Една куха забрана по-малко

Корена на абсурда

Голямото разминаване идва от разликите между два нормативни акта, които указват в какви случаи гражданите на ЕС доскоро можеха директно да придобиват земя за жилищен имот тип "втори дом" в България. Според Закона за собствеността до изтичане на 5-годишния мораториум такова право имаха само тези от тях със статут на постоянно пребиваващи в страната. Останалите имаха два варианта – да купят жилище с право на строеж или да регистрират българска фирма, през която да мине сделката.

В Приложение 6 към Договора за присъединяване на България и Румъния към ЕС обаче пише друго. А именно, че ограничението за директна покупка на земя за второ жилище от самото начало не важи за гражданите на ЕС, които законно пребивават в страната. Какъв е обхватът на понятието "законно пребиваващ" не се посочва в нито един нормативен акт и оттук идва голямото объркване за кого важи отлагателният срок.

Според юристи подобно разминаване между понятията не е изключение. Един от тях дори разказа случай, в който е открил 37 дефиниции на "семейство" в различни закони.

Все пак по отношение на "законно пребиваващите" повечето са на мнение, че един чужденец се смята за такъв от момента, в който премине границата, стига да има редовни лични документи и да няма забрана за влизане в страната. Това на практика означава, че стига да влезе в страната лично, всеки гражданин на ЕС и досега е можел да придобие директно ваканционен имот с прилежащата към него земя. А ограничението в тази посока е важало само за чужди граждани, които дори ден не са пребивавали в страната, а например са упълномощили друг за сделката.

Така смята и председателят на Нотариалната камара Димитър Танев. Той посочи, че когато два нормативни акта си противоречат, върховенство има наднационалният. В случая – договорът, който урежда членството на България в ЕС и задава по-либералния режим на собственост.

"Всъщност единственото ограничение за покупка на земя към второ жилище, което отпадна тази година, е именно необходимостта чужденецът да е пребивавал за какъвто и да е срок в страната като условие за придобиване", посочи нотариусът. Според него по тази причина не може да се говори и за нов режим за оформяне на такива сделки.

Де юре и де факто

Неформално проучване сред нотариуси обаче показа, че сред тях и в момента има притеснения при изповядване на сделки за директна продажба на ваканционни имоти със земя на чужденци.

До отпадането на мораториума едно от опасенията бе, че разминаването между специализиран закон и международен нормативен акт може да доведе до съдебни спорове. По тази причина се предпочиташе по-безрисковият вариант с регистрацията на фирма за покупката.

Сега основното притеснение е липсата на практика и съответно на яснота какви документи да се изискват при подобни сделки. Например как да се удостовери, че имотът е второ жилище за купувача – с легализиран превод на документ за собственост на основното му жилище или само с декларация. В резултат част от нотариусите са на мнение, че има нужда от допълнителна законова регламентация, за да бъдат максимално добре изпипани сделките и защитени интересите на купувачите.

А купувачи няма

Дори и да се изчисти законовата процедура за покупка на земя обаче, надали ваканционният пазар ще се раздвижи сериозно. Факт е, че от две години той е доминиран от руснаци, а купувачите от ЕС – основно гърци и поляци, формират под 5% от сделките. А в силните за британските покупки времена интересът бе толкова голям, че бариера като регистрирането на фирма не спираше почти никого.

Според търговския директор на инвестиционната компания "Грийнлайф" Мариана Даскалова по-либералният режим за покупка на втори дом с прилежащата му земя ще има ефект основно върху пазара на селски къщи с дворове, но и там надали ще доведе до значителен ръст на сделките.

"Нашата практика показва, че повечето чужденци са склонни да придобиват ваканционни апартаменти само с отстъпено право на строеж. Това не е проблем за тях, а по-скоро за инвеститора, тъй като остава със земя, за която трябва да плаща данъци", посочи тя.

На подобно мнение е директорът на GVA Sollers Solutions Добромир Ганев. Докато други посреднически агенции като "Бългериан пропертис" имат по-големи очаквания.

Според оперативния директор Полина Стойкова за някои групи купувачи досегашното изискване за регистрация на фирма е било чисто психологически проблем. Например за немски граждани, които се отказвали от сделки в силните за ваканционния пазар години именно по тази причина.

"Освен това както регистрирането, така и поддръжката на фирма е свързано с допълнителни ангажименти и разходи за счетоводство, финансови отчети, пререгистрация и адвокатски хонорари. Закриването също е разход", посочи тя. По тази причина от агенцията очакват либерализацията на пазара в съчетание с ниските цени да помогнат за постепенното връщане на интереса към покупка на имоти от граждани на ЕС.

Все още обаче видим ефект от промяната в режима за придобиване на земята към ваканционни имоти е рано да се очаква, нищо че са минали четири месеца. Поне като подготовка за по-силните бъдещи времена за пазара обаче е добре процедурата да се изчисти юридически. А и е абсурдно при сегашната липса на купувачи да гоним и малкото с бюрократични неуредици.