Наемът в мол не е съдружие

В съвременните договори за наем се уговарят задължения на наемодателя, които не се изчерпват само с отдаването на търговска площ за ползване

Разпоредбите на ЗЗД, посветени на договора за наем, са от 1950 г. и са променяни само два пъти, като последното изменение е отпреди близо десет години

Лени Андонова, Schoenherr

Разпоредбите на ЗЗД, посветени на договора за наем, са от 1950 г. и са променяни само два пъти, като последното изменение е отпреди близо десет години © Велко Ангелов

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Наемът е комбинация от минимален наем, който се дължи най-често всеки месец, и "подоходен" наем, който е процент от оборота на наемателя.

Договорът за наем е уреден в приетия през 1950 г. Закон за задълженията и договорите (ЗЗД). Разпоредбите на ЗЗД, посветени на договора за наем, са променяни само два пъти, като последното изменение е отпреди близо десет години. Уредените от ЗЗД наемни отношения се характеризират с два съществени елемента – предоставяне на право на ползване върху една движима или недвижима вещ и плащане срещу така предоставеното право на ползване на наемна цена. По правило наемната цена се уговаря в пари, и то в предварително фиксирана сума.

Наемните отношения с търговските центрове

През последните години в България значително нарасна броят на търговските центрове и молове. Съответно увеличи се и броят на наемните правоотношения между наемодателите – търговски центрове, и наемателите – търговци, опериращи в търговски центрове. Тази специфична категория наемодатели и наематели се оказа изправена пред редица новости, свързани с някои присъщи особености на наема на обект в мол.

Докато преди появата на моловете с един договор за наем по относително опростен начин се определяше съдържанието на наемното правоотношение, днес реалностите при наемането на обект в мол са съвсем различни. В съвременните договори за наем се уговарят задължения на наемодателя, които не се изчерпват само с отдаването на търговска площ за ползване, а обхващат и предоставянето на допълнителни услуги в полза на наемателя: отопление, климатизация, охрана, музикално озвучаване, реклама. В задълженията на наемателя също се предвиждат редица особености – задължения за спазване на работното време на наетия обект, на етичен кодекс на наемодателя и т.н. Начинът на определяне на наемната цена се е променил значително – вместо като задължение за заплащане на фиксирана сума пари наемът днес се уговаря като комбинация от определен минимален наем, който се дължи най-често ежемесечно ("определен наем"), и "подоходен" наем, който представлява процент от оборота (месечен, годишен) на наемателя ("определяем наем").

Новите тенденции при определяне съдържанието на наемните правоотношения в молове повдигат редица правни въпроси и спорове относно същността на съвременния договор за наем на обект в мол и произтичащите от него правни последици.

Някои юристи поддържат тезата, че договорът за наем на търговски обект в мол не е "чист" договор за наем, а проявява белези на друг договор, уреден в ЗЗД – договора за гражданско дружество, при който две или повече лица се съгласяват да обединят своята дейност за постигане на една обща стопанска цел. Така поддържаната теза намира основание в следните аргументи: наемодателят предоставял търговски обект за ползване срещу заплащане на процент от реализираните приходи от търговска дейност на наемателя; тъй като липсвала определеност на дължимия наем (цената представлявала само определяема неизвестна величина), това отличавало съвременния договор за наем от общата уредба на договора за наем; налице била форма на разпределение на положителния стопански резултат, реализиран от наемателя в обекта. Оттук привържениците на гореизложената теза поддържат, че към съвременния договор за наем на обект в мол били приложими императивните норми от ЗЗД, уреждащи договора за дружество. В тази връзка особен акцент се поставя върху нормата на чл. 361, ал. 2 от ЗЗД, според която "Недействителна е уговорката за изключване на някои от съдружниците от участие в загубите или в печалбите.". Извежда се и твърдението, че клаузата за определяне на наемната цена като двукомпонентна (определен наем + определяем наем) е недействителна, тъй като изключва наемодателя на обект в мол от участие в загубите – т.е. наемодателят има право да получи наемна цена винаги, дори и в случаите, в които наемателят не е реализирал никакъв оборот.

В противовес на горната теза следва да се отбележи, че дори в един договор за наем да има елементи от други договори, недопустимо е към неговите съществени елементи (например клаузата за наемната цена) да се прилага правната уредба на друг вид договор. Това би било в противоречие с волята на страните да се обвържат в наемно правоотношение. Както и да бъде определена наемната цена, не може да се говори за подялба на стопанския резултат. Обикновено страните се договарят, че срещу предоставеното право на ползване върху търговския обект наемателят ще дължи наемна цена, състояща се от определения и определяемия наем. Това, че едната детерминанта на определяемия наем е оборотът на наемателя, не означава, че страните са договорили подялба на стопанския резултат. Напротив, налице е уговорка за специфична техника на детерминиране на единия компонент на наемната цена – определяемия наем. Нещо повече - всяка от страните по договор за наем осъществява отделна и независима стопанска дейност. Това, че наемателят се е съгласил да инвестира част от личния си стопански резултат за наемане на обект в мол (като плаща определения и определяемия наем), не означава, че страните са се договорили за "подялба на стопанския резултат".

Приложението на императивните правила, уреждащи договора за дружество, към клаузата за определяне на наемната цена по един съвременен договор за наем на обект в мол би довело до лишаване на наемодателя от правото да получи наемна цена за месеците, в които обектът е бил ползван от наемателя, но през които месеци наемателят не е реализирал оборот. В такъв случай би се стигнало до несправедливия и противоречащ на добрите нрави резултат наемателят да е ползвал вещта на наемодателя абсолютно безвъзмездно.

Други юристи поддържат тезата, че при съвременния договор за наем всяко плащане на минималния

Определен наем в случаите, в които определяемият наем е по-малък по размер от определения наем, представлявало лишаване на наемателя от този приход изцяло. Неравното третиране на страните водело до това, че наемателят не получавал никаква изгода от престацията, която му се предоставя, което било равносилно на липса на престация и съответно противоречало на добрите нрави.

Съдебната практика

Правната теория и съдебната практика се обединяват около това, че накърняване на добрите нрави е налице, когато с оглед установените в обществото норми на поведение и морал сделката и произтичащите от нея последици се явяват несъвместими с тях. Основание за подобна претенция може да се открие например при установяване на такава неравностойност на задълженията на страните по един договор, почти приравнена на липса на задължение за насрещна престация, която да нарушава добрите нрави и равнопоставеността на участниците в търговското правоотношение. При съвременния договор за наем на обект в мол наемодателят, опериращ търговския център, предоставя на наемателя редица допълнителни услуги срещу уговорената цена, като например охрана, отопление, климатизация. Това едва ли води до злепоставяне интересите на наемателя с цел извличане на облага.

С решения от 2012, 2014 и 2016 г. Софийският градски съд, Софийският апелативен съд и Върховният касационен съд на България потвърдиха, че към съвременния договор за наем на обект в търговски център/мол: (i) следва да се прилагат правилата на договора за наем по ЗЗД; (ii) не следва да се прилагат правилата на договора за дружество по ЗЗД; (iii) определянето на наемната цена като комбинация от фиксиран наем и наем, представляващ процент от оборота на наемателя, не е уговорка за подялба на стопанския резултат; (iv) уговорката за двукомпонентната наемна цена е действителна, тъй като не противоречи на императивни норми на закона и на добрите нрави; и (v) наличието на уговорка за минимален наем не води до накърняване на добрите нрави, а осигурява на наемодателя вземане само за част от дължимата от наемателя цена за предоставеното право на ползване върху търговския обект в мола.