Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
В късния следобед на последния работен ден през април, докато стотици автомобили вече се отправят към изходите на столицата, в една от залите на Арбитражния съд към Българската стопанска камара за група адвокати най-тежката част от деня тепърва започва. Единствено централно изключената климатизация в сградата напомня, че предстоят шест почивни дни. Жега е не само в залата. Спорът, който трябва да се реши, е повече от горещ - арбитрите трябва да отсъдят дали заради световната криза цената на договорена сделка може да се промени.
Помещението се оказва прекалено малко, за да побере представителите на двете спорещи страни - "Феърплей къмършъл" и "Бългериън пропърти девелопмънтс" (БПД). Двете дружества за инвестиции в имоти доскоро са били партньори. Един договор обаче обтяга отношенията им. В него е описано как първата компания ще придобие акциите на втората в "Логистичен парк Варна".
Спорът им е частен. Но е важен, защото се гради върху почти неизползван текст от Търговския закон, познат като "стопанска непоносимост" (виж карето). На обикновен език той значи, че заради непредвидими обстоятелства, каквото е например световната криза, договор може да бъде развален. Описаният арбитражен казус не е единствен. От началото на годината има още няколко сходни дела. И макар че в България не важи принципът на прецедента, стотици фирми вероятно биха се замислили дали да не се позоват на текста, за да пренастроят договорите си от периода на бума с реалностите от кризисното време. Или пък, подписвайки ново споразумение, се чудят какъв е рискът купувачът да не плати.
Как се стигна дотук
Историята на "Феърплей къмършъл" и БПД започва в края на 2006 г. Тогава двата фонда сключват договор заедно да купят терена от 132 дка на бившия консервен комбинат "Янко Костов" във Варна при цена от 12 млн. евро. Идеята е на мястото на старите халета да се построи най-големият логистичен парк в България, който освен модерни складови бази да включва и офиси, и големи магазини. Проектът изглежда повече от перспективен. България е на едно от челните места в европейската класация за най-високи наемни нива на логистични площи, а модерни складове, които да се предлагат за отдаване, няма. Гладът за офиси и търговски площи също е голям. В морската столица тепърва започват да се строят нови бизнес сгради, а тя вече е на картата за планирано разрастване на повечето компании. Планът е проектът да се реализира поетапно, а допълнителен бонус за двата фонда е фактът, че макар и стари, съществуващите халета са отдадени напълно и носят годишен приход в размер на 1.3 млн. евро.
Осигуряването на банково финансиране за логистичния парк към онзи момент също не е проблем. Броени месеци след като е финализирана сделката за покупка на терена, банка финансира с 22 млн. евро реализацията му.
Двата фонда имат равни дялове в новосъздадено дружество "Варна лоджистикс", като в договора им за партньорство е заложена така наречената клауза push pull. Това ще рече, че ако една от двете компании реши да излезе от проекта, първо трябва да отправи предложение на партньора си той да изкупи неговия дял, като посочи цената, която иска за него. Ако другата страна откаже да придобие неговата част, например защото смята, че цената е прекалено висока, тогава този, който е отправил предложението, е задължен да купи от партньора си неговия дял на цената, която е искал за своя. По този начин двете страни си гарантират, че при евентуално желание за прекратяване на сътрудничеството това може да стане максимално бързо и лесно, а сумата, която ще бъде платена, удовлетворява и двете дружества.
Ще купя, но...
В средата на март миналата година "Феърплей къмършъл", позовавайки се на тази клауза в договора, предлага да придобие делът на БПД им за 15 млн. евро. Няколко седмици по-късно офертата е отказана с аргумента, че исканата цена е прекалено висока и не отговаря на пазарната стойност на проекта. Така "Феърплей къмършъл", веднъж задействал механизма, се задължава да купи техния дял за предложената сума.
Окончателният договор се сключва през юни, когато купувачът плаща капаро от 3.9 млн. евро на БПД. В договора е отбелязано, че остатъкът от сумата трябва да бъде платен до 7 декември същата година, в противен случай БПД запазва дяловете си и вече платената сума.
Три месеца след сключването на сделката обаче от "Феърплей къмършъл" се обръщат към борда на директорите на съдружника си с искане дължимата сума да бъде намалена.
"Обърнах се към тях и заявих, че цената от 15 млн. вече не е реална и справедлива и че съм готов да продам или да го купя, но за съвсем различна сума", разказва Марио Захариев, председател на съвета на директорите на "Феърплей къмършъл".
Новото предложение, което компанията отправя, е за сумата от 9.3 млн. евро, като в това число влизат и вече платените 3.9 млн.
По думите на Захариев в продължение на два месеца след като прави новата оферта, не успява да установи никакъв диалог с управляващите БПД и започва да търси други варианти сделката да бъде прекратена. Адвокатите, с които работи, го насочват към чл.307 от Търговския закон, който урежда "стопанската непоносимост".
Три дни преди изтичане на крайния срок за изплащане на дължимата сума от "Феърплей къмършъл" внасят искова молба в Арбитражния съд към БСК, в която настояват договорът да бъде прекратен и авансово платената сума да бъде върната. Дружеството настоява и за обезщетение в размер на законовата лихва върху даденото капаро от 3.9 млн. евро, считано от момента на подаване на иска.
Криза или не
Корекцията в цената е заради чувствителната промяна на пазара на имоти през периода юни - септември на миналата година, казва Марио Захариев.
"Като изключим вече построените сгради, останалата част от проекта е просто земя. А цената й зависи от това какво може да бъде построено на нея и какъв приход може да осигури след завършването", обяснява Захариев.
Тази теза присъства и в исковата молба, която компанията му подава, като на първо място е посечен фактът, че вследствие на световната икономическа стагнация потенциалните наематели на площи в "Логистичен парк Варна" ограничават дейността си.
"Цената на проекта намаля най-вече защото преди година имаше интерес и търсене за наемане на площи за шоурумове, а този интерес сега го няма. Някога тези сгради може да се случат и цената може да се покачи. В момента обаче е значително по-ниска и за съжаление ще бъде в идните две години", казва Захариев.
В отговора си пред арбитража от БПД не оспорват промяната в икономическата обстановка, а връзката и с отказа на "Феърплей къмършъл" да заплати остатъка от договорена цена. "Влошаването на ситуацията на финансовите пазари е дълъг процес, който започна много преди сключването на договора ни за продажба. Цинично е да се твърди, че управляващите "Феърплей къмършъл" не са знаели за тенденциите в световната икономика и не са могли да предвидят негативните последици от това явление. Все пак компанията е част от холдингова структура, която от години се занимава с консултантска и предприемаческа дейност именно в сферата на недвижимите имоти и търговия с ценни книжа", се казва в отговора БПД до арбитража.
Пак там се твърди, че "неосигуряването на банков кредит на "Феърплей къмършъл" не е достатъчен аргумент за разваляне на сделката, при положение че в България работят 30 банки. Освен това купувачът е могъл да финансира сделката със собствени средства, например чрез продажба на други активи, свободни средства и т.н. "Сключването на сделка за 15 млн. евро, без да са налице средствата за финансирането й (ако това е вярно), е стопанска недалновидност, която не би трябвало да бъде възлагана в тежест на ответната страна", допълват от БПД.
Марио Захариев отрече решението да поиска прекратяване на продажбата да е било продиктувано от невъзможност да финансира сделката. "Фондът има много други активи, които можех да развържа, за да финансирам сделката, защото аз лично вярвам в този проект. Въпросът сега е, че заради кризата значително се намали цената", казва той.
От своя страна БПД пък посочват, че неслучването на плащането уврежда плановете им, защото средствата са били планирани за инвестиции в други свои проекти. "Ако договорът бъде прекратен, това ще означава, че БПД ще изпадне в сериозни затруднения да изпълни тези си ангажименти, независимо че е изправна страна", казват от фонда.
Спорът ражда и друг проблем. "Логистичен парк Варна" не е единственото съвместно начинание на двата фонда. Към момента на сключване на сделката за продажбата му те имат равно участие в общо пет проекта, като плащането на капарото от 3.9 млн. евро де факто става с продажбата на дяловете на "Феърплей къмършъл" в два от тях. Става въпрос за проект за търговски център в Сандански и ритейл парк в Пловдив. От БПД обясняват, че са приели оценката на дяловете на "Феърплей къмършъл" за двата обекта само и единствено, защото са били част от пакетната сделка и при други обстоятелства не биха приели същата цена. Сега ако арбитражът реши да развали договора за логистичния парк, то и бъдещето на тези две вече случили се сделки става под въпрос.
Непоносимост по закон
Дотук спорът все още не е разгледан по същество от тримата арбитри, а е в началната си фаза. Все още не са окончателно определени арбитрите, като се очаква това да стане до няколко седмици. После още няколко месеца те ще разглеждат случая по същество. Така решението се чака до есента.
Ако въпросът за "справедливата цена" между "Феърплей къмършъл" и БПД трябваше да се решава в някой англосаксонски съд това как ще завърши можеше да зависи съдбата на всички сключени договори за продажба. За добро или зло българското право не е базирано на прецеденти, а единственият начин с издаването на определено съдебно решение по даден казус то да може да се прилага по аналогични е да има празнота в закона. Мнението на групата независими правни експерти, към която "Капитал" се обърна за коментар в конкретния случай, е че законовата уредба е повече от пълна.
Текстът е приет в Търговския закон през 1996 г., когато стопанската ситуация в страната го налага заради кризата по време на правителството на Жан Виденов. Тогава са и първите дела, като от началото на 2000 г. исковете, в които се позовават на текста, са единици. От началото на тази година обаче специалистите в търговското право отчитат рязък скок на делата, заведени по този член от Търговския закон. Засега решения по тях няма, защото на арбитражните съдилища към БТПП и БСК са нужни поне шест месеца за произнасяне. Ако делото е заведено към градски съд, периодът е още по-дълъг.
В масовия случай българската съдебна практика прилага този текст, като отказва да го приложи. Причината за това е, че трудно се доказва рязка промяна в икономическата обстановка, която да възпрепятства изпълнението на сключения договор.
"Да докажеш промяната в икономическата среда не е трудно в този момент. Проблемът при позоваването на този текст в Търговския закон е доказването на промените, така, че договорът да бъде неизпълним. Логиката на стопанската непоносимост е да се прилага при дългосрочни договори, като например цената на доставяния продукт да се е изменила значително до изтичане на периода на договора", коментира адвокат Николай Колев, адвокатско дружество "Борислав Боянов и ко".
Подобни текстове има в законодателството на много държави, като в българското право "стопанската непоносимост" е заимставана най-вече от германското, където подобен текст се въвежда след края на Първата световна война, когато марката се обезценява значително. Проучване на специализиралите в тази материя български юристи показва, че случаите на позоваване на този текст през последната година зачестяват най-вече в Северна Америка, но и в Западна Европа. В Канада дори има произнасяне, при което сделка за придобиване е била развалена.
Българските дела тепърва ще чакат своята развръзка. Първото, в което съдът отсъди, че е има стопанска непоносимост, ще значи, че всяко следващо подобно дело има по-голям шанс да бъде спечелено, твърдят адвокати. Според тях такова решение ще има широк отзвук в правните среди и най-малкото ще увеличи броя на заведените търговски дела, позоваващи се на този член. Малко или много арбитрите се събират, говорят и се опитват да уеднаквят практиката си.
Широк отзвук се очаква и в бизнес средите, като инвеститорите не само в недвижими имоти могат да претендират за промяна или неизпълнение на вече сключени договори. С мотива стопанска непоносимост, т.е. кризата.
Какво представлява стопанската непоносимост
В българската съдебна практика се приема, че за да е налице основание за изменение или прекратяване на договор поради стопанска непоносимост, трябва след сключването му да са настъпили непредвидими и непреодолими обстоятелства, които, макар и да не правят обективно невъзможно изпълнението на поетото задължение, само по себе си запазването му се явява несправедливо и в противоречие с добрите нрави, тъй като поставя длъжника в положение, което е неравностойно спрямо кредитора и дължимото от него. Но ако едната страна претърпи загуби или изпитва затруднения при производството или реализацията на своята продукция, които са в рамките на нормалния пазарен риск, то няма как да става въпрос за стопанска непоносимост, обясняват адвокати.ФеърПлей Къмършъл
Компанията е част от групата на ФеърПлей Интернешънъл и е създадена в средата на 2007 г. с цел да развива и управлява проекти свързани с бизнес имоти. Портфолиото й към момента се изчерпва напълно с инвестициите, започнати съвместно с Bulgarian Property Developments.Исторята на ФеърПлей Интернешънъл обаче е далеч по-дълга. Създадена през 1993 година като строително-предприемаческа фирма, днес продължава да се развива в сектора на недвижимите имоти и туризма. Компанията е една от първите в България, която започва изграждането на ваканционни комплекси от апартаментен тип.
ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ (ФПП) е първото дружество от групата на ФеърПлей, което е листвано на Българската фондова борса през месец февруари 2006 година. ФеърПлей Интернешънъл е основен акционер в публичното АДСИЦ.
Bulgarian Property Developments
Четиригодишната история на Bulgarian Property Developments е всичко друго, но не и скучна. Фондът беше първият, създаден с цел да набира капитали през лондонската борса, с които да инвестира в имотни проекти в България. След няколко слънчеви години обаче дойде финансовата криза и от любими тези вложения се превърнаха в суперрискови и много акционери започнаха да търсят продажба. Въпреки стегнацията на финансовите пазари в началото на 2007 г. борда на директорите му успява да отблъсне опита за враждебно изкупуване от страна на притежаваната от британския милиардер Джо Люис компания Windsorville Investment. След малко повече година, Windsorville прави втори, този път успешен опит, като през март тази година вече притежава 100% от акциите на BPD. Британският фонд работи в България чрез споменатото в статията българско дружество.На от 28 април 2009 г., акциите му са свалени от търговия, а новото му бъдещето на частна компания, чрез която британския милиардер планира да инвестира в България.
20 коментара
Ха-ха, доста весела статия. Забравете стопанската непоносимост за измъкване от зле сключени договори. А такива има наистина много.....но при глупав човек пари не се задържат. Така е откакто свят светува.
Стопанска непоносимост не означава стопанска немарливост, некадърност, алчност, късогледство и дебелокожие.
Както в един форум се отбеляза "А когато ядохте кюфтета, не ривахте?!"
Преди понятието стопанска непоносимост, някой трябва да си обясни и понятието "стопански риск" и че не всяка сделка е печеливша.
Търговците са били длъжни да предвидят, че цените на имотите не са константа, а променлива величина и че не може винаги да се печели и то невъобразимо много...
Това дело ще бъде загубено от ищците.
И само да поправя, анонса на статията-чл.307 ТЗ предвижда не РАЗВАЛЯНЕ на договора, а прекратяване. Разликата е, че съдът може измени или прекрати договора изцяло или отчасти, но ЗА В БЪДЕЩЕ, докато развалянето прекъсва изначално правоотношение-така сякаш го е нямало никога, а страните дължат връщане на даденото, защото вече основанието е отпаднало.
Едно е да си стопански алчен, друго е да си правиш добре сметката ... Стопанска непоносимост или някой се опитва да не си изпълнява договорите? Сега ми е интересно кои съдии ще си сложат главата в торбата и ще постановят решение, в което да спасят човек, който очевидно не може да си прави сметката и да си ръководи бизнеса. Защотото когато пазара върви нагоре - всеки е победител, но сега времената са други и явно е дошъл момента някои да се измъкне по терлици и да оставя другите да пият студена вода. Хайде господа съдии, вие сте на ход да направите поредните безумия...
С интерес ще следя развитието на делото ,въпросът наистина е сериозен и за ако излезем от частният случай на двете компании става въпрос за ужасно много пари.
Какво означава да променим договорената вече цена по дадена сделка заради кризата-Това за мен си е чиста недалновидност или умело шикалкавене .След като не са преценили ситуацията ,сега трябва да си платят така както е уговорено по договора освен ако не са записали в договора че под непредвидими обстоятелства се разбира и Глобална финансова криза или има и друга основателна причина за неплащане.И пак е относително- криза за едни за други пир.Как ще отсъдят съдиите- ако намалят цената ,така съдиите ще унищожат предимството на едната фирма създадено случайно или не, което не е честно(въпреки че съм за намаляването на цената в този случаи).Ако не намалят цената фирмата която е искала да купи ще твърди че няма пари да купи на старата цена записана в договора(или няма интерес).Как ще отсъдите вие?
Тогава защо е предложена цена след като в договора присъства така наречената клауза push pull ,а финансовия пазар е нестабилен?
Ако да речем аз съм взел 2 000 000 евро за да правя бизнес ,но ето че идва кризата –Питам –банката ще ми намали ли лихвите понеже аз съм в затруднение да изплащам кредита си и скоро може и да хлопна кепенците?-НЕ ,да съм бил по предвидлив.
А ако съм си купил апартамент с кредит и са ме изгонили от работа и вече 4 вноска не съм внесъл ,банката ще ми намали ли кредита или вноските?НЕ
Сега много строители и фирми реват-,,Държавата да се намеси за да не фалираме”.
Ама как така господа бизнесмени когато пазара беше нагоре печелехте по 500% печалба ,а сега помагайте.Почти като Васил Левски ,но не съвсем-„Когато печеля печеля сам ,когато губя ,губите всички с мен”
А иначе е добре да се преразгледадат всички договори от периода на бума и сега,особенно за „малкия човечец”.Отиваш при строителя и искаш да ти коригира цената или ще развалиш договора и ще си намериш нещо на актуална цена.Ако не е алчен и е умен ще ти вземе още малко парички и ще ти свали цената .Така ще позакърпи бюджета –и ти доволен и той до някъде.
До автора на статията.
В цитирания откъс отдолу не става ясно ,,кой -кого -какво".Моля ви стремете се към максимална яснота ,не пишете като авторите на учебниците по които учат днес децата-Нещо не особенно сложно се обяснява като чели е ядрена физика.Не е белег на висока интелигентност да се пише сложно ,напротив даже.А като цяло -заради такива статии чета ,,Капитал"
"В средата на март миналата година "Феърплей къмършъл", позовавайки се на тази клауза в договора, предлага да придобие делът на БПД им за 15 млн. евро. Няколко седмици по-късно офертата е отказана с аргумента, че исканата цена е прекалено висока и не отговаря на пазарната стойност на проекта. Така "Феърплей къмършъл", веднъж задействал механизма, се задължава да купи техния дял за предложената сума.
Окончателният договор се сключва през юни, когато купувачът плаща капаро от 3.9 млн. евро на БПД. В договора е отбелязано, че остатъкът от сумата трябва да бъде платен до 7 декември същата година, в противен случай БПД запазва дяловете си и вече платената сума."
Какво очаквате от едно просто крупие, каквото е Марио Захариев. Освен да пере пари, друго не може да прави.
а сега да видим, дали някой ще се съгласи на сделка, която да не бъде изпълнена веднага и платена на 100%?
Е добре ги е опрал този път Марио,само където ще отидадат чистички и опранички в Английския милярдер.
Не знам да има друга страна освен Русия където след като сключиш договор с някой на определена стойност можеш след това да отидеш при него и да му кажеш,,Виж какво май се минах с цената нека да я предоговорим" и той да ти каже ОК каква според теб е цената?
Не мога да разбера защо Руснаците ги правят тези отстъпки ,но свикналите с борсовите спекулации Американски и Англииски холдинги едва ли ще са склонни да се лишат от възможността да спечелят.
Подкрепям Гъдю. Стопанска непоносимост е нещо съвсем различно от стопански риск. Ако беше обратното с тази клауза всеки кредитор трябваше да се счита за предварително загубил заема си. Това дори при общото положение, че в България длъжникът беше години наред толериран за сметка на кредитора. ЗЗД чл.80 -"Обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност". Този текст е фундаментът в гражданския и търговски оборот, а клаузата за стопанска непоносимост трябва да се тълкува строго ограничително. Иначе аз като един длъжник например спокойно мога да откажа да платя на кой да е кредитор под предлог, че съм се разболял нещо и съм похарчил сума пари за лечение и видиш ли, ошушкал съм се. Пък и отде да предвидя, че ще се разболея мааму, такъв як като бик бях. Такива ми ти работи....
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.