Продажба на имот, ама не съвсем

Или как да се защитим, ако длъжникът е разпродал имуществото си

Хр. Христов

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Ако разберете, че длъжникът ви сключва сделки, с които отчуждава имуществото си, и в същото време не е изпълнил задълженията си към вас, може да се защитите с т.нар. отменителен иск.

Христо Христов

McGregor Partners

Всеки от нас е изпадал в ситуация, в която е давал на някого пари назаем или пък е сключил договор, по силата на който в замяна на предоставена услуга от другата страна е следвало да заплати определена парична сума като възнаграждение. Често се случва вашият длъжник да не ви изплати дължимото по договора или пък да не ви върне заема. Възможно е дори длъжникът не само да не иска да изпълни задълженията си, но и сам да извършва действия, с които да направи събирането им невъзможно, като например да си продаде апартамента, колата или други вещи, за да може вие да останете с празни ръце.

Ако разберете, че длъжникът ви сключва сделки, с които отчуждава имуществото си, и в същото време не е изпълнил задълженията си към вас, притежавайки качеството на кредитор, може да се защитите с т.нар. отменителен иск, или наричан още в правната доктрина "Павлов иск". Чрез него може да поискате съдът да обяви за недействителни спрямо вас действията, с които длъжникът ви уврежда. Под действия следва да се разбират договори – възмездни (какъвто е например договорът за продажба) и безвъзмездни, едностранни правни сделки или други правни действия.

Предпоставките да упражните това право са следните:

На първо място, трябва да сте носител на конкретно парично, а може и непарично вземане. Това вземане трябва да е действително, т.е. да не е прекратено или погасено по давност. Възникването на правото да водите такъв иск не се обуславя от установяване на вземането с влязло в сила съдебно решение, снабдяването с изпълнителен лист или наличието на безуспешни опити за принудително удовлетворяване. Вземането трябва да е възникнало преди извършването на увреждащото действие от страна на длъжника. В практиката се срещат и случаи, в които длъжникът и лицето, с което той е договарял, са действали именно за да ви увредят. В този случай законът позволява да защитите правата си по съдебен път, като може да атакувате тези увреждащи действия без значение, че са извършени дори преди възникване на вашето вземане.

Втората предпоставка е наличието на действие от страна на длъжника, което да ви уврежда, т.е. да възпрепятства възможността да си съберете задълженията. Продажбата на имота на длъжника например може да ви лиши от възможността да насочите принудително изпълнение върху този имот, за да си върнете парите по сключен договор за заем. Длъжникът може да увреди кредитора си не само чрез продажба, но и чрез друг вид сделки - да се откаже от правото си на собственост върху конкретна вещ, да учреди ипотека в полза на трето лице, да предостави заем на трето лице или да даде дарение. Увреждане ще е налице винаги когато се намалява възможността да се удовлетворите от имуществото на вашия длъжник.

Последната предпоставка за успешното провеждане на вашата защита е наличието на знание за увреждане. Елементите на тази предпоставка се различават в зависимост от това дали извършеното от длъжника действие е било възмездно или безвъзмездно.

За яснота ще реферирам към примерите, посочени по-горе. Когато действието е било безвъзмездноq като например отказ от право на собственост или дарение, правото да се иска отмяна възниква, ако длъжникът е знаел за увреждането. С други думиq достатъчно е в момента на извършване на действието да е знаел, че вие сте му кредитор и че действието ви уврежда. Това е израз на древното римско правило, че интересът на лице, което иска да избегне загуба, трябва да бъде предпочетен пред интереса на лице, което иска да реализира печалба. Когато действието е било възмездно, като например договор за продажба, законът изисква не само вашият длъжник, но и третото лице, с което той е договарял, да са знаелиq че ви увреждат. Ако това трето лице е добросъвестно, т.е. не знае, че длъжникът ви цели да ви увреди, то ще запази правата си върху придобития имот. Но ако успеете да докажете по делото, че третото лице е знаело, че длъжникът ви е целял да ви увреди, то третото лице е недобросъвестно и в този случай няма да запази правата си върху имота.

Знанието на определен кръг лица, които са в близки отношения с длъжника, се предполага и в тези случаи не трябва да се доказва знанието им. Тези лица са съпругът, низходящите (деца и внуци), възходящите (родители, баби и дядовци), а също и братя и сестри на длъжника. Ако те твърдят, че не са знаели за увреждането, трябва да докажат твърдението си.

Решенията на съда

В случай че и трите предпоставки са налице, то съдът следва да обяви за недействителен нотариалния акт за покупко-продажба на имота, сключен между вашия длъжник и третото лице, и по този начин се запазва възможността ви да удовлетворите вземането си по договора за заем, като насочите принудително изпълнение срещу имота на длъжника.

Интерес представлява хипотезата, в която длъжникът е продал единственото си жилище. Длъжникът ви може да твърди, че нямате право да искате извършената от него продажба да бъде обявена за недействителнаq под претекст, че това е единственото му жилище и че не разполага с друго. Наистина законът предвижда, че не може да се насочи принудително изпълнение срещу жилището на длъжника, ако той няма друго жилище, като целта на законодателя е да не се застрашава нормалното му съществуване. При разпореждане обаче с единствено жилище длъжникът сам се е лишил от тази законова привилегия, поради което в този случай вашият интерес като кредитор следва да се постави пред интереса на длъжника. Когато едно лице се разпорежда с право, по отношение на което законът му дава закрила, отчуждителят сам е преценил, че това право не е сред необходимите за оцеляването му. Ето защо и в този случай вашата претенция следва да бъде уважена от съда, вследствие на което ще може да се удовлетворите от върнатото благо, а именно от имота на длъжника.

Не на последно място, следва да се отбележи, че не всички сделки, извършени от длъжника, могат да се атакуват пред съда. Така например не може да атакувате сделките на вашия длъжник, които нямат имуществен характер (като правото на име), сделките с имуществени права, чието упражняване зависи от личната преценка на длъжника (това са брачните искове, искове за гражданско състояние, отмяна на осиновяване и др.), както и сделките му относно негови несеквестируеми права (такива са сделки с вещи за обикновено употребление на длъжника и на неговото семейство, с машините, инструментите, пособията и книгите, необходими лично на длъжника, упражняващ свободна професия, или на занаятчия за упражняване на неговото занятие).

Ако предявеният от вас иск бъде уважен, то сключената от вашия длъжник продажба ще бъде обявена за недействителна спрямо вас и длъжник ви и ще може да насочите принудително изпълнение срещу тази вещ с цел събиране на вземането ви.

Тази статия не представлява правен съвет или становище, свързани с конкретен казус. За повече информация по засегнатите въпроси и за консултация можете да се обърнете към автора на e-mail: [email protected]