираме като инвестиционни сделки, при които да е налице договорена между купувач и продавач пазарна цена и постигане на определена доходност. Не очакваме обемът на транзакциите с проблемни имоти да се понижи през следващите тримесечия. Точно обратното – този процес не е приключил и очакваме да видим още повече активност по преструктуриране и предоговаряне на необслужвани кредити относно имоти, които не успяват да генерират нужните приходи и не оправдават очакванията на инвеститора и банката. Един от начините да се предотвратят подобни процеси в бъдеще е при финансиране на нови проекти както банката кредитор, така и инвеститорът да търсят независимо консултантско мнение относно приложимостта на планирания проект и постижимите продажни цени и наемни нива. В противен случай ще продължим да виждаме случаи, в които банките местят централите си в покрайнините на града или стават собственици на молове.
През последните месеци доходността в Централна Европа намалява и инвеститорите търсят повече възможности на изток, но този интерес засега заобикаля България. Каква е причината?
- Доскоро големите инвестиционни фондове, които имаха политика да инвестират в Централна и Източна Европа, не поглеждаха към пазари на изток от Полша и Чехия. Това доведе до ръст на цените и съответно спад в доходността по сделки с инвестиционни имоти на тези пазари. Например постижимата доходност при сделки с първокласни офис имоти в Полша е около 6%, а с търговски имоти – около 5.5%. Ето защо наблюдаваме пренасочване на ресурс към страни като Румъния, където същата доходност варира около 8-8.25%, а защо не и към България. У нас преговорите между купувачи и продавачи по сделки с първокласни имоти са при доходност между 9 и 10%.
Кога страната отново ще влезе във фокуса на големите инвеститори?
- Инвестиционната активност у нас не е достатъчна, за да доведе до значителен брой и обем на сделките, защото външен интерес към България липсва. Добър показател е липсата на преки чуждестранни инвестиции в последните години за разлика от Румъния, където раздвижването на инвестиционния пазар е далеч по-осезаемо като обеми и цени. В разговори с големи чужди инвеститори като пенсионни фондове и други основните им притеснения за България са политическата нестабилност, слабата икономика и липсата на ликвидност. Някои изразяват намерение да инвестират, след като видят стабилно дясно управление и поне лек икономически подем с прогнозируема тенденция за дългосрочен растеж. Вярваме, че има добър шанс това да се случи. Що се отнася до местните инвеститори, според нас е разумно да се очаква техният апетит към сделки с имоти у нас да расте по няколко причини: по-високата постижима доходност при сделки с първокласни имоти спрямо тази по банкови депозити, както и по-високата сигурност за инвестираните средства, макар и на цената на ниска ликвидност.
Кои сегменти при бизнес имотите имат потенциал да привлекат внимание?
- Вярвам, че има ниша за строителство на нови офис сгради, но те задължително трябва да отговарят на няколко условия, за да бъдат печеливши. Например да са близо до метростанция, да имат достатъчно паркоместа, да са ефективно проектирани, строителната себестойност да е достатъчно ниска, а стойността на земята да е в рамките на 50-150 евро на кв. метър за разгъната застроена площ.Към края на септември има 270 хил. кв. метра офиси, но някои от големите и качествени сгради, които обираха търсенето през последните години, вече са запълнени и предлагането е ограничено до сгради с по-ниско качество в периферията на София. Това поставя наемателите в по-неизгодна позиция и вече отчитаме покачване на наемите в някои райони с 10-15% за последните три тримесечия. Последното важи особено за големите наематели, които се нуждаят от офиси с голяма етажна плоча и модерни системи. Инвеститорите в строителство на офис сгради, както и финансиращите банки трябва да бъдат достатъчно внимателни и консервативни в начинанията си, защото повечето сгради, построени в София в добрите времена между 2004-2010 г., имат сериозни затруднения с изплащането на кредитите или с рентабилността си. Трудно мога да изброя дори няколко сгради, които да не са преминали през преструктуриране на кредита или собствеността им. Положението с търговските центрове е не по-розово.
В такъв случай при каква доходност биха се случили сделки?
- Според нас при продажба на първокласна офис сграда, пълна с качествени наематели, можем да постигнем доходност от около 9%.
Интервю на
Радостина Маркова
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.