ОББ срещу "Тома строй": Десетгодишната битка за една ипотека

През 2009 г. "Боско строй" изпитва трудности с обслужването на кредитите, но след преструктуриране и дообезпечаване вноските се възобновяват. През 2013 г. обаче отново се стига до просрочия и пълно спиране на плащанията, като всички заеми стават изискуеми през август 2013 г. Вследствие на това в края на годината Райфайзенбанк поема по обичайния път - молба за несъстоятелност на длъжника. В хода на процедурата длъжникът признава вземанията, но до обявяването на неплатежоспособността му през 2016 г. това ще е почти безпредметно, тъй като в компанията вече отдавна няма да е останало нищо.

Избери си подходящ кредитор

"Спасяването" на имотите от ръцете на банката започва още в началото на 2014 г. чрез серия поне документално несвързани с "Боско" или с Балабанов фирми. През февруари никому неизвестният Георги Димитров регистрира фирма "Гео строй ГД" и на 20 март 2014 г. тя придобива имотите от длъжника. Това не е незаконно, просто имотите вървят заедно с ипотеките като тежест, т.е. банката би могла да ги изнесе на публична продан и да прибере постъпилата сума. Няма и месец по-късно, на 16 април 2014 г., "Гео строй ГД" продава за 45 хил. лв. търговското си предприятие заедно с имотите и близо 3.7 млн. евро задължения на друга прясно създадена компания - "Тома строй". Именно тя ще се превърне в основния герой на сагата оттам нататък.

"Тома строй" е регистрирана на 10 април, само седмица преди сделката. Неин собственик и управител по документи е гръцкият гражданин Томас Методиос Идинакис, който обаче практически не се появява за нещо повече от подпис. Вписванията се правят от адвокати и дори капиталът е внесен от пълномощник.

Съществената част обаче е, че макар Райфайзенбанк да има ипотеки върху част от имотите на "Тома строй", тя не се явява кредитор на дружеството. За сметка на това то бързо обраства с други. През май 2014 г. то е заложено в полза на друга току-що създадена компания - РОСГ, чийто собственик пък е руснак - Игор Устинов, като регистрацията му в Търговския регистър е подадена от същия адвокат, регистрирал и "Тома строй". Основанието е 150 хил. лв. заем, отпуснати буквално дни след основаването на РОСГ на "Тома строй". Още в края 2014 г. е направен опит да се пристъпи към изпълнение по този залог, но той е неуспешен.

По-важно обаче се оказва друго задължение. Оказва се, че още на 1 януари 2005 г., още преди заемите от Райфайзенбанк, "Боско строй" е сключило договор за доставка на техника (употребявани влекачи и бетоновози) с канадското дружество Societe Ribo HBM. Любопитно е, че по паралелно движещата се несъстоятелност на "Боско строй" Софийският градски съд преценява, че тези дългове са несъществуващи, тъй като дружеството не пази фактури и не може да представи никакви доказателства за реалното изпълнение на задълженията. При несъстоятелността на "Тома строй" обаче се приема, че машините на стойност около 400 хил. евро са доставени, а цената не е платена. Така първоначалното задължение 788 567.76 лв. набъбва с още 6 411 432.24 лв. заради клауза в договора за неустойка 0.29% за всеки ден забава. Когато "Боско строй" прехвърля имотите, това става с договор, че новият собственик поема да покрие тези дългове, и така "Тома строй" се озовава с мажоритарен кредитор канадската компания. През 2016 г., когато тръгват по същество процедурите по несъстоятелност, вземането е придобито от поредна новосъздадена компания - "Совтранс ауто", със собственик Александър Павлович. Така благодарение на цесия от 22 юли 2016 г. именно това дружество се явява най-голям кредитор и то дирижира несъстоятелността, която е поискана по-рано през годината от свързано физическо лице - Стойка Павлович, която предявява запис на заповед от 2014 г.

Избери си подходящ съд

Преди обаче да се стигне до заветната несъстоятелност на "Тома строй", има интересна прелюдия. Компанията и нейните кредитори тръгват на истинско турне из страната в търсене къде да се устрои бойното поле. За целта самото дружество на няколко пъти мени седалището си - в рамките на няколко месеца минава през Пловдив и Силистра, за да се озове като крайно в Плевен. РОСГ минава през Стара Загора, за да се озове също в Силистра, а "Совтранс ауто" намира пристан в Харманли.

Делото за несъстоятелност на финала е образувано в Плевен и е поето от съдия Весела Сахатчиева, която назначава временен синдик и обявява начална дата неплатежоспособността 31 декември 2014 г. През нейната санкция в следващите години и досега минават някои доста спорни решения на кредиторите и често сменящите се синдици на "Тома строй". Включително тя спира някои вече задействани от Райфайзенбанк продажби на имоти през частен съдебен изпълнител.

Избери си подходящ оценител

Дотук в историята, макар банката да няма дума в хода на несъстоятелността на "Тома строй", тя все пак има доста добре юридически защитен интерес. Нейните ипотеки й дават възможност, когато все пак имуществото бъде осребрено, тя да се удовлетвори от получената цена. Тук идва следващата важна брънка. През 2017 г. "Совтранс ауто" възлага на тогава избрания синдик Стела Жекова да сключи договор с компанията "Мирвал ВВ", основана 2016 г. от Владимир Вълчев, която да направи оценка на 24 имота плюс още машини и транспортни средства и да се пристъпи към продажбата им в пакет.

Активите са оценени общо на около 5 млн. лв., но ключовият момент са индивидуалните оценки, тъй като не всички са заложени в полза на Райфайзенбанк. Вътре има имоти, които преди това при търгове на ЧСИ са получавали десетки и дори стотици пъти по-висока цена. Например терен в Банкя, който е имал купувач за 480 хил. лв., е оценен на 9400 лв. Друг в Красно село, продаван за 665.6 хил. лв., се оказва едва 1400 лв. Фрапиращи разлики има дори между имоти в една и съща сграда - апартамент 137 кв.м на столичната ул. "Узунджовска" 11 е оценен на 1 млн. лв., докато друг 93 кв.м на същия адрес - на 7500 лв. Има дори сграда близнак, в която едната половина е 7500 лв., а другата - 875 хил. лв.

"Единствените разлики между двата вида имоти с видимо огромни разлики в оценките е, че тези с нереално ниската стойност са ипотекирани в полза на банка, а другите имоти не са обременени с ипотека към банката", четем в един от съдебните документи по казуса. А резултатът е, че когато все пак се стига до продажба на пакета активи (като купувач с пряко договаряне се явява кредиторът "Совтранс ауто"), Райфайзенбанк би могла да получи единствено минималната сума от занижените оценки на ипотекираните имоти.

Избери си подходящ синдик

И накрая, за да може да се реализира операцията, ощетяваща банката, е нужен и синдик, който да е склонен да я задейства. За близо осем години несъстоятелност в "Тома строй" се сменят общо девет лица на тази позиция. Продажбата на имотите по съмнителната оценка става през 2018 г., когато на поста е Любомир Кръстев. По сигнал на банката с решение на правосъдния министър той е изваден от списъка на лицата, които могат да бъдат назначавани за синдици в производството по несъстоятелност по Търговския закон. Подобен сигнал е подаден и за първия постоянен синдик на дружеството Стела Жекова, но съдът отменя решението.

Това обаче явно не е особено възпиращо и е малка утеха. Банката обжалва сделката, с която "Совтранс авто" купува пакета (заедно с други недвижими имоти, включително и такива с производствено предназначение като бетонов възел, и движими вещи) срещу общо уговорена цена 3 172 686 лв., от които за погасяване вземанията на останалите кредитори купувачът е заплатил сумата 38 039.74 лв., а разликата е погасил чрез прихващане с вземанията си към "Тома строй". Едно от множеството дела вече е окончателно решено в полза на банката, а други са на финалната права.

Епилог

С това обаче сагата далеч не върви към приключване. С определение от 30 октомври 2023 г. съдия Сахатчиева одобрява план за осребряване на имуществото на настоящия синдик на "Тома строй" Антоанета Богданова. В него е предвидено останалите активи в масата на несъстоятелността (други имоти с ипотека в полза на ОББ плюс такива, за които тя няма привилегия) да бъдат осребрени "като цяло" в една процедура. За целта тя е овластена да сключи договори за нови оценки с трима оценители - Илинка Митева (за имоти), Румен Георгиев (за земеделски земи) и Светлана Сивкова (за машини и съоръжения).

Все още техните оценки се чакат, но ако те отново покажат фрапиращи разлики в оценките на ипотекираните и неипотекираните имоти, логичното продължение ще е повторение на предходната петгодишна сага със сделката от 2018 г. "Капитал" изпрати въпроси синдика Антоанета Богданова за това как смята да процедира, но до редакционното приключване на броя не получи отговори.

Все пак по казуса има и друг възможен изход. През декември 2023 г. за решаване на последна инстанция във ВКС е обявено и друго дело, с което синдикът на "Боско строй", където ОББ е мажоритарен кредитор, претендира имотите, прехвърлени още преди десетилетие, да ѝ се върнат. Ако решението на съда е в тази посока, това ще даде реален шанс банката да успее да се удовлетвори чрез продажбата им. Дали това е реалистичен изход обаче е трудно да се прецени.

От ОББ отказаха коментар по темата, но те едва ли са единствените, които следят с внимание казуса. Макар той да е специфичен и да изисква особен синхрон между синдик, оценител и синдик, при успешното прилагане на схемата тя има потенциал да се превърне в модел на възползване от недъзите на българската система. От него изкристализират някои възможности за закърпване на законови пробойни (най-вече за правомощията на ипотекарните кредитори при несъстоятелност), но ако съдът не си е на мястото и не упражнява нужния контрол, дори и при перфектна законова уредба ще възникват възможности за организиране на подобни схеми.