Хазяин с милиони

Компанията купува само сгради с централна локация и лесен достъп. По думите на Дяков за бизнес модела им е абсолютно немислимо до имотите да няма добре асфалтиран път, което доста стеснява изборът им от потенциални сделки за сгради. Друго задължително условие е към всеки апартамент да има поне едно паркомясто. Причината пък да купуват цели сгради или входове от тях е да имат пълен контрол над случващото се в тях.

"Реално не се нуждаем от заведенията или офисите, които са проектирани на партерните нива, защото фокусът ни е отдаване на жилища. Все пак купуваме и тях, защото не можем да си позволим риска на партера да отвори пицария и ако климатизацията й се развали апартаментът над нея да мириши на гювеч постоянно. Или музиката да е прекалено висока и да пречи на клиентите ни", обяснява Дяков.

Компанията осигурява и денонощна охрана и контролиран достъп в имотите си. Грижи се плащането на сметки и поддръжката и почистването на общите части и жилищата. Ако клиентите желаят, може да бъдат посрещнати от служители на Cleves още на летището и настанени във временният им дом.

Всичко това, разбира се, си има и добра цена. Наемните нива, на които компанията отдава апартаментите си, са в пъти над средните за София. Например най-ниската им оферта за жилище с една спалня в квартал "Изток" е 590 евро на месец. В момента аналогичен апартамент, отдаван от частно лице, може да бъде намерен за 300 евро. Така според изчисленията на Дяков средният месечен наем, който компанията получава на квадратен метър жилищна площ, надвишава 9 евро. За сравнение, на тези нива сега се предлагат под наем първокласни офиси в нови модерни сгради.

Наематели от внос

Високите цени явно не плашат клиентите на Cleves, като фондът може да се похвали с 85% заетост на имотите си. Едно от обясненията е специфичния профил на наемателите, към които дружеството се цели: чужденци на мениджърски позиции, временно работещи в България.

Според изследване, направено от фонда малко преди стъпването му в България, в София работят около 15 хиляди чужденци, като дипломатите са близо 4000, а работещите в международни компании около 9 хил. Освен това още близо 700 представляват в страната международни организации. По думите на Дяков те се целят именно към тях или по точно към осигуряването на жилище на не повече от 10% от тази чуждестранна група. Потенциални клиенти са и българи, работещи зад граница, които се връщат за кратко в страната.

"Ние не отдаваме просто апартаменти, а среда за живот. Истината е, че когато започваш работа в нова страна, първоначалният стрес е голям. Не познаваш града, навиците и манталитета, а в същото време трябва да се фокусираш върху нова за теб работа. Нашата задача е да смекчим този стрес", обяснява Дяков.

Клиентите си намират, като поддържат връзка с повечето посолства и чужди организации, като например Американската търговска камара, чийто членове са. Рекламират се основно онлайн, но използват и чуждоезичните българските вестници.    

Обикновено договорите, които сключват са със срок от една година. Обаче има и такива, които са за по-кратък период.

"Част от нашите клиенти са консултанти, дошли тук да работят по конкретно сливане, придобиване или въвеждане на нова технология. Това значи, че престоят им ще е достатъчно дълъг, за да не отсядат в хотел, но не и повече от шест месеца. Затова сме и максимално гъвкави", казва Дяков.

Три години, девет сгради

Фондът има сравнително кратка история. Българското му дружество "Клийвс" е регистрирано през 2007 г., а идеята за създаването му идва година по-рано... на прием, на който присъства българският посланик в Лондон. Тогава там по случайност са и основните акционери в Cleves - физически и юридически лица от Великобритания и Малта. Те вече имат идеята да започнат подобен бизнес в Източна Европа, но се колебаят между България и Румъния. И на двете страни предстои да се присъединят към Европейския съюз, което предполага повече западни компании тепърва да отворят свои офиси, а мениджърите им да се нуждаят от жилища. Логично повече ще са в Румъния, най-малкото заради размера й. Конкуренцията обаче също ще е по-голяма, а и цените на имотите са по-високи от тези в България. По думите на Дяков, след разговорът с българския посланик, който успешно промотира потенциала на България, везната се накланя в посока София.

Началото на дейността на Cleves в България обаче съвпада и с бума на пазара на имоти, като цените се покачват буквално с дни. Като добавим и многото изисквания на фонда към сградите, които иска да купи, сключването на сделки става доста трудно. 

"На теория, когато купуваш всички жилища в една сграда е нормално собственикът й да ти даде отстъпка в цената им. Най-малкото защото спестяваш част от разходите за служители, които да ги предлагат. През 2007 г. на пазара на имоти в България нямаше място за теории", спомня си Дяков. Той разказва, че е имал няколко случая, в които предприемачите, с които е преговарял за закупуване на сградите им са искали по висока цена, ако имотите се продадат наведнъж. Логиката им е била, че ако в сделка продават квадратен метър, да речем, за 1000 евро, то след няколко месеца той ще се продава на 1200, а последните жилища в сградата могат да достигнат дори по-висока цена. Така накрая средната цена на квадрат ще надхвърли 1000 евро и ако фондът иска да купи всички имоти, трябва да компенсира по някакъв начин пропуснатите ползи на предприемача.

"Обяснявахме, че покачването няма да е вечно и че пазарът скоро ще обърне посоката си, но никой не искаше да ни вярва", спомня си Дяков.

Все пак успяват да сключат първата си сделка през 2007 г., но сградата до бул. "България" е завършена едва на следващата година. И е единствената, която се отдава до средата на миналата. Една по една купуват още няколко кооперации: в квартал "Манастирски ливади", Бояна, "Изгрев", две в центъра, повечето от които все още не са завършени. Това е обяснението на сравнително ниските приходи, които компанията отчита за 2009 г., по точно 360 хил. евро. Очакванията за оборота им през тази обаче са за малко над милион, като в сметката не влизат последните им две придобивки - в комплекса Este Home в столичния квартал "Изток" и част от сградата на Arco Real Estatе.

През тази и следващата година нямат планове за нови покупки, а фокусът им ще е завършването и отдаването на наскоро придобитите имоти. Причините за това са няколко. Акционерите на фонда искат да изчакат да видят как ще тръгне отдаването на жилища в новите сгради. Цените, на които им предлагат имоти в момента, все още са прекалено високи спрямо стойността, която от Cleves смятат за реална. И не на последно място, финансовият ресурс, особено в България, все още е прекалено скъп.

Дори и със сегашния си портфейл обаче фондът е един от най-активните инвеститори в имоти напоследък. При това с различен от типичния бизнес модел.