Рекорди на Airbnb пазара в София

За Павел Петков от компанията за управление на имоти BnBees успешната 2023 г. за Airbnb пазара в София не е изненада. Броят на туристите в града нараства всяка година. По негови наблюдения хората най-често остават очаровани от София при пътуванията си, а обикалят и други места в България. В апартаментите в BnBees редовно имат гости, които се завръщат тук или пътуват до България по препоръка на приятел.

Управителят на BnBees посочва и косвени белези за възстановяването на пазара: Краткосрочните наеми и чужденците в София стимулират създаването на малки бизнеси като кафенета, барове и различни туристически услуги. И ако по време на пандемията те стават наполовина по-малко, сега се забелязва тяхното постепенно завръщане.

Профил на гостите

През лятото хората идват повече на туризъм, докато през зимата преобладават тези с цел бизнес. Все още с най-малък дял сред гостите са дигиталните номади. В същото време техният престой в столицата е най-дълъг и използват най-много от възможностите в града, казва Павел Петков.

По обща оценка около 70% от наемащите жилища са чужденци. В останалите 30% попадат българи, живеещи в чужбина, които временно са в страната, и българи от други градове, които идват в София заради ангажимент.

Чуждестранните гости в Airbnb жилищата са предимно от европейските страни. За Борис Павлов "типичният градски турист" идва от Полша, Англия, Испания и Италия. Павел Петков добавя, че през последните години наблюдава гости от Франция, каквито доскоро е нямало. По-рядко, но жилища наемат и хора от Близкия изток. Преди сравнително голям пазар е бил израелският, но предвид ситуацията в страната е обяснима сегашната липса на туристи от там.

При BnBees жилищата средният престой е между 4 и 5 нощувки, като ценовата им политика постоянно насърчава гостите за по-дълъг престой в града, тъй като те по-малко натоварват екипите за почистване и водят до по-бавно изхабяване на апартаментите. При Flat Manager средният престой в столицата е около 3 дни, като през зимата, когато са настанявани служители от международни компании, резервациите може да бъдат и за до шест месеца.

Предлагането отскочи

Броят на апартаментите, предлагани през Airbnb в София, отскочи и дори надмина нивата отпреди пандемията. "В София през април реалните активни апартаменти, които обслужват резервации, са 3500. Това е с 30% повече, отколкото година по-рано, и е най-високият брой апартаменти в столицата за последните няколко години", казва Борис Павлов. Добавя, че съдейки по високия брой нощувки, може да се каже, че апартаментите са с добра заетост.

"През 2019 г. жилищата бяха около 3400, по време на пандемията - лятото на 2020 г., бяха станали 1600 - 1700. Докато в средата на април според статистиките им в София активните листинги са около 4000. За тези четири години има повече от 50% ръст на броя на имотите", казва Павел Петков.

Житомир Джунгуров отбелязва, че пазарът е не само възстановен, но вече е и пренаситен, като специално при апартаментите, обслужвани от HostMe, почти не е имало слаби месеци през 2023 г. и те са били заети почти 90%.

И продължава да е по-голямо от търсенето

И преди 2020 г. едно от предизвикателствата пред пазара за краткосрочни наеми беше, че предлагането надвишаваше търсенето. С възстановяването на бизнеса тенденцията се повтаря. Макар през 2023 г. търсенето да е нараснало с 13% по данни на Борис Павлов, предлагането все още има преднина пред него. И ако цените не падат, то е, защото търсенето е концентрирано върху по-качествените жилища на по-добри локации, а те са по-малко. "Има апартаменти, които са вървели успешно преди 3-4 години, но ако не са ремонтирани и обзавеждането не е подменено, вече не се представят толкова добре", обяснява той.

По данни на Key data Inc., предоставени на Асоциацията за туристически имоти и иновации, средната цена за Airbnb нощувка в София през 2022 г. е 45.30 евро на вечер, през 2023 г. - 49.90 евро, а през 2024 г. дотук - 55.47 евро. Това са годишни ръстове от 10% и 11%, които изпреварват ръста на инфлацията.

Това, разбира се, са средни нива и Павел Петков уточнява, че ценообразуването е динамично и зависи от натовареността на столицата, наличието на концерти и събития, цените на конкурентите и наема, в който се цели жилището. Метриките за апартаментите, за които отговаря Bnbees, са сравнително еднакви, но действията, които се предприемат - различни, казва той. А Житомир Джунгуров обръща внимание, че самите платформи като Airbnb и Booking предоставят много инструменти за гъвкаво ценообразуване като намаления при ранни резервации и други промоции.

Приходът расте, но все още е най-нисък в Европа

По данни на Key Data Inc, изнесени на семинар неотдавна, през 2023 г. средният дневен приход от наличните апартаменти за гости в София е 17 лева, докато година по-рано е бил 14 лева. Ръстът е 21%. В България по-добре се представя единствено Велико Търново с ръст на средния приход през същия период от 15 лева на 18 лева. Показателят Revenue per Available Room (RevPAR), цитиран в случая, отчита приходите, като взема предвид и заетостта. На европейски фон обаче България е последна по средния си приход за налични Airbnb имоти (20 лева). Първото място както през 2023 г., така и през 2022 г е за Обединеното кралство (93 лв.), следвано от Испания с 83 лева. С по-големи ръстове от 7% са Италия и Хърватия съответно до 69 лева и 54 лева.

"Смъкването на цените със сигурност е губеща стратегия", казва Борис Павлов. Отбелязва, че заетостта е в пряка връзка със средната цена на нощувка и ангажираност на жилищата между 70% и 80% е добро ниво. През летните месеци тя по изключение може да надскочи този резултат.

За него, ако се търси увеличаване на заетостта на апартаментите за гости, не бива да се разчита изцяло на платформи за краткосрочно отдаване под наем. Дори да съществуват различни методи за оптимизация на обявите в тях, повишеното предлагане прави по-трудно постигането на целогодишна заетост. Отбелязва, че е глобална тенденция компаниите за управление на имоти да създават собствени уеб сайтове, да развиват бранд и да се стремят към директни резервации. Това не само спестява комисионите, които иначе се плащат на платформите, но може да привлече корпоративни клиенти и улеснява гостите, които се завръщат в определен имот. Във Flat Manager този тип потребители са стабилен процент от посетителите, обяснява Борис Павлов.

Нелоялната конкуренция

Проблем пред Airbnb пазара в страната е, че на него се предлагат множество жилища, които не са регистрирани по Закона за туризма. В националния регистър, казва Борис Павлов, за София има едва 1800 апартамента, а реално те са 3500. Разликата между регистрираните и реално предлаганите жилища води до негативни последици като подбиване на цените, нелоялна конкуренция и дава допълнителен аргумент за хотелиерите против предлагането на жилища в платформи като Airbnb.

Според Закона за туризма в България собствениците на жилища, предлагани в платформи за краткосрочен наем, подлежат на задължителна регистрация в общините на съответните населени места. Борис Павлов обаче казва, че в момента държавата не следи дали имотите са изпълнили това условие и не прави опити да противодейства на нелегалните. Начинът това да се реши е споразумение с платформите да изискват регистрационен номер, за чиято валидност държавата да проверява.

"Големият проблем остава високият брой нерегистрирани жилища", казва и Павел Петков. Той отбелязва, че държавата работи върху споразумения с платформите, което ще създаде вътрешен контрол върху имотите, които не са регистрирани като апартаменти за гости. "Ще се изискват данни от регистрацията в Столичната община и ако те не бъдат предоставени, имотът няма да се предлага в платформата", обяснява той. Очакванията са, че това ще принуди нерегистрираните апартаменти рано или късно да изпълнят изискванията на закона, за да бъдат част от пазара за краткосрочни наеми в България.

България и чужбина

Колкото и да се развива Airbnb пазарът в София, той остава все още малък, поставен до тези в Западна Европа. Това води до някои оперативни трудности. "На големите пазари като Лондон или Рим резервациите се правят година напред и това създава предвидимост. В България такава липсва, защото средният период на запазване на апартаментите е месец-два преди датата на настаняване", обяснява Павел Петков.

Колкото по-голям е един пазар обаче, толкова повече се оказват предизвикателствата пред него, сочи практиката от чужбина. Поредица от държави и големи туристически центрове се насочват към регулации в Airbnb бизнеса заради вълните от туристи. Сред градовете - противници на платформата за краткосрочни наеми, са Париж, Амстердам, Мадрид, Барселона, Ню Йорк и др. Според властите в тези страни платформи като Airbnb допринасят за недостига на жилища и затова налагат различни ограничителни мерки.

В България през последните години отношението на държавата към пазара за Airbnb имоти по-скоро е положително по оценка на Борис Павлов. Като председател на Асоциацията за туристически имоти и иновации обаче му липсва това управляващите да зачитат Airbnb бизнеса като индустрия и да се вслушва повече в проблемите му. "Имаме готово решение за много от трудностите на пазара в България и с малко съдействие те могат да бъдат преодолени", казва той. Павел Петков смята, че сегашната правна рамка не е най-лошата, но има върху какво още да се работи.