Нов модел: компания строи жилища за наематели

Компанията вече има опит с четири пилотни апартамента за отдаване под наем в Mona 1. Възложили са интериора на четирима различни дизайнери. В Mona 2 ще мултиплицират двете решения, които най-много са харесали на клиентите. И четирите апартамента вече са продадени заедно с наемните им договори, три от тях - на един и същ клиент. В бъдещата сграда Aviva в кв. "Възраждане", чието строителство се подготвя сега (39.6 хил. кв.м РЗП), входовете за под наем ще са два с поне 170 апартамента.

"BLD смята да обявява на пазара обзаведени апартаменти под наем във всеки следващ нов проект", казва Димитър Савов, изпълнителен директор на компанията и съакционер в AG Capital. Дългосрочната цел е за около пет години да създаде портфолио от минимум 1000 подобни апартамента, които след това да бъдат предложени за покупка от инвестиционен фонд.

"Build to Rent сегментът е хит сред институционалните инвеститори наред с логистичните площи, след като пандемията охлади интереса към офисите и търговските площи. Интерес към подобни проекти имат най-вече пенсионните фондове", обяснява Савов.

Според него на този етап българският жилищен пазар не представлява интерес за фондовете не толкова заради високия дял собствени жилища (около 85% от населението) и малкия на живеещи под наем (данните са за цялата страна, а по градове е различно). По-скоро причината е, че липсва продукт, а и мениджмънт за подобни сгради. Ако продуктът бъде създаден, проблемът с мениджмънта ще се реши по някакъв начин, казва той.

"Build to Rent сегментът е хит сред институционалните инвеститори наред с логистичните площи"

Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD

Средносрочни наеми, доходност 5-6%

За разлика от класическия модел BLD ориентира Вuild to Rent продукта си към сегмента на средносрочните наеми - между месец и година. Таргетът са хора в преходен момент от живота си - завършили студенти, хора в развод, продали апартамента си в очакване новият да влезе в експлоатация. "Това са предимно млади хора, които все още не са решили къде ще се установят, не виждат смисъл да купуват на този етап, но и не искат да живеят с родителите си."

"Има такава ниша, а няма такъв продукт", обясни Савов. По време на пандемията, когато секнаха туристическите пътувания, тя беше поета от собственици на Airbnb апартаменти. "В Airbnb има търсене за краткосрочни наеми", потвърждава Борис Павлов, управител на компанията Flat Manager, която започна с краткосрочни наеми, но вече работи във всички сегменти. После покрай украинското търсене ясно се открои дефицит на апартаменти, които може да се наемат за три-шест месеца.

Савов обяснява фокуса върху средносрочните наеми така: "При тях не влизаме в директна конкуренция с частните апартаменти. Освен това можем да добавим стойност чрез допълнителни услуги. Така наемът става по-висок и доходността достига нива, които биха заинтригували пенсионните фондове. Те търсят при 5-6%, докато доходността при отдаване от физическо лице на частен апартамент под наем е 3-4%."

Апартаментите по скоро са маломерни - студиа по 35 кв.м, двустайни по 45 кв м, и тристайни по 80 кв. м. Източник: BLD

Екстри и професионално управление

Основните предимства на BTR варианта, които вдигат доходността му над тази на частните апартаменти, са, че управлението е професионално и хората са обгрижвани.

Във входовете с апартаменти под наем на BLD наемателите ще могат да ползват co-working пространства, фитнес, зала за събития, рецепция, лоби, кафене-ресторант. Това е и един от плюсовете на това да са част от цяла сграда.

Савов не влезе в конкретика на наемите и каза, че в момента обмислят как да ги структурират. Идеята е във фактурата да влизат и допълнителните услуги - телевизия, интернет, вода, екстри, свързани с предлагането на сградата. Все още умуват как да постъпят с разходите за електричество, които са непостоянни и се покачват.

BLD сами управляват сградите си, за да са сигурни, че изглеждат добре, като не гледат на това като на източник на печалба, обяснява Димитър Савов. Таксите по системата open book са според разходите, които са видими. Доходността от тази дейност не е голяма, но когато в управлението се включи и частта, която се отдава под наем, нещата може да се оптимизират. Освен това отбелязва, че частите, които строят с цел отдаване под наем, дават възможност за по-ефективно сградно управление. Системата за климатизация например е централна. Работят по въвеждане на умни системи в апартаментите и на дигитализиране, така че да предложат на наемателите си модерен начин на живот.

Моделът и конюнктурата

Димитър Савов обяснява, че работят по BTR концепцията от четири години, а не в отговор на текущата пазарна конюнктура. Той не коментира това, но изглежда, че сегашната ситуация допълнително работи в полза на идеята. Заради непредсказуемите разходи по строителството на този етап инвеститорите са затруднени да определят крайните цени на жилищата и често отлагат продажбите на зелено. Парите от продажби по-трудно и бавно може да се вложат в покупката на терен за ново строителство, защото качествените са дефицит. Това крие риск средствата да се обезценят. Прагматично решение е инвеститорът да си задържи имотите, тъй като дългосрочно цената им би трябвало да се увеличава. Освен това BTR моделът обещава по-висока наемна доходност от обичайната в момент, в който цените на имотите нарастват по-бързо от наемите и доходността пада. "Вместо да продават на някого, който утре ще отдаде имотите под наем и ще изкарва 3-4%, под наем ги отдават самите предприемачи, като изкарват от това двойно повече", коментира участник на пазара.

В момента не се усещат проблеми в продажбите на жилища, обяснява Димитър Савов. Инфлацията обаче повишава строителната себестойност, като в същото време изяжда доходите на хората. Ако тенденцията продължи, с времето жилищата ще стават по-малко достъпни. В резултат вероятно на повече хора ще се наложи да излязат под наем, ако искат да живеят самостоятелно. Божидар Захариев, мениджърът на Cleves, коментира, че отворени за живеене под наем по-скоро са чужденците, идващи в България. За разлика от тях българите предпочитат да имат собствен имот. Тази нагласа едва ли скоро ще се промени, освен ако няма голямо завръщане на българи, живели в чужбина, казва той.

"Целият наемен пазар има нужда от доста сериозна регулация, за да се предложи качествена услуга"

Божидар Захариев, генерален мениджър на Cleves

Пазарни ефекти

От друга страна, има ниша във високия наемен сегмент, тъй като в момента страната не предлага на идващите чужденци в достатъчна степен продукта, който са свикнали да намират на много други места по света, казва Захариев. За него навлизането на професионалисти при наемите на жилища в България като цяло е положително и ще привлече инвеститори в сферата. То ще работи за решаването на два основни проблема - сивият сектор е много голям и цените не са на нужното ниво. Ниските наемни цени той отдава на голямото предлагане, което прави хората склонни да свалят наеми, а фактът, че работят на сиво, ги улеснява в това отношение. В допълнение и страната има утвърден имидж на евтина дестинация за живеене. Това оказва влияние и върху бюджетите, които чуждестранните администрации, организации и фирми определят за служителите си, които работят в страната. "Целият наемен пазар има нужда от доста сериозна регулация, за да се предложи качествена услуга", добавя Божидар Захариев.