Хотелски звезди през облаци

Витан Иванов посочи и тенденция туристите, кацащи в София на път за курортите, да прекарват 1-2 нощи в града. Така расте заетостта на градските хотели, а тези хора могат да опознаят столицата и да се върнат, смята той. Препоръката му е хотелиерите да използват този потенциал, като заложат на различни форми на туризъм, свързани с близостта на Витоша и минералната вода. "Балнеотуризмът в страната расте, а в София при толкова минерални извори например няма СПА хотел", посочи експертът.

Чужди анализатори обаче са по-скептични в оценките си за пазара. Най-вече заради липсата на икономически растеж, който да доведе до ръст на бизнес посещенията. А те остават основен фактор за заетост в градските хотели в София.

Това дава основание на Андре Гриби, управляващ партньор в консултантската компания Kohl&Partner, да смята очакванията за разведряване на пазара за оптимистични. "Ръстът на нощувките в София идва най-вече от увеличения брой хотелски стаи. Няма как да има повече бизнес посещения, при положение че няма нови компании и инвеститори. Резултатите на хотелите ще се подобрят, ако икономиката заработи. За момента са успешни отделни проекти", смята той.

Като неизползван потенциал на София Андре Гриби посочва посещенията от организирани туристически групи и конферентния туризъм. Скептичен е обаче доколко тя е разпознаваема като дестинация. И това за него е причина хотелските стаи да са празни през уикендите.

"Би ми се искало да вярвам, че София е станала по-разпознаваема за чуждите туристи, но не виждам това да е резултат от целенасочена маркетингова политика", коментира и генералният мениджър на 5-звездния "Гранд хотел София" Жулиета Серафимова.

Според нея през последните месеци се наблюдава леко активиране на туристическите посещения, но основни клиенти на високия клас хотели си остават бизнес посетителите. Като проблеми тя посочи липсата на креативна реклама и подценяването на някои канали за популяризиране на България зад граница. Също така липсата на редовни полети от много активни туристически пазари до София.

"В туризма, за да продадеш конкретна услуга, първо трябва да продадеш дестинацията", посочи Жулиета Серафимова. А това за момента според нея не се случва.

С повече звезди

Доколкото хотелите 4 и 5 звезди са предпочитани от бизнес гости и туристически групи, инвестициите последните години са основно при тях. Тенденцията се подкрепя от статистиката, според която през 2012 г. около 60 - 70% от нощувките в София са били в тези две категории. Основната част – при четирите звезди, които са предпочитани в кризата при по-скромните бюджети за командировки и пътувания.

На свития софийски пазар обаче и в тези сегменти не липсват коментари за свръхпредлагане.

"С всяка изминала година ситуацията става все по-трудна, но това е така за почти всеки бизнес. Потреблението на хотели в София намалява, бюджетите на гостите са все по-малки, а предлагането е голямо", обобщи мениджърът на новия Sense Hotel Елица Величкова.

Според нея вече има хотели, които отговарят на нуждите на различни сегменти от пазара, и всеки нов играч е изправен пред сериозни трудности, ако не предложи нещо различно. Този фактор, първокласната локация и малката площ – общо 71 стаи и апартаменти, е причина новият хотел на жълтите павета да се насочи към луксозната бутикова концепция: дизайнерско обзавеждане, специално внимание към клиентите плюс екстри като малък СПА център и бар на покрива.

Като преки конкуренти Елица Величкова припознава останалите петзвездни хотели в центъра, включително намиращия се на метри Radisson Blu. В целевата група посетители включва бизнес гости през седмицата и индивидуални туристи или малки групи през уикенда.

За да пробият на пазара тази, а и останалите нови инвестиции обаче ключово се оказва партньорството с наложен бранд. В случая на Sense Hotel това е групата Design Hotels, която обединява независими бутикови хотели с опцията да ползват общ маркетинг и резервационна система, също – ефекта на лоялните клиенти и имиджа.

Според анализите на Kohl&Partner подобни партньорства са важни, тъй като голям процент от посетителите в София са чужденци, а те се доверяват най-вече на международни брандове, чиито услуги познават и ползват на различни пазари.

В по-различен контекст от предимствата на наложения бранд смятат да се възползват и собствениците на "Грандхотел София" - НИКМИ. Тази година компанията отваря втория си четиризвезден хотел – в Студентски град (първият е Central Park до НДК).

Проектът още няма име, но според Жулиета Серафимова при него ще бъде приложен целият опит по отношение на управление, ценова политика, резервации и налагане на бранд. Заради студентския район се залага на гъвкава ценова политика и опции за дългосрочен престой.

В по-далечен план НИКМИ планира втори 5-звезден хотел с конгресен център. Те ще отворят в строящия се бизнес комплекс Milenium Center, но откриването им ще е след 2014 г.

Търсят се нови собственици

Честа практика при високия клас хотели е собствеността върху активите да върви отделно от управлението, което се възлага дългосрочно на големи международни вериги. В този контекст очакваните продажби като тези на софийския Hilton и "Кемпински хотел Зографски" надали биха довели до промени в брандовете, под които оперират. Но пък ще са показателни как инвеститорите оценяват София като пазар и потенциал – и в имотния, и в хотелиерския бранш.

В години на криза, когато повечето предприемачи се концентрират върху основните си бизнеси и пазари, логично изглежда по-скоро изтеглянето им от България. Подобен бе случаят със собственика на Radisson Blu Хенри Гуин Джоунс, който миналата година го продаде на Спас Русев.

Сега в случая с Hilton продажбата пак е резултат на кризата, но заради финансови проблеми на собственика – ирландската Quinn Group. След анонса за продажба на хотела обаче посредникът по сделката Jones Lang LaSalle за момента пази мълчание за интереса към него, макар че срокът за първоначални оферти вече изтече.

Друга очаквана сделка е тази за "Кемпински хотел Зографски", който наследниците на Иван Зографски опитват да продадат от години. Според два източника на "Капитал" преговорите са в напреднал етап и не е изключено до месеци да има развръзка. Кандидати не липсват, като освен руски и арабски има и български интерес. А цената вече е значително намалена – при обсъждани преди години 100 - 150 млн. евро в момента се коментират 50 - 55 млн. евро.

Трудността при преговорите идва от многото собственици (акционери в "ЧАД Зографски" са четирите деца на Иван Зографски), както и от факта, че договорът с Kempinski изтича в края на тази година. Според близки до преговорите обаче почти сигурно той ще бъде продължен, тъй като плановете на веригата са да остане на софийския пазар.

Допреди месеци очаквания за сделка имаше и за комплекса с офисна и хотелска част край летището - "Брюксел център". Планът бе той да отвори през 2011 г., като за хотелската секция с 200 стаи бе подписан договор за управление с подбранда на Hilton – Garden Inn. Строителството обаче беше замразено, а миналата година се заговори за продажба на дружества от групата на "Химимпорт". Собственикът на проекта Георги Чопев (чрез компанията IHM) не отрече за плановете за продажба, но посочи, че това е само една от опциите. За момента бъдещето му остава неясно.

Ръст или задържане

След добрата за хотелския бизнес 2012 г. очакванията за тази варират между ръст и задържане на достигнатите нива на цени и нощувки.

Оптимистът е Витан Иванов, според когото януарските данни за увеличен брой пътници на летище София (и по-специално на тези с цел туризъм) дава основание да се прогнозират нови 14% ръст на нощувките тази година.

Жулиета Серафимова обаче е сред тези, които смятат, че успех ще е по-скоро те да се задържат около миналогодишните си нива. Още повече при политическите вълнения, които, от една страна, правят туристите предпазливи, а от друга – създават несигурност по отношение на законовата рамка в сектора и бизнес средата за развитието му.

От Kohl&Partner са фокусирани върху развитието на пазара по сегменти. Очакванията на компанията са да продължи възстановяването в хотелите от високите категории с централно местоположение и силен мениджмънт. Докато тези от по-ниския клас, които се управляват лошо и са с остаряла база, следва да очакват трудни времена.

От компанията не изключват и инвестиции в бюджетния сегмент, като според Андре Гриби 3-звезден хотел в центъра на София би бил успешен. Подобни намерения заявяват и вериги като Accor, която за момента оперира в България само с бранда Novotel. Резултатът обаче едва ли ще е видим още тази година.

Sense Hotel Фотограф : Надежда Чипева