Още къщички в полите на Витоша
283 дка частни земи до Симеоново влизат в регулация до края на годината, ако няма обжалвания. Общината получава 62.7 дка.
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Близо 354 дка ливади в района на Симеоново са напът да влязат в регулация и върху тях да може да се строи. Зоната е южно от Околовръстно шосе – в посока Витоша. На изток граничи с кръговото до "София ринг мол" и пътя към лифта, на запад – с ул. "Неофит Хилендарски" и ул. "53-та", на юг с вилна зона "Симеоново север", чието разширение се води. По Общия устройствен план на София зоната е отредена за нискоетажно застрояване – къщи до два-три етажа, с височина до кота корниз 7.5 м, задължително озеленяване от 75% на парцела. Плътността на застрояване е 15%, което означава, че върху парцел от един декар може да се изградят не повече от 150 м.
Предвидено е около Околовръстния път да се правят обекти за обществено ползване. Параметрите са малко по-високи: плътност от 30% и ограничение на височината от 12 м. Това се залага и в подробния устройствен план за вилна зона "Симеоново север" - разширение, което е одобрено от Столичния общински съвет и в петък е дадено за обнародване в Държавен вестник. Изработен е от екип на арх. Георги Ангелов.
Плановете по чл. 16
Плановете като този (по чл. 16 от Закона за устройство на територията) се прилагат при първа регулация на поземлените имоти и имат няколко особености. При тях общината има право автоматично и безвъзмездно да отчужди до 25% от частните имоти за улици, градинки, училища, детски градини и пр. - публична общинска собственост. Освен това плановете по чл. 16 могат да разместват местата на имотите – не е задължително границите на новосъздадените урегулирани имоти да съвпадат точно с тези на земята преди регулацията. И не на последно място – дори само една жалба изпраща целия план в съда. По информация на главния архитект на София арх. Здравко Здравков в момента по чл. 16 в София се разработват цялостни планове за още двe съседни територии над Околовръстното (виж карето), в Банкя, за продължението на Илиенско шосе, Горубляне-запад.
Какво искат в Симеоново
"Мисля, че точно параметрите с ниското застрояване отговарят на очакванията на хората. Като обикалям района и виждам, че искат да спре това презастрояване, да не се допускат кооперации", казва кметът на район Витоша инж. Теодор Петков. "Засега земите са едни ливади – терени на симеоновци. Нито ги обработват за земеделие, нито гледат животни. Планът е иницииран от собствениците на имоти в района и хората чакат с нетърпение да влезе в сила, за да могат или да ги застроят, или да ги продадат. Голямата част според мен най-вероятно ще бъдат продадени", добавя той. Той определя зоната като атрактивна, близко до ИКЕА, "София ринг мол", до сегашната начална станция на лифта, до предвидената нова лифтстанция. И очаква в момента, в който дотук стигне и метрото, да се развие изключително бързо.
Нови пътища за Симеоново
Планът ще даде възможност да се изградят нови улици, които да свържат Симеоново с пътя за лифта и околовръстното. Това ще отпуши Симеоновско шосе, по което сега минава целият трафик. Планирани са няколко улици, които слизат директно на локалното на Околовръстното, и една, която прави връзка с кръговото на "София ринг мол". Така жителите на Симеоново ще могат да слизат към центъра по естакадата срещу мола, без да се налага да въртят на кръговото на "Бистришко шосе", обяснява кметът.
"Хубавата новина е, че тук няма да отчуждаваме. Тоест пестят се пари и време за преговори и евентуално съдебни производства", коментира главният архитект на София арх. Здравко Здравков. При план по чл. 16 земята под улиците се отчуждава автоматично. Веднага след влизането му в сила тя става публична общинска собственост. Това означава, че в следващите години Столичната община спокойно може да инвестира в изграждането на инфраструктура. В други части от София общината решава проблема със собствеността на земята под улиците, като от две години отказва да издава разрешителни за строеж, без да са придобити съответните части от земята пред имота. Това е за сметка на инвеститорите, които после ги даряват на общината. През 2018 г. по информация на арх. Здравков са придобити около 70 дка части от улици. Във вилна зона "Симеоново-север" - разширение, общината автоматично придобива 62.7 дка. Освен за улици те са и за обществени дейности. Планът предвижда нова детска градина върху 6 декара, няколко детски площадки и градинки и едно спортно игрище. Има резерви и за училище, ако се реши да има. Според районния кмет инфраструктурата ще се изгражда постепенно и с помощта и на частни инвеститори.
Една жалба спира плана
Изменения в ЗУТ от 2017 г. регламентират, че дори жалбата да е една, неин предмет е целият план по чл. 16. Затова за нас е важно в много ранна фаза да получим максимално съгласие от собствениците, обяснява главният архитект. С помени в наредбата за обществени обсъждания, общината е задължила те да се провеждат още на фаза задание. Планът вече е минал две такива обсъждания. Хората от Симеоново са си казали възраженията. Фирмата, изработваща плана, се е съобразила. "В момента двама или трима собственици имат възражения срещу този план. За процента, за разпределението, за високото напрежение, което минава в района, и пр.", обяснява инж. Петков.
Плановете на чл. 16 допускат преместване на имоти в рамките на зоната. На базата на парцелите, в случая върната земеделска земя, се създават урегулирани поземлени имоти в рамките на зоната. Те се редуцират със съответния коефициент за изграждане на публична инфраструктура – в случая между 18 и 20%. Проектантът търси по-правилни форми с оглед бъдещото застрояване. При това прекрояване мнозина искат да преместят имотите на по-хубаво място, на по-първостепенни улици, а планът трябва да намери баланс между интересите на всички.
Доколко е успял ще се види в 30-дневния срок, в който се допускат възражения. Ако има, преписката отива в административния съд. Ако няма, планът влиза в сила. Кметът на район Витоша издава заповед за всеки от новообразуваните имоти. С нея собственикът на имота трябва да отиде до Агенцията по кадастъра и да създаде нов имот на базата на стария си.
Блокаж на сделките
"От гледна точка на инвестиционния процес най-важният ефект от приемането на ПУП е, че се открива възможност за стартиране на инвестиционни проекти върху тези терени. Увеличава се активността и районът се развива в посока урбанизация", коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти".
Докато планът се работи обаче, в случая от три години, активността е във фризера. Частични планове не се допускат. Покупко-продажбите на земя са възможни, но също затихват заради очакваните размествания на границите на парцелите.
Терените извън регулация на първа линия до Околовръстното вървяха по 100 евро на кв.м, а на втора – по 80 евро, но преди шест месеца, когато проучвах, казва брокер. Той предлага парцел в зоната от 4 дка с начална цена 1100 евро на кв.м. Проблемът на земите на втора линия, какъвто е парцелът, е, че до тях няма път. Тук имаме търсене от фирми само за складови бази, защото е позволено строителство до два-три етажа. А и собствениците на парцела очакват при новия ПУП земята им да бъде изместена по-встрани от високото напрежение, което сега отнема една трета от нея, добавя той.
Друг брокер продава 2.5 дка в района по 180 евро на кв.м, като допуска обезщетение, частично обезщетение или замяна. "Специално на този парцел е направена регулация преди време и доколкото ми е известно, тя би трябвало да остане валидна като заварено положение, казва брокерът. Имотът е на пазара от година. Търсят се парцели за кооперации, а тук може да се построят максимум 2000 кв.м РЗП. Освен това пътят е черен. Мястото е подходящо за фамилно имение, а за по-масово жилищно строителство няма да стане, добавя той. Освен ако не е затворен комплекс с дву- и триетажни къщи, каквито проекти започнаха да се появяват около София напоследък - например проектите Sofia Slow Life District на BLD във Владая и Residential Park Lozen на "Линднер".
В imot.bg регулирани парцели в Симеоново се предлагат по 270 - 300 евро на кв.м.
Планове за още 910 дка в района на Симеоново
Още два подробни устройствени плана се работят за териториите южно от Околовръстния път в посока "Бистришко шосе", но те са по-изостанали във времето. Планът за вилна зона "Симеоново-север" в района на станцията на кабинковия лифт обхваща 350 дка, проектира се от екип на арх. Иван Моев и е на стадий предварителен проект. Проектът на арх. Иван Велчев за 560 дка от вилна зона "Малинова долина" до "Бистришко шосе" е внесен в НАГ. Досега не е разглеждан от Общинския експертен съвет по устройство на територията и е стопиран заради неясноти в собствеността на земята за някои от имотите.Да продължим лифта
Продължението на кабинковия лифт, което ще минава през територията, прави този проект особено важен за града. Столичният общински съвет вече даде зелена светлина на идеята на общината и на "Витоша ски" да свържат кабинката с бъдещата метростанция срещу "София ринг мол" и ИКЕА. "Цяла София, пристигайки с метро дотам, директно ще може да се качва на лифта. А кацайки на летището, се качваш на метрото и след 40 - 50 минути може да си на ски пистите. Аз поне не знам друга столица да предлага подобна възможност", обяснява кметът на район Витоша инж. Теодор Петков. Ако връзката не бъде осъществена, ще трябва да се мисли за допълнителен транспорт между метрото и сегашната лифтова станция, които не са наблизо. Освен това се очаква, че ако има подобна връзка, по-малко коли да се качват нагоре в планината, или ще паркират на началната станция на лифта.По проект въздушното трасе на лифта ще минава между паркинга на ИКЕА и "София ринг мол" и ще стига до бъдещата метростанция от другата страна на Околовръстното. Трите дружества, собственици на имоти в района, са учредили на общината сервитутно право за безвъзмездно и безсрочно за преминаване на лифта и връзка с последната спирка на метрото. Така са се лишили от възможност да застрояват ивица от 11.5 дка, казва Теодор Петков. До споразумението се е стигнало след две години преговори, препирни и поредица срещи, в това число и при кмета на София. "Преминаването на лифта над имота на гръцките собственици го натоварва с вещни тежести. Особено проблемно е за Danaos Developments, които са заявили намерения върху парцела си (зад "София ринг мол" и ИКЕА) да строят луксозни жилища. В крайна сметка те прецениха, че ще са в полза на цялостното развитие на територията", казва арх. Иван Моев.
Вероятно козът на общината е била метростанция срещу мола и ИКЕА.
Високото напрежение – под земята
Друг проблем са двата въздушни електропровода от по 220 KV, които пресичат територията и трасето на лифта. Проектантите са минали през различни варианти. Последното решение е да бъдат реконструирани и закабелени, т.е. да минат под земята. По информация на арх. Здравков от Електроенергийния системен оператор (ECO) са дали съгласие. Закабеляването трябва да се обезпечи с плана. После ще се търси финансиране, което ще бъде значително, пояснява главният архитект. Инвеститорите в "Геритидж парк" са поели ангажимент да закабелят високото напрежение до "Бистришко шосе". Идеята е продължението също да бъде вкарано под земята. Това ще е в полза и на собствениците на терени, защото ще увеличи разполагаемите площи - строителството на 6 м от двете страни на въздушен далекопровод с такава мощност е ограничено.
Да заобиколим "Манастира"
Арх. Моев разказва, че планът за зоната около лифта е по инициатива на собствениците на земи в района. Проблемът идва от жилищния комплекс "Манастира", който пресича съществуващите пътища и пътеки. Затова и сред целите на проекта е да се осигури връзка на собствениците на имоти южно/над лифта с Околовръстен път и Симеоново. "Манастира" е законен строеж, издигнат преди 2009 г. Донякъде е повод Общият устройствен план на София, който влиза в сила след това, да бъде рестриктивен и да заложи ниски параметри за строителство в района. Освен това строежите тук трябва да са предимно с обществено предназначение, т.е. жилищната част може да е максимум до 40%.Предварителният проект на плана е обявен през януари 2018 г. и после е проведено обществено обсъждане. Предстои проектантите да направят корекциите и да обявят окончателния проект. В плана е заложено 23% отчуждаване в полза на общината.
По-ниско строителство, по-ниска цена на парцела
Стандартното правило е, че колкото повече може да се построи в един парцел – толкова по-висока е и цената му, коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти". Цената на имота се смята по следния начин, казва той: Изчислява се максималната разгъната застроена площ на бъдещата сграда(и), която(ито) може да бъде/ат построена/и в даден имот. Определя се продажната цена на бъдещите индивидуални имоти, ако можеха да се предложат на пазара днес, в т.ч. цената за един квадратен метър застроена площ. От така определената единична цена се изваждат себестойността на строителството, цената за проектиране и държавни такси, ДДС и данък печалба, други непредвидени разходи. В оставащата сума са печалбата за инвеститора, цената на парите във времето, цената на риска от промяна в цените и конюнктурата на пазара и стойността на земята. Следователно, ако се върнем в началото на изчислението – когато в даден терен може да се построи по-малко, цената му е по-ниска, независимо, че тенденцията в съвременното проектиране и инвестиции е да не се търси максимално застрояване във всеки отделен терен.
3 коментара
Когато всичкото това се застрои, на ПВ Младост и ПВ Симеоново МВР трябва да разположи жандармерия. И сега изнервените от чакане за ляв завой си скачат на бой, пък какво да говорим, когато всичкото се застрои. Връчването на ключовете за апартамента ще става след минаване на курс по самозащита - да знаят как да се бранят на кръстовището, когато онзи изнервеният отзад грабне крика от багажника и дойде да те налага на светофара.
Правят си планове,но кой ли ги спазва. И в община Витоша -Бояна-Павлово беше предвидено ниско строителство, но го застроиха така, че Витоша не действува на София като пречиствач на замърсяванията. Същото ще се случи и на Симеоново. Докато не се потърси отговорност няма да спрат да се самоубиват. Сега е един архитект, а утре ще е друг по-либерален и подплатата ще е поносима, а земята на ниска плата.
Някога всички земи под Пл.Витоша влизаха в ТКЗС и тревата служеше за изхранване на добитъка, а сега няма добитък, няма да има и трева. А ние сме асфалтово ненаяли се. Защо не си заселим децата в детски селища под Витоша, та да се грижим директно от МС за тях ? Нямам предвид новата общност в извънрегулационен план на стимулиране.
Изграждането на къщи около София като цяло е ползотворно за хората по време на пандемия, стига еднофамилните къщи да бъдат проектирани и изпълнявани като нискоенергийни или енергийно ефективни къщи, за да не замърсяват околната среда както голяма част от старите монолитни къщи, които използват твърдо гориво или пелети за отопление.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.