Двойни 5 звезди

Самият Русев отказа коментар по темата. По подобен начин реагират и част от останалите, сочени за кандидат-купувачи. Според източници на "Капитал" оферти за Hilton са подали 8 инвеститори, изненадващо много предвид слабия инвестиционен пазар. Противно на очакванията на Jones Lang LaSalle всички оферти са от български купувачи. Според източници, близки до сделката, единственият чужд кандидат за софийския Hilton е бил швейцарски фонд. Твърди се обаче, че и зад него стоят български капитали.

Сред останалите кандидати е било дружеството със специална инвестиционна цел "Фонд за недвижими имоти България", което след продажбата на "Камбаните бизнес център" търси добри вложения. Председателят на съвета на директорите Тодор Брешков потвърди, че е подал оферта за Hilton. Уточни обаче, че интересът на фонда е не към хотелски активи по принцип, а конкретно към този, тъй като е "отлично управляван имот и в много добро състояние".

Сред споменаваните кандидати за Hilton бяха също братът на бившия финансов министър Милен Велчев – Георги Велчев, както и хотелиерът Ветко Арабаджиев. И двамата не бяха открити за коментар, но интерес от тяхна страна е логичен. Името на Георги Велчев се свързва с хотелски бизнес по морето, както и с участие в управлението на инвестиционното поделение на руската ВТБ Банк – VTB Capital. От своя страна Ветко Арабаджиев е един от най-големите собственици на хотели в страната, а при предната продажба на Hilton през 2005 г. също бе сред кандидатите. За потенциален купувач бе сочена и групата около "Химимпорт".

Запознати твърдят, че участник в процедурата за столичния хотел е бил и един от собствениците на веригата "Технополис", Тодор Белчев. Той обаче вероятно е участвал като финансов инвеститор в съдружие. Самият Белчев потвърди, че е получил първоначалната документация по сделката за Hilton, но без по-нататъшен интерес. "Не сме били кандидат-купувач в нито един момент", заяви той.

Сред потенциалните купувачи на хотела се очерта и собственикът на AG Capital Христо Илиев, чийто бизнес е основно в сферата на имотите. Той обаче уточни, че не е бил кандидат, а една от консултантските компании в групата, Forton International, заедно с Cushman&Wakefield е представлявала такъв.

Като цяло селекцията от имена по сделката за Hilton оставя усещането за липса на международен интерес. Според консултанти това е болест на целия имотен пазар в България.

"Хотелският пазар в София действително е доминиран от български купувачи, но мисля, че повечето не калкулират добре риска от подобна инвестиция. За тях да притежават хотел е въпрос на престиж", коментира Андре Гриби, управляващ партньор в консултантската компания Khol&Partner в София. Според него чуждите инвеститори са предпазливи заради правната несигурност и репутацията на България като рисково място за инвестиции. Така, дори да проявят интерес, те биха играли с много ниски цени, посочи Гриби.

Най-силният в категорията

Причина за продажбата на Hilton - София, е тежкото финансово състояние на собственика Quinn Group. Ирландската група е във фалит и преструктурира част от бизнеса си, а с останалата се разделя, като в последната категория попадат и хотелските активи.

Успоредно с продажбата на Hilton в София на Jones Lang LaSalle е възложена и тази на Sheraton в полския град Краков. По информация на агенция Bloomberg очакваните приходи от двете сделки са 70 млн. евро, като средствата ще отидат за плащания към банки и акционери в Quinn Group. Софийският Hilton например е заложен като обезпечение по общ кредит от 121 млн. евро от The Bank of New York Mellon за дружества от ирландската група.

Страните по сделката за Hilton - София, не дават информация за цената, по която се преговаря, но няколко източника на "Капитал" посочиха ориентировъчна сума от 21-22 млн. евро. На купувачите е предложено да купят имота или компанията собственик. От гледна точка на разходите и за данъчна оптимизация вероятно ще бъде избран вторият вариант, а обект на сделката ще е холандското дружество "София хотел дивелъпмънт корпорейшън Б.В.". То е едноличен собственик на "Компания за луксозни хотели", в чиито активи са хотел Hilton и земята под него.

Представители на консултантските среди коментират, че купувачът на Hilton ще придобие най-силния 5-звезден хотел на софийския пазар. Хотелът е лидер по нощувки в категорията си. Според туристическия регистър на Столична община през първото тримесечие на тази година Hilton (245 стаи) е отчел 13 496 посещения и през последните две години трайно увеличава заетостта си. По този показател вече изпреварва и конкурентни хотели с двойно по-голяма леглова база като "Кемпински хотел Зографски" (443 стаи), който изостава с 12 026 нощувки за тримесечието. Наред с това Hilton поддържа средно високи цени в 5-звездния клас, което му гарантира и стабилни приходи.

Сред ключовите му предимства са силният бранд, както и фактът, че базата е сред малкото в София, строени по стандарти на международен оператор (и двата преки конкурента на Hilton – Radisson Blu и Sheraton, са в стари, реновирани сгради). Управлява се от веригата Hilton по силата на 20-годишен договор, подписан при завършването му през 2001 г. Очаква се и след промените в собствеността мениджмънтът да се запази.

Слабите страни на Hilton са общи за софийския пазар – липса на потенциал за растеж заради ниската бизнес активност, както и отчетлив спад на заетостта през уикендите. Причина за второто са недостатъчните усилия София да се популяризира като туристическа дестинация, което би привлякло организирани групи през почивните дни.

Според председателя на туристическата камара Стоян Лазаров софийските хотели в 5-звездния сегмент като цяло страдат и от факта, че не се работи за развитие на събитиен и конгресен туризъм. Той припомни, че преди години за тази цел бе създадено Българското конгресно туристическо бюро, което да представя България като дестинация. То обаче вече не функционира и дейността на община и държава в тази посока в момента е нулева.

Очакван резултат

Ако преговорите с ексклузивния купувач на Hilton вървят по план, е възможно да приключат още тази есен. Очакванията са това да преразпредели пазара, тъй като два от най-силните 5-звездни хотели – Hilton и Radisson Blu, ще са с общ собственик – Спас Русев. Заради договорите за управление с международни оператори промени в политиката и на двата не се очакват. Напрежението в 5-звездния сегмент обаче остава – на хоризонта се очертава и друга голяма сделка. Тази за "Кемпински – Зографски".