На гишето в мола

В последния момент

За броени минути с 33 гласа "за", 4 "против" и 3 "въздържал се" варненските съветници одобриха покупката на част от Outlet Shopping Center за нуждите на втория по големина район "Младост". Решението бе внесено като извънредна точка на последното заседание на общинския съвет преди разпускането му за изборите. Гласувано на 20 септември бе почти без обсъждане и въпроси, въпреки че впоследствие съветници признаха, че не са наясно коя част от аутлет центъра ще бъде купена и защо за решаване на сградния проблем на район "Младост" е избрана точно тази схема.

А тя е следната. По предложение на кмета Кирил Йорданов през август община Варна обяви конкурс за продажба на четири парцела с обща площ близо 12 000 кв.м и начална цена 3.001 млн. лв. Условието е тя да бъде заплатена с вече изградени обекти в район "Младост".

Конкурсът приключи с един кандидат - "Люк" АДСИЦ, собственик на търговския комплекс Outlet Shopping Center, който в крайна сметка го спечели. Предложението на дружеството е да придобие общинските терени за 3.601 млн. лв. (с 600 000 лв. над оценката), а в замяна да предостави на общината обособена част от тяло А на търговския център, разположена на четири нива с разгъната площ от 5722 кв.м. Тъй като пазарната оценка на този имот е 6.180 млн. лв., общината трябва да доплати разликата от 2.579 млн. лв., разсрочени за две години.

Офертата на "Люк" АДСИЦ е подадена на 17 септември, два дни по-късно конкурсната комисия го обявява за победител в конкурса, а ден по-късно общинският съвет упълномощава кмета на Варна да подпише договор с дружеството.

Решението е сега общината да плати само 515 800 лв. от дължимите 2.6 млн. лв., а останалото – на четири вноски през следващите две години. Т.е. с гласуването си сега общинските съветници задължават следващото ръководство на града.

Защо точно така

Ако една община има свободни парцели и нерешен сграден проблем, логичните подхода са няколко. Единият е да продаде на търг парцелите и да инвестира парите в подходяща постройка. Другият е да отстъпи право на строеж на инвеститор, който в замяна да придобие част от изградените площи. В случая с район "Младост" варненският кмет, вносител на предложението за конкурса, е избрал трети подход – да замени терените срещу завършена сграда.

Причината вероятно е била, че е бързал да реши проблема (въпреки че кара вече трети мандат). А също и че не е искал да затваря ликвидни средства (сега ще изхарчи близо 2.6 млн. лв., но пък тежестта е в бъдещето).

"Четири години кметът обяснява как няма пари, а сега с лекота вади 2.6 млн. лв. по сделката с мола. Само за тези пари можеше да построи чисто нова сграда, при това проектирана за нуждите на местната администрация", коментира бившият общински съветник и претендент за кмет на Варна Веселин Марешки, който единствен изказа съмнения по целесъобразността на сделката. И допълни, че наскоро е завършил административна сграда, строителството на която струвало 250 евро/кв.м. По тези цени обект с площ от 5700 кв.м би струвало около 1.5 млн. евро, или малко под 3 млн. лв. По тази причина Веселин Марешки се закани да атакува сделката пред областния управител на Варна с идеята тя да бъде спряна и оставена за гласуване след изборите.

В отговор единственият коментар на кмета Кирил Йорданов бе, че не е присъствал на последната сесия и дори не знае, че договорът с "Люк" АДСИЦ е одобрен от общинския съвет (формално вносител на предложението е председателят на общинската комисия по финанси Янко Станев). Единственият коментар от излязлия в отпуска кмет на Варна бе: "принципно трябваше да решим въпроса със сградата на район "Младост", а уверението му: "това няма да струва нито стотинка на общината." На репликата, че все пак ще струва 2.6 млн. лв., Кирил Йорданов отговори: "Ако ме изберат отново и условията за общината са неизгодни, аз лично ще настоявам за разваляне на този договор."

Конкурс, но за какво...

Всъщност любопитните детайли около сделката с "Люк" АДСИЦ се крият в някои формулировки на конкурсните условия. В тях например липсва информация от каква площ се нуждае общината, не е предвиден и вариант тя да получи срещу терените си самостоятелна сграда, а изрично е записано само обособени части. Няма изискване и това да са административни площи.

Срещу четирите парцела общината очаква "вече изградени обекти, разположени в сграда на централно и представително за района място...". Държи на новото строителство предвид изискването те да са въведени в експлоатация преди не повече от 5 години. Също така трябва да са годни за обитаване "без необходимост от извършване на ремонтни и довършителни строително-монтажни работи".

Допуска се обаче промяна на предназначението и преустройство на обектите (също вид ремонтни работи), но при условие те да са за сметка на спечелилия конкурса. Така, излизайки от жилищна сграда, районната администрация влиза в търговски център, който също трябва да се преустройва за нуждите й.

Според строителни предприемачи това е проблем, защото етажните височини са различни от тези на административните площи. Проблем може да е и по-големият дял на общите части, какъвто по принцип имат търговските центрове, тъй като те може да доведат и до по-високи разходи за поддръжка впоследствие.

От дружеството собственик на Outlet Shopping Center "Люк" АДСИЦ обаче не очакват проблеми при преустройството. "Все пак инвеститорът в компанията е строителна фирма. Имаме готовност след приключването на сделката да изпълним максимално бързо нужните преустройства", коментира изпълнителният директор на дружеството Момчил Борисов.

Какви ще са те, ще прецени новият собственик. При всички положения обаче ще се наложи да се изградят тоалетни на всеки етаж, тъй като сега има само на един, както и тази част от мола да се отдели от хранителната зона. Ще се преработят и инсталациите – ВиК, електроснабдяване и вентилация, за да се въведе самостоятелно отчитане. От управата на мола обаче не можаха да отговорят има ли сега наематели на тези площи и каква е общата заетост на търговския център.

Бизнес предистория

Ако някой категорично печели от сделката с община Варна, това е "Люк" АДСИЦ. Дружеството инвестира над 15 млн. евро в отворилия в края на 2007 г. Pfohe Mall. Първоначално основни акционери в компанията бяха Карл-Хайнц Пфое и Филип Майкъл Пфое, общо със 75% от капитала. Любопитна подробност е, че през първите години миноритарни акционери в дружеството бяха зам.-кметът по строителството на Варна арх. Венелин Жечев с 4% и неговият син Делян Жечев – с 3%. В средата на 2009 г. 100% от акциите на "Люк" АДСИЦ бяха купени от строителната компания "Водстрой 98".

Най-добра за търговския център безспорно бе 2008 г., когато той приключи с над 6.6 млн. лв. приходи от наеми и 2.3 млн. лв. печалба. Впоследствие финансовите му резултати трайно се влошиха и през 2010 г. приходите от отдадените площи паднаха до 3.48 млн. лв., а печалбата се стопи до 57 хил. лв. През първата половина на тази година дружеството приключи със загуба от 495 хил. лв. Тези спадове са и причина за неколкократно променяната концепция на търговския център – той извървя пътя от мол до аутлет център, а впоследствие инвестира и в голяма развлекателна част.

Момчил Борисов не крие проблемите със заетостта и събираемостта на наемите. "Търговията в този тип обекти става все по-трудна, въпреки че засега успяваме да се издържаме сами", коментира той. Според него обаче моделът на чисто търговските центрове в България отмира и трябва да се търсят решения за разнообразяване на микса. От ръководството на мола отдавна търсели вариант за разчупване на концепцията. Видели обявата на общината, преценили, че е добра възможност, и подготвили оферта. Все още нямат яснота какво ще правят с терените, които ще получат в замяна. "Възложили сме на проектантите да търсят решения. Тези парцели не са в центъра на града и нямат кой знае каква стойност за нас", коментира той.

Фокусът е върху мола. Преустройството на част от магазините в общински офиси ще има поне два ефекта – нова реализация на една трета от площите в него (5700 кв.м от общо 17 500 кв.м отдаваема част) и гарантирано увеличаване на трафика от посетители.

"Сделката е изгодна и за двете страни", категоричен е Момчил Борисов.

Собственикът на агенция "Форос" Добромир Ганев, който известно време управляваше Pfohe Mall, също е на мнение, че в сегашната ситуация все повече търговски центрове ще прибягват до неконвенционални решения за заетост на площите си. "На развитите пазари това отдавна работи: в моловете се настаняват библиотеки, администрации, дори щабове на политически партии", даде пример той.

Видимо това започва да се случва и с моловете в България. Засега все още под формата на гласувани подозрително бързо и в последния момент общински решения с дежурния мотив "удобство за гражданите". Удобно - да, но дали и финансово най-изгодно.