Рекордна имотна сделка в България: три логистични парка за 71 млн. евро

"В офисния сектор вече сме направили каквото можем. Сградите в Румъния са 100% отдадени под наем дългосрочно. Подновили сме договорите с най-големите ни наематели - Oracle, Deloitte, и предстои да го направим с BNP Paribas. В България "Мегапарк" и "Полиграфия офис център" са наети 96-97%. И за целите на диверсификацията на портфолиото ни от година и половина работим по индустриалния сектор", коментира Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Lion's Head. Тя добави, че компанията ще се развива като регионален инвеститор и при индустриалните имоти. Очаква се скоро да бъде анонсирана сделка в този сегмент в Румъния, а след време - и в Полша.

Що се отнася до продавача, получените средства ще позволят на BPD да се фокусира върху проекта си за комплекс от смесен тип - предимно жилища и офиси, на бул. "Филип Кутев" в столичния квартал "Хладилника". От около 20 години компанията е собственик на терена на бившия "Винзавод" от 92 дка в този бързо развиващ се софийски район. По думите на представителите й вакантен парцел за строителство в подобни мащаби в близост до центъра е почти без аналог в която и да е европейска столица.

С помощта на IFC

Покупката частично се финансира с инвестиция на International Finance Corporation (IFC) - част от Световната банка. Отделно има и кредит от Уникредит Булбанк и собствени средства на AG Capital и Old Mutual. Правен съветник на купувача по сделката е "Wolf Theiss България". А консултант на продавача е адвокатско дружество "Йорданов, Игнатов, Иванов".

В края на февруари стана известно, че IFC инвестира в Lion's Head 150 млн. евро, за да подкрепи проектите му в България и Румъния. С част от кредита ще бъде рефинансиран офисен проект в Румъния. Другите средства са за създаване на нова платформа за логистични активи в България и Румъния.

Lion's Неad e дългосрочен инвеститор, който купува доходоносни активи, свързани с предсказуеми и гарантирани парични потоци.

Таня Косева-Бошова

управляващ партньор в Lion’s Head

Сумата първоначално се отпуска под формата на заем, който после ще бъде трансформиран в собственост (преходно/мецанин финансиране). Затова в Lion's Head говорят за IFC като за нов партньор в допълнение към сегашния им Old Mutual - една от най-старите корпорации в Южна Африка, която присъства в 14 държави, има 3 млрд. евро пазарна капитализация и управлява активи за 65 млрд. евро. Сделката с IFC включва ангажимент новите активи на компанията да бъдат сертифицирани с EDGE - сертификата за зелени и устойчиви сгради на Световната банка.

Сделка за три логистични парка

"Придобиването на BPD е стратегически ход, с който поставяме началото на процес на инвестиране и изграждане на платформа от логистични имоти, която ще се развива под бранда BPD. Купуваме екипа, историята, клиентската база. Под този бранд ще продължим да развиваме портфолиото си в България, Румъния и Полша", допълни Владимир Гюрджиев, групов директор "Логистични проекти" в Lion's Head.

По повод софийския парк на BPD ("Изток" I и II) той обясни, че тази част на града им е интересна. Локацията е на източната дъга на "Околовръстен път" до Кривина. Това осигурява бърз достъп до централните райони на София и до летището и е между магистралите "Хемус" и "Тракия". Наематели са фармацевтичен дистрибутор "Фьоникс фарма" (централен склад), "Софарма трейдинг", Wurth и Jotun и др. Отдаваемите площи са 14 хил. кв.м и на практика всички са наети. Обект на придобиването е дружеството "БПД рингроуд".

Локацията на BPD в Кривина е оценена като стратегическа от Lion's Head

Най-големият от трите логистични парка се намира във Варна, където BPD де факто е логистичен лидер. Той предлага над 42 хил. кв.м модерни складови, офис и търговски площи. Локацията е самият град и от нея бързо се стига до всяка негова точка. Базата включва сух склад и складови площи с температурен контрол. Инсталирана е покривна фотоволтаична електроцентрала - като част от ESG стратегията на компанията. В случая Lion's Head купува дружеството "Варна лоджистикс", а отделно като актив придобива и сградата A3, която е част от портфолиото на "БПД Индустриален фонд за недвижими имоти" ЕАДСИЦ.

Като актив от портфолиото на същото дружество със специална инвестиционна цел Lion's Head купува и логистичния център в Русе. Той е с отдаваема площ 13 850 кв.м и се намира близо до Дунав мост 1 и границата с Румъния - в единствената модерна индустриална зона на града.

Оборотът на продавания бизнес за 2023 г. по данни на BPD е 12.3 млн. лева с включен ДДС, а през последните години варира между 10.3 млн. лева за 2021 г. и 13.9 млн. лева за 2022 г.

"Купуваме портфолио с много малка част незаети площи. Така че първоначално целта е да запазим добрите отношения с над 50-те досегашни наемателя - сред които компании като Phoenix Pharma, DHL, DB Schenker, Carlsberg, Speedy (Geopost), Wurth, "Софарма" и др.", казва Владимир Гюрджиев. За площите, които ще се строят, тепърва ще се разговаря първо със съществуващите клиенти, за да видят дали ще искат да се разширяват, а после и с други потенциални наематели. Lion's Head планира да изгради около 20 хил. кв.м нови площи на мястото на съществуващи постройки във Варна и 10 хил. кв.м на зелено в Русе.

"Това е само началото. Преговаряме и разглеждаме и други активи, които най-вероятно ще бъдат повече земя, която можем да развиваме", каза мениджърът "Логистични проекти".

BPD и теренът на винзавода

"Бяхме потърсени от купувача, който явно е видял потенциал в нашето портфолио. Не сме афиширали, че искаме да се продаваме, но като част от международна инвестиционна компания с над 35 години история философията е, че няма актив, който да не може да бъде продаден, ако предложената цена си заслужава", обясни Павел Бандилов, директор "Бизнес развитие" на групата BPD и изпълнителен директор на "БПД Индустриален фонд за недвижими имоти" ЕАДCИЦ.

"Основният ни акционер с 97% от капитала е силно независим международен концерн с много активи, така че нямаме притеснения как ще се развиваме занапред. Напротив, сега сме много по-окуражени, защото можем да вложим целия потенциал и ресурс, който притежаваме, в проекта за винзавода, който ще е инвестиция без аналог в София", добави той. Задвижването на това мащабно начинание малко или много е било в зависимост и от завършването на сегашната сделка. "Може би това е една от причините да сме склонни да продадем активите, които имаме, наред с това, че инвеститорът, който дойде, е изключително качествен и цената, която сме договорили, удовлетворява и двете страни", каза още Бандилов.

За проекта в "Хладилника" са в много първоначална фаза на проучване. Искат да създадат премиум продукт и затова работят с чужди консултанти, различни за всеки етап. Макар градоустройството да позволява да построят между 250 и 300 хил. кв.м РЗП на терена, биха направили компромис с количеството и максимализирането на печалбата в името на качеството.

Окуражени сме, защото ще можем да вложим целия си потенциал в проекта в "Хладилника", който ще е инвестиция без аналог в София.

Павел Бандилов

директор "Бизнес развитие" на BPD

BPD разработват нов бранд за логистичния си бизнес. В него остават с парцел в "Божурище", за който вече имат разрешение за строеж. В момента той се използва за паркинг от "Волво". Запазват индустриалния си парк в Плевен, който работи и се развива. А за терена от 193 дка на бившия циментов завод в града съществува "Индустриална зона - Плевен", смесено дружество на BPD с Марио Захариев от "Феърплей". Плановете са там да бъде изградена фотоволтаична централа, която да осигурява евтин зелен ток на бъдещи обитатели - компании под наем, или бизнеси, за които ще строят Build-to-Suit. BPD имат парцели и в Сандански и Банско. В момента и теренът на винзавода в София е отдаден под наем и се използва като индустриален парк.

Освен това и компанията "БПД лоджистикс", от която по информация от сайта са идвали 15% от приходите на групата (а другите 85% са били от наеми), остава при досегашния собственик. Според Търговския регистър това е люксембургското дружество "Хифа холдинг", за чийто действителен собственик е посочен Джоузеф Люис. По информация на Бандилов "БПД лоджистикс" остава наемател като външен клиент на около 85% от парка в Русе, на 1.1 хил. кв.м в София и около 4 хил. кв.м във Варна. Там извършва логистични услуги за външни фирми - приемане, обработване, пакетиране на стока и други.

Идват институционалните инвеститори

"Когато пазарът стане зрял, на него влизат международните институционални инвеститори. Lion's Неad e дългосрочен инвеститор, който купува доходоносни активи, свързани с предсказуеми и гарантирани парични потоци. Партньорите ни Old Mutual притежават пенсионен фонд и застрахователно дружество и се нуждаят точно от това. А наемателите на логистични площи го осигуряват - те трудно се местят, особено ако имат добър сървис, защото това променя цялата верига на доставки. Това е особено валидно за Варна и Русе, където няма друга добра алтернатива като модерни логистични площи, а компании искат да покриват ESG стандарти и избягват стари сгради", обясни Таня Косева-Бошова.

При влизането си в сегмента на индустриалните имоти от Lions Head's са проучвали над 20 потенциални проекта в страната, преди да се договорят с BPD. Оценката им е, че българските собственици искат неразумно високи цени, защото нямат мотивация да продават. "Те нямат кредити, високите лихви не ги притесняват, наемите вървят нагоре, а и не виждат друга добра алтернатива за своите инвестиции", коментира Таня Косева-Бошова.

В тази връзка една от причините да изберат за бъдещата си регионална експанзия Полша вместо Чехия е, че полският пазар е доминиран от чуждестранни фондове (90%), докато на чешкия преобладават местни компании (70%). По тази причина сделките в Полша се случват по-бързо и инвестициите са по-ликвидни. Допълнителен плюс на полския пазар е, че той е по-голям от чешкия и дава възможност за развитие на самия него освен на източногерманския, който се обслужва логистично от компании и от двете държави. А и оценяват чешкия пазар като по-скъп и по-наситен.

Без отстъпка в наемите

Анализатори на индустриалните имоти коментират тенденция големи международни компании да предпочитат да обслужват българския пазар от логистичните си бази в Румъния, където и наемните нива са по-ниски. Владимир Гюрджиев смята, че една от причините за това е, че в България засега има само един добре разпознаваем международен бранд на дивелопър на логистични имоти (CTP - бел. авт.). Целта на Lion's Head е да станат бранд - разпознаваем като доставчик на логистична услуга в България, Румъния и Полша. Това би помогнало и на българския пазар да се развие, казва той.

Под бранда BPD ще продължим да развиваме портфолиото си в България, Румъния и Полша.

Владимир Гюрджиев

групов директор "Логистични проекти", Lion’s Head

По отношение на наемните цени в България, които вървят нагоре и сега са 5.40-5.50 евро на кв.м месечно, като достигат и до 6 евро на кв.м, той смята, че те са реални. Ако са по-високи от румънските, то е заради спецификите на българския пазар. Той е наполовина по-малък от румънския, площите, които се строят, са с по-малки мащаби. Строителството е по-скъпо, защото специализираните строители са малко и конкуренцията между тях е по-слаба, отколкото в Румъния. Търсенето е по-умерено. Освен това "цената на земята върви нагоре, на строителните дейности е стабилна, но повишена, и бизнесът на клиентите е пораснал, така че наемите твърдо вървят нагоре", добави Таня Косева-Бошова.

Паркът на BPD в Русе е в единствената модерна индустриална сграда в града Фотограф : Надежда Чипева