Космическият склад на "Юрий Гагарин"

Но от обяснения за малките инвеститори в "Юрий Гагарин" има нужда, защото в сделката далеч не само завишената на вид цена и навлизането в несвойствена дейност имат

Нужда от сериозна аргументация

От справка в Имотния регистър става ясно, че "Юрий Гагарин" купува имотът на кръстовището на булевардите "Проф. Цветан Лазаров" и "Копенхаген" от неизвестната фирма "Корел пром", основана в края на 2013 г. от тогава 28-годишния Емил Костадинов, който няма други фирмени участия. Самата тя малко след старта си през февруари 2014 г. придобива парцела заедно с построените на него стари складове и офиси за малко над 3 млн. лв. от "РОССА" ООД - дъщерно дружество на "Техноекспортстрой". Или накратко, компанията посредник за две години реализира 14 млн. лв. печалба, без да е направила каквото и да било. А за да се случи това, все някой по веригата не е платил адекватна пазарна цена.

Според имотни брокери това е по-скоро последният купувач. Двама представители на пазара изтъкнаха, че в съседство през 2012 г. бившият склад на Gebrueder Weiss е продаден за 3.7 млн. лв. Парцелът е малко по-малък, но дори и да не се броят сградите на него цената се получава около 150 евро на кв.м. А сградата е един от модерните и хубави складове в София и влиза в цената. Същевременно "Юрий Гагарин" придобива стари сгради, които се нуждаят минимум от мащабно преустройство, ако не и от разчистване и строеж на ново.

При липсата на пазарна логика естественото обяснение за тази странна поредица сделки е, че става дума по-скоро за прехвърляне между близки лица. Аргументите за това са много. На първо място за имота не е търсен купувач през агенция. Осен това е странно за прясно създадена компания без какъвто и да опит в инвестициите в недвижими имоти да инкасира такава колосална печалба. За самия "Юрий Гагарин" с производствена база в Пловдив също няма особена логика да инвестира в логистична база в столицата, още повече когато софийската фабрика на "Булгартабак" затваря. И накрая ясен сигнал, че тук имаме по-скоро пренасочване на пари в желаната посока, е че като тънка червена линия

През сделката преминава Пеевски

Първоначалният собственик на имота "Техноекспортстрой" е приватизиран през 2012 г. с финансиране от КТБ. Още тогава твърденията в бранша бяха, че новият собственик е тандемът депутат-банкер, въпреки че собствеността беше скрита зад панамска офшорка. Цветан Василев, собственикът на банката, която фалира именно след конфликта му с Пеевски, също заявява това в последните си интервюта и фирмата присъстваше в показан от него списък с активи, които са му били поискани от Пеевски.

За големия печеливш "Корел пром" връзките са косвени. Според информация в отчетите му основният му клиент е "Елит медиа България", на което е предоставял радио-телевизионни услуги. Това е "Канал 3", от който Пеевски наскоро официално се отказа, но и който от години се приема за контролиран от него. В първия доклад за дейността на "Корел пром" е посочено, че дружеството е създадено да извършва строителни работи по "Южен поток". Това, по всичко личи е грешка, и просто за доклада е ползвана бланка от доклада на "Газпроект Юг", където се съдържа дословно същият текст. Това е дружество, в което съдружници са 5 строителни компании. Сред тях са "Техноекспортстрой" и още две строителни компании, свързвани с Пеевски - "Промишлено строителство холдинг" (дъщерно на "Водстрой 98") и ""ПСТ груп". За грешката си има обяснение - счетоводителят, изготвил отчетите на "Корел пром" и на "Газпроект Юг", е главният счетоводител на "Водстрой 98" Емилия Аронова. Двете дружества са избрали и един и същ одитор - Стоянка Дамянова, и един и същ адвокат да им прави вписванията в Търговския регистър - Тихомир Василев.

Друг интересен момент около "Корел пром" е, че явно дружеството все пак в някакъв момент е имало намерение да развива терена. От подадено през 2014 г. инвестиционно намерение за оценка на въздействието на околната среда става ясно, че компанията е искала да издигне пристройка и да смени предназначението на една от сградите на терена - "Научно-производствен център" да се превърне в "Медиен център". Идеята е той да съдържа "администрация, редакции на вестници, радиа, телевизионни студия, както и заведение за бързо хранене и гараж за 4 автомобила." Уточнява се, че към съществуващите сгради се пристрояват нови сгради: "Очаквана разгъната застроена площ на първи етап е около 12 000 кв.м, а като цяло по-малко от 54 761 кв.м", пише още в предложението.

Този проект също може да се чете като намек към Пеевски, който заедно с майка си притежава "Нова българска медийна група", което издава няколко вестника. С името му се свързва и контрол над радиа и телевизионния "Канал 3". Дали проектът на "Корел пром" е бил за тях, не се знае, но със сигурност той буди съмнения как дружеството е смятало да го финансира. За 2014 г. то има скромни приходи от под 200 хил. лв. и 30 служители, като разходите за заплати го извеждат на загуба. А ако се съди по отчета, имотът е придобит с 840 хил. лв. аванси от клиенти и 1.5 млн. лв. заем - сума, която сама по себе си изглежда необслужваема предвид оборотите на дружеството. След сделката с "Юрий Гагарин" обаче картината е напълно различна и благодарение на 14 млн. лв. печалба, поне на хартия младият предприемач се е превърнал в милионер. За съжаление "Корел пром" няма сайт, нито телефони за контакт и единствените му координaти са апартамент в софийския жк "Гоце Делчев". Затова и "Капитал" не успя да се свърже с компанията.

Така по всичко личи, че в сделката има

Един голям печеливш и много губещи

В първата графа обаче едва ли попада никому неизвестният млад г-н Костадинов, а вече малко по-възрастният успял политик г-н Пеевски. А от другата страна, на барикадата са миноритарните инвеститори в "Юрий Гагарин" - при обявените 17 млн. лв. за 15.6 дка това прави по над 550 евро на кв.м. Имотен анализатор нарече тази цена космическа, особено за логистика, където разгънатата застроена площ като потенциал е малка и най-често строителството е едноетажно. "Около 50% от парцела се оставят за паркинги, подходи, маневриране... наемите са ниски, т.е. няма логика цената на земята да е такава. Тя ще е по-скъпа от самото строителство", коментира експертът, пожелал да остане неназован. Друг източник от имотния пазар заяви, че по негови изчисления максималната цена за сградата и терена е между 3.7 и 4.5 млн. евро.

Ако тези сметки са верни, всички акционери в "Юрий Гагарин", които са различни от Делян Пеевски, под една или друга форма, имат доста основания да са недоволни. Все пак те са вложили парите си в производство, а изведнъж без предупреждение се оказват инвеститори в складови площи. Така подобряващите се резултати на компанията след падането на забраната за продажба на цигарени гилзи отиват за нещо, в което дружеството няма опит и експертиза, вместо да се раздадат като дивидент или да се вложат в нови мощности. Всъщност междувременно според официалните съобщения на "Юрий Гагарин" допълнителни машини се купуват, но с банкови заеми.