Етажна собственост: Строй се, преброй се, сдружи се!

Сдружаването на етажната собственост е важно и отваря врати - за санирането, за теглене на големи кредити за ремонти и за по-доброто управление на входа

Вместо яснота промените в ЗУЕС, изглежда, създават повече неуредици

Румяна Гочева

Вместо яснота промените в ЗУЕС, изглежда, създават повече неуредици © Надежда Чипева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Последните промени в ЗУЕС не дават особена яснота за събирането на таксите, но пък значително намаляват кворума за общи събрания.
Към момента в София има регистрирани 885 сдружения на собственици, като броят им вероятно ще расте.
"Красно село" и "Оборище" са особено активни, докато панелните комплекси "Младост", "Люлин" и "Овча купел" са слабо представени.

"Защо ми е да се сдружавам. Нещата в моя вход вървят горе-долу добре и сега. Не е нужно взаимно да си губим времето с още едно събрание, формуляри, ходене до общината." Думите са на жител на стар панелен блок в един от кварталите на район "Изгрев". Мъжът е убеден, че тази административна възможност няма да доведе до съществена промяна на отношенията във входа. Нито пък ще подобри неговия живот или този на съседите му. Но дали е прав?

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е един от законите, който мнозина познават и уж разбират, а причината е проста - по един или друг повод всеки се е сблъсквал с проблемите на входа или на кооперацията, в която живее. В повечето случаи те остават наполовина решени, а недоволството тлее до поредното събрание. Интересно е, че самият закон, който по същество представлява препоръки за добри практики, без да са задължителни, доколкото става дума за отношения между частни собственици, не е променян много пъти. Това, уви, не го прави безупречен. От 2018 г. например насам измененията в него са по-малко от десет. За сравнение, за същия период Законът за движение по пътищата и Законът за енергетиката се претърпели по около 30 изменения.

Липсата на много редакции вероятно щеше да е похвална, ако законът (поне отчасти) очертаваше ясно пътищата, по които да бъдат решени проблемите на етажната собственост. С последните изменения от септември 2023 г., които влязоха в сила от 1 януари, обаче нещата не стават по-добре.

Нищо не разбирам

Част от последните промени в ЗУЕС най-общо са свързани с управлението на разходите във входа. В тях е записано: "Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят." Това на практика означава, че и жителите на първите етажи би трябвало да плащат режийни за асансьора, макар че нямат нужда да го ползват.

За апартамент, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходи за управление и поддържане като за един човек, казва законът. В същото време с друга алинея на същия член (52) се дава повече свобода при избора в това отношение. В нея е записано, че разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят с решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:

поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател
съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата
поравно на самостоятелен обект.

Според домоуправители и касиери именно тази част на закона, която дава възможност за различни избори на хората в режим на етажна собственост, е неясна. "Нищо не разбирам от промените и за мен те си противоречат. Ако изобщо някой записва колко и как трябва да се плаща, защо не го направи ясно и точно без възможност за тълкувания", чуди се домоуправител в столичния квартал "Бъкстон". В неговия вход домсъветът е решил, че на човек ще се събират по 5 лв. и още 6 за поддръжката на входа. Такса "асансьор" пък е още 4 лв. С други думи, семейство от двама души, които живеят на нисък етаж и не ползват асансьор, плащат 16 лв., а двойки от по-високите етажи дължат по 20 лв. на месец. "Не разбирам с какво помагат промените в закона, какъв ще бъде размерът на такса "вход" в крайна сметка си зависи от нашето решение, а не от това на депутатите", коментира той.

Не само този домоуправител е объркан от промените. Експерти, които от години се занимават с проблемите на етажната собственост, смятат че промените са компромисни и приети припряното в последния момент с цел ускоряване на санирането. "Изобщо не става въпрос за това как ще се събират таксите, става въпрос, че депутатите просто искаха да спасят транша по плана за възстановяване и оттам тръгнаха проблемите. Те просто приеха санитарния минимум от поправки, които на практика отново не решават нищо", коментира за "Капитал" Иван Велков, член на УС на БСК и вицепрезидент на съвета на експертите на Международната федерация на специалистите по недвижими имоти.

Падащ кворум

Вземането на решения понякога е трудна работа - част от съседите не искат или не могат да присъстват на събранията. Други пък откровено ги бойкотират и така на практика пречат на тяхната легитимност. Затова, за да се улесни този процес, кворумът за провеждане на общо събрание се намалява от 67% на 51% идеални части от общите части на етажната собственост. В закона е записано още, че ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени поне 26% идеални части от общите части на етажната собственост. "Изискването за мнозинство от 51% идеални части вместо 67% се установява и за приемане на решение за извършване на основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на ЕС или от държавния или общинския бюджет, или други източници на финансиране", обяснява тогавашният зам. регионален министър Ангелина Бонева.

Експертите се надяваха, че така ще улеснят вземането на решения за обновяването на сградите, но резултатът може да се определи като спорен. От една страна, към края на миналата година бяха одобрени над 760 сгради за обновяване по първия етап на програмата за саниране. Общият ресурс е 1.2 млрд. лева, а под чертата останаха около 2100 сгради с проекти за 2.6 млрд. лева. От друга страна обаче, вторият етап на програмата на практика цикли, тъй като вече се изисква съфинансиране. По него се отпуска 80% грант, а домакинствата трябва да осигурят останалите 20%. Крайният срок за кандидатстване беше до 16 януари, но заради липса на кандидати беше удължен на няколко пъти. Последно - до края на март.

Държавата е напът да върне безплатното саниране

Емблематичен е примерът, даден от парламентарния секретар на Националното сдружение на общините Благой Станчев. При едно от обсъжданията на закона в парламента той коментира, че живее в блок с над 100 апартамента, но само половината собствениците живеят в тях. "В другата половина те са напуснали или заминали в чужбина, или имат втори, трети апартамент и живеят на друго място и отдават под наем. Естествено, наемателите не ги интересува, не идват на общи събрания", казва той и изразява колебания дали и намаленият кворум ще помогне общите събрания да се случват. Отделен е въпросът, че в случая със санирането причина за слабата активност вероятно не е толкова невъзможността на съкооператорите да се съберат на общо събрание, а нежеланието на хората да плащат за нещо, което за други доскоро е било безплатно.

Да, сдружаването е важно

В официалния регистър на Столичната община има 885 сдружения на собственици в сградите в режим на етажна собственост. Регистърът е важен, защото дава пълна информация - кога е създадено сдружението, за предмета му на дейност, срокът, за който то е учредено, идеалните части в сдружението (в %) и др. Последните актуални данни са към 12 февруари и показват, че сдруженията масово са безсрочни (те могат да бъдат и с определен срок, в случай че се създават само за целите на санирането).

В район "Средец" например са регистрирани 83 сдружения, в "Красно село" - близо 90, във "Възраждане" сдруженията са около 50, а в "Оборище" - почти 90. Сравнително активни са и от район "Триадица", където регистрираните сдружения са 64. Очакванията обаче са, че броят за този квартал ще се повиши значително, тъй като в него попадат кварталите "Иван Вазов", "Стрелбище", "Гоце Делчев" и др., в които има старо строителство и голяма част от блоковете се нуждаят от ремонт. Едва 40 са сдруженията в "Младост", 36 в "Овча купел" и 26 в "Люлин" - най-големите жилищни комплекси с множество панелни блокове, показа още справката на "Капитал".

Сдружаването е важно с оглед възможностите за усвояване на пари от ЕС. Веднъж "в сдружение", входът може да кандидатства и за кредит, ако някой от ремонтите излезе прекалено скъп. Сдружаването е важно и за доброто бюджетиране на входните финанси и тяхното харчене и отчетност. Но може би е най-важно за това, че така хората могат да покажат, че са заедно, защото винаги има за какво да бъдат разделени. Особено в един вход.

Как се регистрира сдружение?

За да регистрирате сдружение на етажната собственост, на пръв поглед са нужни много и различни документи. Това действително е така, но тяхното попълване не отнема много време, а експертите в районните администрации вече имат солиден опит и могат да помогнат - в повечето случаи - бързо и адекватно. Най-важното е предварително да бъдат приготвени следните книжа - заявление по образец за регистрация на сдружение на собствениците, списък на собствениците, участващи в сдружението, с трите им имена и адреса в етажната собственост, копие от протокола на учредителното събрание, заверено от председателя на управителния съвет (управителя). Ще ви трябват и нотариално заверени образци от подписите на лицата, представляващи сдружението. Това са само част от документите, нужни за регистрацията, която може да се извърши както на гише, така и по е-път чрез системата за електронно връчване.