Естествен подбор
Малкото нови имотни проекти изострят конкуренцията в между строителните фирми
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
"Какво ще е това чудо тука? Имам чувството, че расте не с дни, а с часове." Таксиметровият шофьор повдига вежди в очакване на отговор, докато чакаме в колоната на светофара. Сигурна съм, че знае отговора, а този въпрос е изработен трик за заговаряне на клиенти, когато маршрутът им минава през кръстовището на столичния булевард "Ситняково" и улица "Оборище". Нещо като темата за времето, само че не толкова клиширана.
В действителност строителната активност на терена на бъдещия търговски и офис комплекс "Сердика център" наистина е впечатляваща. Работят хиляда души, на ден се леят по 400 тона бетон, а 11 крана сноват над обекта. Когато в началото на следващата година строежът бъде завършен, сметката ще изглежда така: използвани 13 000 тона стомана и 107 000 кубика бетон и инвестиция от 210 млн. евро. На десет минути с кола от този строеж - на "Цариградско шосе", непосредствено до разклона за "Дружба", се намират други два колосални строежа - комплексите "Хермес парк" и "Мегапарк" на австрийската "Соравия".
Освен мегаразмерите си трите обекта има и други общи черти. Строителството им трябва да приключи в началото на 2010 г. Най-вероятно поне в близките пет години те ще останат най-крупните инвестиции в недвижими имоти. Затова и не е чудно, че битката за оцеляване и нови поръчки между строителните компании става все по-свирепа, a основното оръжие ще е свиване на печалбите до минимум. В новата ситуация обаче не е сигурно, че това ще е достатъчно, особено като се има предвид, че все повече чуждестранни компании изместват свободните си мощности към България и могат да си позволят високите банкови гаранции и отложени плащания, които инвеститорите искат.
Моля ви, не ме пишете
"Моля ви, не споменавайте проекта ми. Поне докато не получа разрешение за строеж." Това беше отговорът на въпроса на какъв принцип ще избере строителната компания за офисния си проект в столицата, който получихме от крупен български предприемач. Аргументите му звучаха повече от логично:
"Ще ми подпалят телефона. Преживях го наскоро с друг проект. Обаждат се познати, роднини, даже отдавна загубени съученици открих. Всички имат едни познати "добри момчета", които или внасят дограма, или се занимават с инсталации, или са готови да строят. В този момент научих колко много трети братовчеди имам."
Склонни сме да му вярваме, особено като се има предвид, че според данните от Камарата на строителите в България (КСБ) през 2009 г. заради спада на чуждите инвестиции обемите на строително-монтажните работи ще намалеят с около 2.5 млрд. евро. в сравнение със същия период на миналата година. Според изпълнителния директор на КСБ Иван Бойков очакванията са през 2010 г. спадът да е още по-драстичен. Като основна причина той посочва най-вече ниската инвестиционна активност в сектора на жилищното строителство, където по думите му нови проекти напълно липсват. В допълнение дори и част от вече започнатите се отлагат за неизвестно бъдеще.
Прогнозите на всички строителни компании са, че най-силния удар ще поемат малките и средните компании, които разчитаха на по-дребни поръчки. Според статистиката на КСБ от над пет хиляди компании в бранша около 100 генерират над 60% от оборота. Според Любомир Галчев, представител на "Галчев холдинг", много строителни фирми вече предлагат услугата при значително свити обеми на печалба. Ако преди строителните компании работеха с 12% марж, сега според него той е между 5 и 7%. Според представители на сектора вече има компании, които са склонни да работят на почти нулева печалба, стига да не се налага да освобождават служители и да могат да покриват вноските си за вече закупената техника.
Предизвестен финал
Все пак положението не е абсолютно мрачно. Макар и малко, нови строежи предстои да бъдат започнати, но изпълнителите на повечето от тях вече са ясни.
Представители от бранша обаче коментираха, че офертата даже е ниска. Ключови фактори са, че след две години банката ще получи напълно завършена сграда, в която може веднага да се нанеса, а в допълнение специфичните изисквания за сигурност, които има към сградата, значително натоварват крайната цена.
Докато въпросът кой ще изгражда централата на Алфа банк все пак беше на дневен ред поне за малко и даваше надежди част от строителите компании, че могат да се доберат до поръчката, никой не се е съмнявал кой ще е главният изпълнител на офис комплекса, които предстои да бъде изграден в близост до площад "Македония" в София. Бъдещата постройка ще представлява ансамбъл от две свързани сгради, като едната ще има 19, а другата 8 етажа с общо РЗП от над 53 хил. кв.м. Инвеститор и в тази сграда е гръцка компания - "ГЕК Терна груп", чийто основен бизнес е именно строителството и логично поръчката ще бъде възложена на ресорното дружество на холдинга.
В момента теренът все още се разчиства и предстоят изкопните работи. По думите на изпълнителния директор на компанията за България Иван Вилфан началото надземния строеж ще съвпадне с момента, когато компанията приключва изграждането на "Хермес парк", където ще се намира столичният хипермаркет от френската верига "Карфур". В този проект "ГЕК Терна груп" е само изпълнител и според неофициална информация договорът с инвеститора е на стойност 60 млн. евро. "Работим с десетки подизпълнители. Сумата, която ще похарчим само за строителство на новия комплекс, ще е над 45 млн., които в големия си процент ще бъдат изплатени на български компании", разказва Вилфан.
Аналогичен е случаят и с избора на изпълнител за нов офис комплекс, който трябва да се появи на в района на 4-ти километър на бул "Цариградско шосе" в София. Инвеститор в него е българската "Галакси пропърти груп" и изпълнител логично ще е строителното дружество на холдинга.
Въпрос за 25 млн. евро
На фона на предизвестения избор за строителството на гореописаните комплекси логично идва въпросът защо вече близо година не се намира изпълнител за един от най-големите проекти в сектора - "България мол". И то при условие, че има осигурено финансиране от страна УниКредит Булбанк. Причината е скрита в един малък детайл, а именно изискването за банкова гаранция в размер на 25 млн. евро. Сумата гарантира не само качеството на изграждането, а и че с нея ще бъде покрито евентуалното поскъпване на проекта. Тоест, ако строителната компания е казала, че обектът ще струва примерно 100 млн., всяко оскъпяване над тази сума независимо от причините ще бъде покрито от гаранцията. Източници на "Капитал" разказват, че това условие не е поставено от компаниите инвеститори LSProperty и Salamanca Capital, а от централата на финансиращата банка.
Макар и трудно все пак са се намерили компании , които да се съгласят на тези условия. Според източници от пазара сред тях има само една българска. Най-вероятният победител е гръцката "ГЕК Терна груп". Крайното решение ще бъде взето до края на месеца. Мартин Гиков, старши мениджър "Финансиране на недвижими имоти" в УниКредит Булбанк, отказа да уточни детайлите от договора, но коментира, че това не е толкова необичайна практика. "Нормално е една банка да иска компанията, която ще изгради проекта, да е сигурна. Така например си гарантира, че когато преведе авансова сума за започване на строежа, тя няма да отиде за покриване на други разходи и дългове. А такива случай вече не са рядкост", обясни Гиков.
45 коментара
скоро златните години в имотите няма да се върнат,беше каквото беше.
Проблемът с имотните крахове е, че минава поне десетилетие преди нещата да се върнат в пред-кризисно положение. Вземете за пример Флорида - рез 40-те на миналият век имотният крах разби щата. Минаха 60 години преди да се надуе още по голям балон. Сега ще минат поне 20 преди всичко да се върне до нива от 2006-а година.
Испания също е типичен пример. Безработица от 15%, имотен крах, както и крах на цялата икономика, която е вързана със строителство и туризъм.
Разбира се България не е нито Флорида, нито Испания. Потенциала в България е много по-голям поради простата причина, че началната точка е много по-ниска. Но за сметка на това, демографското положение в България е катастрофално. След няколко години няма да има хора, които да подържат растежа на икономиката.
Така, че единствения изход е инвестиции в образование, инфраструктура и няй вече КОРАВА дефлация. България трябва да стане конкурентноспособна иначе ще тъне в мизерия за десетилетия напред. Гледайте Испания, за да разберете къде ще е България след 50 години.
до номер 2
"Но за сметка на това, демографското положение в България е катастрофално. След няколко години няма да има хора, които да подържат растежа на икономиката."
По таци логика същото може да се каже и за целият ЕС,но в по-дълъг период,всмисъл че демографското състояние на коренното население на контитента е катострофално,дупките в работните места се залват(запълваха)
от емигранти мюсюлмани,които макар и да са бедната и необразована част от населението на Западните страни,спомагат за икономическият им растеж и създават растежът на населението.Разбира се в Б-я тенденцията към застаряване и намаляване на хората е доста по-силно изразена заради липсата на имигранти и голямата,доскоро ,емиграция,но в общи линии,особено ако мюсюлманската емиграция стихне и Европа не я чака по-светло икономическо и демографско бъдеще от Б-я.За сравнение държавата ,която доскоро имаше най-голямата строителна активност на континента Испания,има раждаемост от 1.1,е как при 1.1 раждаемост,може да се появи реална нужна от мащабно ново строителство,как може да се увеличи консумацията и потреблението респективно да се създадат нови работни места????.....Опа ,еми как със внасяне на мюсюлмани,които да си строят джамиите и да си налагат религията и културата
@3: колкото и странно да звучи, циганите и турците са най големия потенциал на България в момента, както латино в САЩ и мюсулманите в Зап. Европа. От потенциал в реалност ще минат поне 20-30 години, ако не и повече. Много хора ще трябва да измрат до тогава, а останалите да се променят, което съдейки по твоя коментар няма да е лесно ;)
Добре де, Капитал, разбирам че Янчето малко е зле с правописа, ама редактори нали имате...ако не - евтино зимам, ше ви редактирам писанията. Само два по-фрапиращи примера:" като се има НА предвид" и "ще намалеят с около 2.5 млрд. евро. по-малко".
А и заглавието требва да си пооправите, ако ще е термина от еволюционната биология требва да е "естествен отбор", ама айде това не бие толкова на очи.
В САЩ имотни балони се надуват регулярно със стабилен период от 10-15 години, заради overcorection на една диво дерегулирана банкова и бизнес среда. В САЩ е имало балон през 80-те , 90-те и днес както е известно и на последния нашенски байно със зелена карта. Бума и Бъста са залитанията във двете крайни посоки на пазара, въпреки че в Америка поради турбооптимизма на населението средата е винаги леко бъблива и се говори за дженерейшънъл бъбълс , балони надувани във по-дълги периоди от 10-15 години . В Европа никой не беше чувал до скоро за имотни балони преди инвазията на англосаксонските купувачи към Испания , Хърватско и нашето море. Но са се случвали корекции...от 10 - 20%. Но и дори със английските купувачи в картината Испания пак не е Америка и дори при почти 20% безработица ( не 15% ) цените на имотите се държат и за това си има обяснение - ниската задлъжнялост на обществото, сравнително по регулираните банки ( които не успяха да се разпашат по американски) и по-добрата социална мрежа ( в Испания по-трудно се изпада от борда за разлика от Америка ). Резултата за имотния пазар - има някакво падане на цените по курортите и почти липсва във градовете. За това
от тук
http://online.wsj.com/article/SB124139642920281859
Spain Largely Avoids Unrest Even as Economy Slumps
Значи смело правим извод че Испания не е Америка . Остава да разберем и как България се различава от Америка, и дори не е и Флорида , която междудругото си има също демографски проблем.
Причината е скрита в един малък детайл, а именно изискването за банкова гаранция в размер на 25 млн. евро. Сумата гарантира не само качеството на изграждането, а и че с нея ще бъде покрито евентуалното поскъпване на проекта.
>>> Журналистическа наивност. Под този невинен предтекст се крие една гигантска измама, която не един и двама "инвеститори" се опитваха да пробутат, когато банката им поиска кешово самоучастие, а те нямат пари за него. Защото им трябва не каква да е гаранция, а безусловна и неотменима. С една дума, инвеститорът на имота може да си я осребри на следващия ден, още преди да е налята и 1 плоча. С тези пари отива в банката и си внася самоучастието.
Тоест, можеше спокойно да напишете, че просто на инвеститора му липсват 25 милиона кеш, които банката му е поискала.
За мен кризата е най-оздравителното събитие. Ако беше дошла малко по-рано, щеше да е прекрасно, но добре, че поне не закъсня още, защото много алчни предприемачи бяха вече изчаткали здраво и си бяха загубили представата реално в кой свят живеят.
Време е алчността да се автокоригира. Самозваните бизнесменчета, които хал-хабер си нямат и от икономика и от мениджмънт и от строителство, ще трябва да си научат урока.
Добре дошла криза. Дано да свършиш и ти нещо полезно. Както се казва: "капитализмът не е най-съвършеният строй, но засега по-добър не е измислен".
Пише се "предвид", без НА отпред, заглавието е просто удавено в жаждата си за смисъл
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.