Colliers: Наемането на офиси и логистични площи в строеж ще продължи

След активната 2015 г. в сегментите на индустриалните и офисните площи експертите очакват 2016 г. също да бъде динамична за бизнес имотите. Въпреки започнатите нови проекти през следващите 10 месеца недостигът на площи ще продължи да бъде предизвикателство и отново ще бъдем свидетели на сделки за площи в строеж. Според доклада на консултантите от Colliers International през изминалата година е постигнат рекорд на транзакциите за наем в офис сгради в процес на изграждане. През 2015 г. недостигът на модерни логистични проекти пък е довел до появата на сделки "на зелено", които са първите в този сегмент от 2008 г. насам. В резултат на засиленото търсене експертите очакват рекорден размер логистични площи да се появи на пазара през тази година.

Логистичните проекти през 2015 г.

Втората половина на 2015 г. в сегмента на индустриалните имоти бе диктувана главно от модерните складови и логистични площи, определят Colliers International. Според доклада на консултантите предлагането на такива имоти е отбелязало ръст от 3%, с което общият им обем достига 802 хил. кв.м. Новите проекти допринасят с 44.9 хил. кв.м, сред които основен дял имат първата сграда на логистичен парк East Ring Logistics Park, разширението на складово-производствен комплекс Festo, логистичният център на Trisa, втора фаза на Universal Logistics Park и сграда 1 на Trade Center Europe.

Строителството в сегмента продължава да бъде мотивирано предимно от намерения за собствено ползване. А недостигът на спекулативни проекти е довел до строителството на нови сгради за отдаване под наем като ZMM Лого център 3, East Ring Logistics Park фаза 2, Sofia Ring Logistics Park и Industrial Park Sofia East. През втората половина на 2015 г. проблемът с липсата на подходящ продукт е бил разрешаван и със строителство по поръчка, като до това са прибегнали компаниите SMC Industrial Automation и Willi Elbe Gelenkwellen, Arkomat, RSN Sihn и JYSK.

Основните наематели на пазара са представителите на леката промишленост и производителите на компоненти за автомобили и електроника. През 2015 г. беше открита фабриката на Sensata, а Liebherr в Пловдив и Standart Profil в Стара Загора разшириха производствата си. Немската компания Kostal пък построи нова производствена база в Смолян. Експертите очакват активизиране на пазара и от спедиторските фирми в резултат на разрастването на електронната търговия. През 2015 г. пример за такова развитие беше куриерската фирма Speedy, която започна строителство на собствен логистичен център. Подобна стратегия предприе и хранителната верига Lidl.

Очаквания в логистиката

През 2016 г. на пазара на индустриални площи се очакват 40 хил. кв.м, което е рекорден размер от седем години насам. "Имайки предвид интензивното усвояване на логистични и складови площи през изминалата година, изразяващо се в ръст от 50% спрямо 2014 г., това ще се отрази благоприятно на пазара и ще допринесе за настъпването на по-голям баланс между търсене и предлагане", посочва Верка Петкова, мениджър офис и индустриални площи в Colliers. Новите проекти обаче няма да бъдат напълно достатъчни за посрещане на нуждите на търсенето и ще доведат до продължаване на тенденцията на отдаване на офис площи в строеж.

Представената ситуация на пазара обуславя и нарастването на наемите на модерни логистични бази с 11%, които в някои случаи надхвърлят 5 евро на кв.м. При първокласните складови площи цените започват от 3.8 евро на кв.м и от 2.5 при второстепенните, а при производствените достигат и нива над 5.5 евро на кв.м.

Активност в офис сегмента

През втората половина на 2015 г. предлагането на модерни офис площи е отбелязало ръст от 5%, с което общото предлагане в столицата достига 1.837 млн. кв.м. Основна заслуга за добавените 79.5 хил. кв.м офиси има Capital Fort, чиято заетост бързо достигна 80% и на практика не се отразява на крайната статистика за свободните площи към края на 2015 г. Те остават 14%, равняващи се на 258.4 хил. кв.м. Около 22.4 хил. от свободните площи са в сгради клас А, сочи статистиката на Colliers.

Тенденцията на засилено търсене на качествени проекти продължава да бъде факт, а невъзможността на пазара да й отговори напълно обуславя рекордния брой транзакции в офис сгради на етап строеж през 2015 г. Броят им е достигнал най-високата си стойност от 2010 г. насам - 22% от всички транзакции. Наемите нива на офиси клас А остават без значителни промени: между 12 – 14 евро/ кв.м офертни цени и 10.5 – 12.5 евро на кв.м - ефективни, но стимулите и отстъпките, на които са склонни наемодателите, намаляват.

Прогнозите на Colliers са предлагането в офис сегмента в следващите няколко години да се увеличи, като за 2016 г. са планирани 80 хил. кв.м, а за 2017 г. – близо 240 хил. кв.м. Част от тези сгради ще бъдат в Пловдив и Бургас. Поради очакването за умерен дисбаланс между търсене и предлагане през 2016 г. тенденцията на отдаване на площи в строеж ще продължи. Качествените проекти клас А ще се разграничават все повече от останалите на пазара, което ще има естествено отражение и върху наемните нива. Предстоят разширения на компании, както и навлизане на нови не само в София, но и в други големи градове, посочват от Colliers. Растежът на разглеждания сегмент ще има отражение и върху този на търговските и на жилищните площи.