Как съжителстват еднофамилни къщи в селище от затворен тип
Адв. Стефан Кючуков: "Обосноваността и абсолютната действителност на вещните и други права трябва да стъпват на закон"
Съдържание от Резиденция Калина
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Коя е отличителната характеристика на селищата от затворен тип, съставени от еднофамилни къщи?
Селищата от затворен тип може да се състоят и от сгради, всяка от които представлява етажна собственост от жилища със споделено ползване на прилежащите площи. Характерно за селищата от затворен тип с еднофамилни къщи, освен че в тях няма сгради с множество етажни собственици, е също така и разпределеното ползване на прилежащия терен, така че всяка къща да има свой собствен двор. Това съжителство е възможно, но неговата формула не ни се предлага наготово от действащото законодателство. То има добрите си страни, с което се обяснява нарастващият брой селища от затворен тип но, за да е възможно, се налага бъдещите собственици на къщи в такива селища да преосмислят някои базисни елементи на правосъзнанието си.
Във вашата практика консултирате инвеститори и частни клиенти по темата "селища от затворен тип" от дълго време. Промени ли се нещо в смисъла на понятието и защо?
С тази тема се занимавам професионално близо 20 години, като не смея да твърдя, че съм опознал в подробности всички практикувани юридически решения. В този смисъл кръгът на предлагани решения се мени непрекъснато, но правната среда, в която те трябва да работят, сякаш не се е променила изобщо. Селищата, съставени от еднофамилни жилищни сгради, стават популярни, защото дават възможност за лична изява на хора, които искат да моделират микросредата, в която живеят, по свой вкус. В същото време на хората, решили да тръгнат по този път, се налага да загърбят голяма част от услугите, които се предоставят от обществени структури, и да ги заменят с услуги, които те ще трябва да предоставят сами на себе си.
Как именно се случва и разпределя отговорността, каква е правната основа?
Това е най-важният въпрос относно концепцията на такива проекти. Той доведе в нашата кантора и д-р Христо Кусев - инвеститорът, който в момента изгражда "Резиденция Калина", намираща се на влизане в с. Бистрица. Концепцията за градоустройство в България е стъпила върху няколко основни понятия, които са ясно дефинирани в действащото законодателство. За да имаме изобщо сграда, трябва да имаме градоустройствената основа, която, съгласно действащия Закон за устройство на територията (ЗУТ), е урегулираният поземлен имот (УПИ). Не съставлява ли нашият терен УПИ, не можем да мислим за строеж на сграда в него. Другият основен елемент на градоустройствената среда в България е улицата. Тя е определена като обект - публична общинска собственост, който има определени характеристики. Накрая имаме обществена инфраструктура за доставка на комунални услуги като електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. Характерното е, че по закон въпросните мрежи може да са собственост само на съответните експлоатационни предприятия. В добавка имаме публични услуги по поддръжка и управление на обкръжаваща ни градска среда като сметоизвозване, почистване на улиците, снегопочистване, ремонт и поддръжка, осветление и т.н. Проблемът е, че съществените елементи на концепцията на селищата от затворен тип са несъвместими със съществените елементи на отворената градска среда, които ясно са дефинирани от ЗУТ и другите закони.
Какви са основните правни неуредици при селищата от затворен тип? Към момента не можем да черпим готови решения от действащата правна уредба, когато се налага да структурираме и регулираме селища от затворен тип. Ако искам да си построя къща в центъра на София, купувам си урегулиран поземлен имот и построявам къщата си на база ясно разписани законови правила. Ако си купя жилище в сграда - етажна собственост, спрямо моя случай автоматично започват да се прилагат Законът за управление на етажната
собственост и съответните разпоредби на Закона за собствеността. И в двата случая, без да е нужно да предприемам каквото и да било, ще съм подчинен на тази нормативна среда и на решенията, които тя предлага. За добро или лошо селищата от затворен тип не разполагат с тези готови решения. Първият проблем е, че ако селището действително е с ограничен достъп, в него няма как да има улица, защото улицата е публична общинска собственост и тя трябва да е достъпна за ползване от всеки. И тогава идва следващият въпрос: щом в селището нямаме улица, как обособявам своя двор, след като, за да съществува обособен като самостоятелна вещ поземлен имот, според ЗУТ той трябва да има лице на улица.
Каква е практиката към момента?
Запознат съм със случаи, в които в подобни комплекси се обособяват поземлени имоти, регулирани или не, и се твърди, че те имат лице на "частна улица". Не разбирам начина, по който това решение работи, но е факт и се практикува. Имаме най-различни хипотези, в които собствеността между сгради, инфраструктурни мрежи и земя е разделена по най-разнообразни начини. Но често пъти от това решение за разделяне на собствеността възниква противоречие с нормативната уредба, която регулира собствеността върху преносните и разпределителните мрежи, защото само в определени ситуации те могат да бъдат частна собственост, различна от тази на лицензиран оператор.
До какво би могло да доведе това?
Неправилното структуриране на собствеността и управлението на комплексите от затворен тип пряко понижава цената на имота, който сте купили. Затова в своята професионална дейност винаги се ръководим от идеята за чистотата, обосноваността и несъмнената действителност на вещните и други права, които структурираме за своите клиенти. Понякога е трудно да се обясни, че е по-добре сложно и непознато работещо решение, отколкото просто и познато неработещо решение.
Какво според вас e работещото правно решение в подобен случай? Правилно и ясно структурирани вещни права; ясно дефиниран и урегулиран процес на изграждане на жилищни сгради и инфраструктура; ясни и работещи правила за поддръжка и управление на селището; реален и законосъобразен контрол на достъпа. Последното е от първостепенно значение, защото в противен случай всичко останало губи смисъл. Възприетото от нас решение, заложено и в правната конструкция на "Резиденция Калина", е да има обща собственост върху един единствен урегулиран поземлен имот, върху който всички собственици притежават обособено право на строеж, така че всеки да може да изгради своя собствена сграда и да ползва по изключителен начин прилежащия терен, който съставлява неговия двор. Тази конструкция стъпва на ограниченото вещно право на строеж, което прави правата ни върху нашия двор свободно прехвърляеми, без част от тяхното съдържание да се загуби при сделка. Това е единственото установено от нас работещо решение, предвид концепцията и правната уредба на ЗУТ.
Как тогава се решава въпросът с улицата?
Като построяваме нещо, което има всички физически, но не и правни, характеристики на улица. Затова го наричаме алея. Споделената инфраструктура на селището е изградена в границите на тази алея. За алеята, т.е. извън дворните места, върху които е учредено право на строеж, се прилага принципът, че всичко изградено, за което не е уговорено друго, принадлежи на собственика на земята. И понеже земята е съсобствена, собствеността върху общите мрежи и съоръжения е обща.
А как е уреден начинът, по който се поддържат и управляват общите части?
Съществуващият опит за законодателно решение - чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост - е неработещ резултат на отлично намерение, поради което и практиката по прилагането на този текст е плачевна. Затова предлаганото от нас решение предвижда изначалното създаване на обвързващи правила за управление, които следва да бъдат приети от всеки бъдещ собственик, преди той да придобие права върху обект в селището. Оттам насетне щафетата се предава при смяна на собствеността.
