Офисната 2015 година: Голямото предоговаряне

За масово предоговаряне на условията между собствениците на офиси и компаниите наематели през тази година се подготвят експертите от имотния пазар. Поводът са приближаващите или изтичащите опции за прекратяване (break-option) на голяма част от контрактите за сградите, включени в класацията Топ 15 на "Фортън". Много от тях са били сключени при последния пик в предлагането офис площи от клас А и това е поводът специалистите да се подготвят за активна година. Прогнозите им са, че въпреки очакваното включване на нови 90 хил. кв.м офис пространства на наемния пазар в София усвояемостта в сегмента ще продължи да се подобрява заради търсенето при IT и BPO компаниите, чийто бизнес продължава да се разраства. Наемните нива ще доближават горната границата от 12 евро на кв.м, макар собствениците да предлагат малко по-високи офертни цени в момента, средно около 13 евро на кв. метър.

Активно начало на годината

Повод за оптимистичните нагласи към офисния пазар през тази година дава активното начало на годината. През първото тримесечие в София сделките на наемния пазар отчитат 10% ръст в сравнение със същия период на 2014 г., а брутно отдадените площи, или всички сделки на пазара, достигат нива от около 23 хил. кв.м. "Това е добър индикатор и потвърждение на нашата прогноза, че и тази година ще има ръст на усвоените офис площи", коментират експертите на Forton. Те посочват, че истинският "пожар" ще настъпи през есента, когато масово изтичат договори за наем в ключови сгради в столицата. "Това са най-големите първокласни офис сгради в София, които като локация, технически характеристики и качество на строителството в най-голяма степен покриват изискванията на наемателите през последните години. Към момента заетостта на площите в тези сгради е над 95%, като към края на 2015 г. очакваме и вълна от предоговаряне на наемните договори в тях", посочват от Forton.

"Очаква се една силна година вследствие на подновяване на договори", потвърждават и от Colliеrs International. Верка Петкова, която е мениджър офиси и индустриални имоти, посочва, че в добавка на това тече и още една тенденция: заради ограниченото количество офис площи от висок клас на пазара продължават да се сключват наемни сделки за сгради в процес на строеж. "В момента се работи  по голям обем pre-lease, който ефективно ще обхване периода 2016-2017 г., като покрива както спекулативни площи в строеж, така и BTS продукти", посочва Петкова. От Forton дават за пример проектът Capital Fort на бул. "Цариградско шосе", който е на наемния пазар още преди да бъде въведен в експлоатация. Те припомнят, че през миналата година по подобен начин Infinity Tower на бул. "България" бе завършен с вече подписани договори за наем за част от площите. Николай Неов от MBL прогнозира, че благодарение на тази активност очакванията са обемът на сделките за новонаети клас А и Б офис площи през тази година да достигне до 80-90 хил. кв.м.

Новите сгради

Споменатият Capital Fort с неговите 44 хил. кв.м е сградата, която ще допринесе за почти половината нови офис площи, които се очакват на пазара през тази година. Според Николай Неов от МBL през 2015 г. ще бъдат завършени общо около 90 хил. кв.м офиси от клас А. През първо тримесечие бяха завършени само два по-малки офисни проекта – "Кирил и Методий бизнес център" и сградата на Stone Computers. До средата на лятото се очаква да бъде въведен в експлоатация Capital Fort, а до края на годината - още две по-малки сгради с обща отдаваема площ 20 хил. кв.м, уточняват от Forton.

Наблюденията им са, че извън София предлагането на площи също не е високо, тъй като дълго време нямаше наемна активност, която да стимулира предприемаческата инициатива. От миналата година обаче се очерта ясна тенденция компаниите от IT сектора и операторите на изнесени центрове за услуги (аутсорсинг секторът) да отварят втори офис извън столицата. Най-силна е активността в Пловдив, където започна строителството на първия етап от комплекса Office Park Plovdiv, а беше въведена в експлоатация и първата фаза на Imperial Building, където вече се нанесоха първите наематели. Интерес има и към Варна, Бургас и Русе. Верка Петкова от Colliers добавя, че всичко това води до възобновяване на строителството на офис сгради в тези градове.

В София миграцията продължава към дестинации по линията на метрото. Продължението на линията ще доведе до засилване интереса към зоната около Бизнес парка, в близост до летището и по бул. "Никола Вапцаров", смятат експертите. От Forton дават за пример случилото се през миналата година със Sofia Airport Center, който привлече големи наематели и което според тях е повлияно и от приближаващото завършване на новите метростанции.

Наблюдава се обаче и обратна миграция към центъра на столицата. След като през последните години имаше бягство оттам заради задръстванията и проблемите с паркирането, компаниите отново поглеждат към възможностите около жълтите павета според експертите. Причината за това е, че някои от големите нови проекти, които се очакват на пазара през 2017 г., са концентирани в централната част на София. Това са "Милениум център" на НИКМИ и City Tower на площад "Македония". "През последните няколко месеца станахме свидетели на няколко големи премествания от крайните квартали в центъра", потвърждава и Николай Неов от MBL.

Инвеститорите се замислят

Процесите по запазване в динамиката на търсенето и стабилното увеличение на новите площи няма да дадат повече тежест на никоя от страните в предстоящите предоговаряния на наемните договори. Според експертите цените ще се задържат на сегашните си нива в диапазона 10.5 - 12 евро на кв.м при проектите от клас А. За инвеститорите в офисни имоти доходността в най-качествения и търсен сегмент може да достигне между 9 и 10% през тази година. Това не е достатъчно атрактивно, за да се раздвижи покупко-продажбата на сгради, носещи доходност от наем, посочва Николай Неов от MBL. През последните 3 години броят на инвестиционните сделки с офис имоти е не повече от 2-3 на година, и то за сделки до 10 млн. евро. "Последното се дължи на факта, че след 2011 г. чуждестранните инвеститори се оттеглиха от България и насочиха фокуса си върху страни от региона с по-нисък политически и икономически риск като Полша, Чехия, Унгария и дори Румъния", смята Неов. Доходност от 9-10% обаче изглежда атрактивна на фона на понижаващите се лихви по банковите депозити, макар че инвестицията носи риск от по-ниска ликвидност.